Future x City | 罗立平演讲全文：麓湖的前世今生和7个未完成的“乌托邦”

7月7日

重庆·大剧院中剧院

Future x City 「未来城市构想」

罗立平、马寅、李翔宁、杨丁亮

4位国内顶尖城市设计师、营造者

悉数亮相

深度解锁未来城市密码

麓湖生态城总设计师，成都万华投资集团总裁罗立平先生，真诚分享了从2005-2019，15年「屡败屡战」的理想之旅。

从“山”到“湖”，这是一个人和一群人一路追溯理想的旅途故事。一个“理想主义”的城市构想，在落地过程中究竟遭遇怎样的“现实主义”？什么才是“创新精神”的最佳注释？时间究竟会给予理想者怎样的奖励？

下面全程收录“罗三最”演讲全文，一起走进麓湖的前世今生和7个未完成的“乌托邦”。

L      U      X      E      L      A      K      E      S

感谢混沌的邀请、谢谢到场的嘉宾。这两年因为工作关系经常往返于成渝两地，但还是第一次有机会在这儿和这么多的朋友一起交流分享。

我们自己常把麓湖叫做“一个慢生长的动物”，今天回头一看，距离麓湖开始设想已经过去了将近15年。也是借由混沌的邀请，我们才有机会仔细梳理这些年来麓湖的跌宕起伏。

其实在这条时间线上谱写命运乐章的，并不只有麓湖，还有其它好几个我们曾经投入过理想与热情的规划项目，他们共同构成了一个理想主义者15年来持续追求、屡败屡战的故事。

这段交织着成功与失败的历程，如同在交响乐章中演绎的两个主题，构成了我今天想为大家带来的两条故事主线——麓湖的前世今生和7个未完成的“乌托邦”。

麓湖项目其实缘起于2005年的下半年。新任的成都双流县委书记在考察了整个双流范围之后，认为麓山是双流城市建设的最大亮点。政府希望依托麓山国际社区的成功，沿麓山大道打造一个高端的城市新兴片区，于是规划局长找到我，希望我们能帮他们做些研究。而我给出的建议是，城市发展的路径不应该仅仅局限于麓山大道，而是应该进行更大范围的研究，才能给出更有价值的发展策略。

于是，我们与美国著名的规划设计公司Johnson & fain合作，对周边区域差不多100平方公里的土地进行了深度研判。结论是成都的都市化进程远未结束，受都江堰灌区与龙泉山脉的影响，成都平原的都市带发展必然南北展开，并且成都的发展重点必将持续向南。而我们所研究的区域，有机遇依托独特的浅丘地形，成为成都向南发展的生态型卫星新城。麓湖的蓝图由此徐徐展开。

当然，你们会发现，麓湖的机缘很大程度来源于麓山。正是麓山的成功，才使得政府对我们产生了期待与信任，并将规划研究的任务委托给我们。

麓山是我们从2001年就开始打造的国际社区项目。它的成功实际建立在我们对大都市城郊化发展的重要预判上——那就是随着私家车的普及，一个“车轮上的城市“的时代即将到来。2001年的时候，成都的发展还止步于三环，麓山所在的区域是一片贫瘠的浅丘农地，我们就在这样的远郊，开始了一个国际水准的城郊化住区的规划与建设。

我们为麓山做的第一块广告牌叫“起步即与世界同步”，表达了我们力图将国外住区的先进理念与经典风格原汁原味带回中国的愿景。麓山用非常地道的南加州风格征服了当时的成都，而它也首次将高尔夫社区的规划理念引入中国，并因此成为了国内高端城郊住区的典范。即使在曾经欧陆、美式风格泛滥地产界的时代，麓山仍然是没有被超越的经典。

麓山的持续成功中究竟有那些秘密呢：

首先是，我们在汽车时代到来之前，率先开启了城郊化大盘的运作，打造出符合新时代需求的产品，赢得了战略先机；而PUD的开发模式，也就是规划单元下的综合开发，则在保证项目整体控制力的同时，赋予了项目很强的灵活性，带来了更多元的产品形态；我们以国际化的视野和品质所打造的产品，获得了市场的认可与麓粉们的追捧；而高尔夫社区+特色小镇的MIX发展，则为社区注入了持续影响与活力。2017年，麓山还依托自身的高净值客群优势，将产业植入麓镇，使其成为闻名业界的天府国际基金小镇。

