群岛计划 | 共同建造的麓湖，才是我们的一生之城

麓湖今年开始推动群岛计划，旨在链接更多麓客，共同探寻麓湖城市的未来，为此，麓湖准备携同业主一起发展社区基金会，共同搭建管理机制，这是罗立平总裁在“第三届成都603社区基金会研讨会暨中国基金会发展论坛成都峰会”的演讲视频及文字全文，表达了未来麓湖发展的思索与行动，欢迎业主们一起加入麓湖的社区创新治理行动。

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点击视频，会看演讲全内容。

只有共同创造的，才是家园

非常荣幸来到这个讲台，也非常感谢在座的领导、嘉宾和朋友。今天的话题是从0到1，其实麓湖还没有到1，我们正处于爬升的过程中间。

大家或许听说过麓湖这个项目，它位于天府新区的核心区，有着非常庞大的面积，但更重要的数据在于它未来的人口。麓湖最终的居民人口会达到12万~15万，加上产业和商业的人口，最终规模会超过20万，完全达到城市的级别。而麓湖有超过40%的开发来自非住宅物业，这意味着它将拥有大量的城市公共资产和物业——所以麓湖生态城真的是一个城市，我们当初的规划也是比对硅谷这样新一代都市卫星城来设计的，而随着天府新区的规划落定，麓湖成为了新区的门户。

麓湖打造中一个重要的特点是，在它8300亩的占地中，除了开发用地，另外接近一半都是公共的道路、市政以及公园用地，性质归属政府，我们负责投资、建设、管理和最后的移交。最终的管理协议目前还没有签署，估计会由麓湖代管10到30年的时间。

挑战与机遇

多方共同维系

长久注入活力

作为这样一个大项目的开发商，我们认为自己必须成为一个有责任的开发商。这意味着我们不能仅仅考虑自己在建设期的行为，还要考虑项目可持续的长远发展。

在麓湖项目中，公共区域都是对外开放的。现在麓湖已经成为了成都周末与节假日的网红打卡地，前两天儿童节，很多爸爸妈妈都带着小朋友来湖上过节，人来人往络绎不绝。

但这样的城市结构中，其实也蕴藏着非常复杂的四方关系——政府、开发商、业主和广义的麓客（包含了商业和产业的人群），以及前来消费、旅游的人群，这是一个非常复杂的状况。

今年三月，我们就遭遇过这样的矛盾——因为地铁的开通，麓湖地区及公园的人流突然暴涨，造成了业主的看法和意见。我们为了更有序管理，实行了限流措施，却也导致了市民通过市长信箱进行投诉，类似这样的矛盾就是我们必须面对的挑战。

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我们对于麓湖区域的发展是有自己的野心的——我们希望麓湖生态城能够成为成都的城市遗产。

”“遗产”是一个非常重的词，因为它必须拥有极大的历史价值。而目前整个成都能称得上遗产的项目也并不多。但我们之所以有这样的野心，是因为我们认为，在成都这样的平原地带，构建一个水城的模式，真的是前所未有，未来也很难再有的。它不仅在中国尚属罕见，在全世界范围内也只有诸如威尼斯、悉尼这样的经典城市才有（相似的条件）。

既然我们希望打造城市遗产，它就不能仅仅是一个美丽的公园和湖系，它必须有更多人的参与，需要得到多方的共同维系并为之长久注入活力。因此我们要面临更大的挑战。

首先是私密性和开放性的矛盾。

作为社区的居民，肯定希望公园最好是专属自己享有的，但是作为一个开放的市政公园，实际上一定是会面向外界的。这两者之间是有矛盾的。

其次是麓湖的长效管理。

开发商其实也是麓客，只能扮演阶段性角色，最终还是会退出的。所以麓湖的长久管理必须寻找到更好的机构与机制。

最后是管理费用的来源。

理论上我们可以通过购房时签订契约，让业主交一笔不太高的费用，用于支持公区管理。但这样的做法与物权法是有矛盾的，居民入住之后可以成立业委会并推翻这个契约。而一旦有一个组团这样做，整体情况就会变得很难。所以我们需要找到一个解决方案，使麓湖拥有良性运转、可持续发展的能力。

一生之城

里斯顿与莱奇沃斯

看到自治的力量

麓湖其实对标的是新城开发史上非常著名的项目——里斯顿，它也被叫做“一生之城”。

里斯顿开发于60年代，到现在仍然是非常出色的新城开发案例。但它的情况与我们是不太一样的。里斯顿是以私人资本买下了所有的土地，所以不存在公共用地和私人社区之间的矛盾。同时，美国的契约关系可以让业主在购房时就签订相关约定，使其主要的公共费用来自于业主缴纳——这成为里斯顿良性发展的基础。

比较有意思的是，美国的City其实是一种自治型的管理，是由公民投票来成立自己的city。里斯顿有六万多人，但是却没有成立自己的City，这是因为居民认为他们的RA协会（RESTON  ASSOCIATION）已经能够扮演好管理的角色，甚至比常规City的职能更有效。他们通过民主化的选举方式来构成RA协会的理事会。这是一个非常有意思的选择，我们也能看到类似这种协会的自治组织可以在城市管理中起到多么重要的作用。

我们还重点研究了另外一个案例，就是莱奇沃斯。

莱奇沃斯更特别——它是非常著名的田园城市创始人霍华德先生的第一个实践。霍华德有两个著名的城市案例，第一个是莱奇沃斯，第二个是韦林花园城。

莱奇沃斯最重要的一点，在于它目前是完全交由一个社区基金会来进行运作的。这个基金会拥有大量的资产，总量超过一亿英镑，每年的收益超过一千万英镑。在莱奇沃斯这个小镇上，有差不多三分之一的商业物业和三分之二的办公物业都掌握在基金会的手中。

但这种状态也经历了非常漫长的过程。一百多年前，一批有社会主义理想、有乌托邦思想的实践者集资买下这片土地，在开发的过程中他们就怀抱着非营利的构想。但他们的后人并没有这种乌托邦式的想法，所以决定把物业卖给一个酒店连锁集团的富豪。而富豪的目的是要进行他自己的商业开发，这就违背了霍华德的理想。所以居民们就发起了一个“拯救莱奇沃斯行动”。由于莱奇沃斯是非常重要的田园遗产，最终政府出面收购。直到80年代，撒切尔夫人时期，在她的“非国有化”运动中，莱奇沃斯最终被交由田园城市基金会进行管理，而基金会里也保留了两个政府的理事位置。莱奇沃斯没有成立“镇”，也是因为居民认为基金会已经担任了“镇”的行政管理职能。

莱奇沃斯基金会最有意思的地方在于其架构。他们将理事的构成分为三类：他们会从社区的居民里选举出一部分有代表性的人；另外一部分来自于club（社群）的推选，区别于居民代表，这些理事更代表了社区整体兴趣的构成。莱奇沃斯的社群是非常有活力的，总体数量达到400多个，其中注册的就有100多个；他们还寻找了接近一半的专家委员会的理事，包括艺术、投资管理、法律等方面，这样就为未来的专业化治理创造了一个很好的基础。

同时，理事会采用双层结构，分为大理事会和小理事会（常任理事会），一方面是为了保证更多的代表性，另一方面，这样的结构也有助于更多的专业理事得以进入。在常任理事会的高效管理和决策之下，他们也成立了很多具备专业能力的管理团队——这就是专业理事起到的重要作用。

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莱奇沃斯给我们的最大启示就是：

一、它拥有大量的资产，有自己的造血功能；

二、它通过一个双重理事会的结构，引入了众多专业理事，在最终的日常决策中，可以通过一个高效的团队去运作。

”

麓湖的未来

开放的城市价值

共同创造的活力

这就是我们正在考虑的麓湖社区治理架构的雏形。昨天我们做了一个小型的专家论坛，之后又经过连夜的探讨，参与者都比较同意这个架构方向，所以我今天刚好拿出来与大家分享。

首先，左边的系统是作为一个社区基金会完整的治理架构，也遵循了莱奇沃斯的方式，设立了双层理事会的结构；右边是议事会的结构，是用于对接社区、街道办和党委的议事制度。他们之间的关系是怎样的呢?

由于我们理事会的大多成员是来源于社区议事会的选举，是需要代表民意的，他们需要很好的划分公共事务的决策边界——一类是理事会自己可以决定的，一类是需要征求议事会意见的，还有一类是需要把决策权交给议事会的。这样左右两边的系统就可以有机结合起来。因为如果这个边界划分不好，理事会就可能丧失民意，在之后的选举中出局。这就是我们正在尝试的，未来可能的治理结构与方式。

“ 

总的来说，麓湖的未来需要开放的城市价值，需要有自我造血的机制，还需要建立良好的规则，提升公共管理能力。

”

为了解决自我造血的能力，我们目前正在申报4A景区，未来的目标是要成为5A景区。这个景区策略需要居民们接受外部人士进入并使用这个区域，实现地区的公共化，但另一方面，这些人口的流入又能够给景区带来收益，并使得这些收益良性地维系公共区域的发展——这就是大家必须要做出的妥协。

我们希望今年能建立麓湖的基金会。 为了这个目标，我们推动了”群岛计划”，组织开展了多次餐议会，并且以各种形式进行社区动员。我们也请了萝卜咨询的专家袁天鹏老师和王静老师来指导社区的活力与制度建设。

我们可能还需要长达五到十年的时间才能完成麓湖公共区域的建设。我们并没有打算现在就把建设工作交给基金会去完成，而是希望能在建设完成、并形成良性运转后再逐步移交这些资产。但目前，我们还是需要持续为社区赋能，进行活力建设，发掘更多社区领袖，完善治理架构和能力，使得他们有一天能够真正承担起这样的管理责任。

我们认为，家园其实是要共同来建造的，需要大家一起，需要更多的利益主体参与进来，当时也要得到政府的支持，也要得到专家的支撑。

谢谢大家。