麓山的成功，是基于我们对城郊化发展的初始阶段的正确预判——即私家车时代的到来，让我们有机会打造城郊化的高端住区。而麓湖的机遇则在于城郊化发展的第二个阶段，就是依托于大都市兴起的卫星新城。大家耳熟能详的现代卫星新城的范例是旧金山湾区的硅谷城市，而更早的教科书级典范则是华盛顿DC附近的里斯顿，他们的发展都是遵循了：都市圈功能外移，职住一体的MIX发展，现代创智产业的兴起。

我们认为，中国正处在一个前所未见的高速城市化进程中，依托成都这样一个蓬勃发展的千万级人口城市，通过对都市化发展的方向上与时机上的正确把握，我们有机会将麓湖打造成一个世界级的新城样本。

麓湖生态城便是我们当时最大的梦想。这是我们曾经用过的推广语——“麓湖的理想，就是成为麓湖”，因为我们的确在它身上寄予了我们对于一个理想新城的所有设想。

但这个梦想在当时真的是乌托邦式的设想，有着很大的不确定性。因为这块区域当时还是农业用地，必须将我们的规划蓝图纳入城市总规才有开发的可能性。所以，在全力推动麓湖规划落地的同时，我们也在寻找其他一些项目作为战略备选。

我曾在海南工作过，所以2006~2007年，也就是海南最为低迷的时候，我们前往那里寻找机遇。这是基于我们对中国老年化时代即将到来，海南终将再次成为热土的战略判断。而当麓湖片区规划被纳入城市总规的消息传来时，我和董事长正在海南进行项目考察，闻讯大家异常兴奋，当即就决定放弃手上正在推进的海南项目，全力投身麓湖。

回想起来，当时恰好是进入海南岛的最佳时机。我们那时并没想到，为了麓湖项目，实际放弃了多么巨大的价值洼地和市场红利。因为在紧接着的2009年底，海南就因“国际旅游岛”的建设一飞冲天。当我们准备再次进入时，已面临巨大的难度与高昂的代价，直到现在花了八年的时间都还在屡败屡战的项目落地过程中。不过，就算重给我们一次选择，麓湖仍然会是不二之选，因为麓湖的梦想更具备战略价值与极致诱惑。

从此，我们正式踏上了逐梦麓湖的征程。

2009年11月，麓湖项目正式奠基，一个世界级水城的乌托邦梦想开始成为现实。当时我正在美国出差，为麓湖项目的研发设计奔波，于是从大洋彼岸发来了一段祝贺：“1500多个日夜的辛劳，铺就了通往麓湖的光辉与荆棘之路，梦想已经在望，大家继续努力，谢谢各位！”

2009年前后的三、四年间是万华理想主义最高歌猛进的时代，也是我最繁忙的空中飞人时期，每年有一半的时间在出差，其中三个月在海外，很多时候是带着图纸与笔匆忙到达机场，以便在飞机上继续看图、改图。

我们在这段时间内完成的重要事项，基本奠定了麓湖之后的格局：

首先，我们寻找到了一批为麓湖奠定现代建筑和创意空间以及景观形态的优秀设计师。

大家可能无法想象，虽然拥有麓山的成功经验，可我们对于麓湖建筑师的甄选，是从零开始的。这是因为我们一开始就义无反顾地决定放弃麓山的美式经典风格，而用现代建筑的多元化形态，塑造面向未来的现代化新城。这意味着我们在麓山时期积累的设计资源几乎要全部放弃重来。

建筑设计师的群落是很有意思的，传统风格与现代建筑的设计师几乎像是两个世界的人，他们加入不同的圈子，参加不同的奖项评选。当我们找到麓山总规划师与主建筑师--道格·道林先生寻求帮助时，我与他讨论现代建筑风格，道格讲了一个故事：他在加州伯克利读书时，建筑学院大楼是由一位现代建筑大师做的清水混凝土建筑，落成后，所有人都在嘲笑这个建筑，因为清水混凝土墙的代价超过贵重的石材，但最终效果却像毛坯房一样。道格的评论让我彻底明白，麓湖要找到优秀的现代建筑设计师，只能放下过去，从零开始。

我首先决定将遴选范围集中在洛杉矶，因为洛杉矶是与美国纽约齐名的现代建筑师集中地，而且我们对此地也很熟悉便于未来集中管理。然后，我就在网上对洛杉矶的现代建筑进行了长达一个月的研究，搜集了数十家设计公司。之后飞到洛杉矶，与我们住在洛杉矶的好朋友--麓湖景观规划设计师，黄飞先生一起，去进行建筑师扫街之旅。顺便提一句，黄先生是一个好玩的重庆崽儿，他对麓湖项目的前期研究和规划落地居功甚伟，我们俩一起抱着有趣好玩的心态，探索怎么实现麓湖的宏愿。

2007年，我和黄先生花了一周的时间，在洛杉矶拜访了近三十家设计事务所。这段经历现在回想起来仍然很魔幻。我们既见过为好莱坞明星做定制设计的时尚建筑师——给我们签名时会用金笔书写花体，派头十足；我们也追踪到在车库创业，怀抱理想主义情怀，专为平民做设计的穷困设计师夫妇。这一轮拜访所找到的设计师中，有的直到现在仍然在与我们合作，成了无需合同就可以开始干活的老朋友。

另一件重要的大事，就是我们找到了麓湖水系的有效治理方法。麓湖实际上是在原生浅丘地貌上，引水灌溉成为湖系的。水质的净化与维系是水城成功的关键。从2007年开始，我们访遍世界寻找水治理的资源和方式：化学治理、流动水系、湿地系统……但这些方法都不符合麓湖的设想。

几经曲折，我们找到中科院南京湖泊研究所的刘正文教授，他是国内湖泊治理的权威专家。当时他正在惠州西湖做水质修复实验。我们专程拜访，了解了他独特的治水方式——简单讲就是通过水草、鱼虾贝类的科学培育，建立起动态平衡的水生态系统，达到湖水的自净能力。

他还告诉我们一个充满哲学意味的道理，我们追求的“活水”并不等同于流动的水，而应该是具有生命力的、鲜活清澈的水。

我们认定这会是适合麓湖的方式，开始了与南京中科以及刘正文教授的合作。但这其实是一次历险，因为当时惠州西湖正在进行治理实验的范围仅仅不到麓湖规划水面的5%，而且麓湖需要做的，是从一片陆地开始的零起点的“构建”。

今天，我们当然可以骄傲地说，麓湖的水生态系统已经成功构建。它现在是国内单体面积最大的，由陆地生态系统转变为清水型生态系统的人工湖，并且获得了三项国家专利。而后期的维护成本也是非常可控的。麓湖的创新实践已经为成都乃至更多城市的生态湖系建设提供了很好的典范。

在这段时间内，我们还选定了麓湖最重要的门户建筑——艺展中心的设计师。

在我们的理想中，艺展中心代表了我们面向城市的姿态。它不应该是张扬的，而更应该是生态性的，是尊重场地地貌以及在地文化和历史的谦虚建筑。

基于这些预设，我们选择了美国建筑师协会终身成就奖获得者--安托·普雷多克，当时Antoine已经72岁。这是他设计的加拿大人权博物馆，是印在加币上的建筑。

这位定居于新墨西哥州的设计师，有着非常狂野的性格，爱好哈雷摩托、极限滑雪，而他的建筑风格强调在地文化的特征性，素有大地建筑师的美誉。

对于和这样的大师合作，我内心是非常忐忑的，担心难以驾驭。所以我们事先找了一个长期合作的设计事务所5D，进行了一轮预研究。出乎意料的是，Antoine基本接受了我们所设想的提案和概念研究，在来到成都对场地和城市进行充分调研后，几乎一次性地给出了我们想要的设计方案。

说一个有趣的细节，当我们去到Antoine在新墨西哥州的工作室进行方案讨论时，Antoine拿出为方案做的黏土模型，同时将黏土刀也递给了我，允许我按照自己的想法直接在模型上修改，我当然也没有客气。大家从中应该可以感受到我们之间的投缘之交。

这个乌托邦一般的设想，尽管挑战重重，一开始的进展却看似异常顺利。其间，我还花了一年的时间，从珠海华发挖来了他们经验丰富的副总经理来万华担任副总裁，负责项目的实施落地。华发是中国第一家实行全精装开发、崇尚精细化管理的优秀公司。我们期待这样的经验能为项目的后期落地保驾护航。这样，我就能有更多时间和研发团队一起进行前端研发与产品设计，并进行新项目的拓展。

2009-2011年间，由于各种机缘，我们还尝试了各具特色、脑洞大开的多个大型项目的规划研究。可以说那段时间才是我们对于城市的未来，展开乌托邦式的构想的阶段。

这里不得不引入一段背景。事实上，万华是一家很有新物种意味的开发商，与一般开发商完全不同的是，我们除了由数十位优秀建筑师组成的研发中心外，还有由我直接领导的非常专业的规划部门与务虚的战略策划部门，这两个部门多年来也是我们最繁忙的部门之一，因为我们“不务正业”的参与了十多个大尺度的城市性战略项目的策略研究与规划设计。

有趣的是，这里面很多项目都是政府主动找上门来的，因为在他们眼中，万华对于城市规划与战略落地有一套独特的逻辑和能力。用我们的话说就是：我们比规划设计师更懂战略与开发，比政府与常规开发商更懂规划理念与技术，而真正好的规划本身就应该是体现正确开发策略的优秀技术蓝图。万华的独特性，正在于它具有强大的策略、规划、产品创新及实施落地的一体化能力。而这种能力往往深得用心有为的政府领导人青睐。

当然，大家很容易认为，开发商是唯利是图的，早期介入城市规划，也是为了用更低的代价谋取更高的利益。但我们介入规划的初心，不是从自身的利益与考虑出发，而是希望为城市发展探索更好的构想。

当然我们也不会拒绝在这个过程中可能获取的发展机遇，而大型开发项目也确实需要有具备良好复合性与引领性的城市型开发商参与其中，这与我们的发展策略是完全吻合的。只是说，这样的项目往往会受到很多不可预见因素的影响，完全落地的几率有限，所以机会成本是很高的。我们之所以愿意为此不断付出，甚至屡败屡战地去尝试，除了希望能创造有可能的发展机遇外，确实是对城市与社会的发展怀抱着理想主义情结与初心。

在这段最为蓬勃旺盛的尝试期中，我们做了6个完全不同的规划项目，涵盖的内容包括：大型旅游度假区、超级城市综合体、文旅产业小镇、康养复合地产、超大型滨海湾区…。

 西昌邛海

湿地治理与度假新城

2009年，我们应邀对西昌邛海的旅游发展进行研究，基于其独特的气候条件和旅游资源，我们认为邛海有机会通过提升改善其旅游设施与环境，成为全国性的度假旅游目的地与康养胜地。邛海长期面临环境保护与过度开发的双重压力，正是因为长期的水土流失，邛海的水域面积从历史上的40多平方公里缩减到27平方公里，而主要淤积区域集中在北岸，我们的规划策略是在这个区域重塑湿地系统，以保护湖体的生态环境；并以低密度低强度的保护性开发策略，建设独树一帜的旅游康养水城，同时也以此平衡综合发展所需的巨大开发成本。

成都金融城

超级城市综合体

新城发展CBD的最佳策略是预留核心地段到新区发展基本成熟的时候再行建设，成都金融城刚好因为特殊原因预留了下来。这样的项目一直是我们梦寐以求的，一个城市可能只有一两个超级城市综合体，就像六本木之于东京，拉德芳斯之于巴黎，通过城市高端发展的集成综合，构建起新城的绝对核心。我们与三家世界顶级的设计公司：福斯特、KPF、墨菲斯共同工作，完成了三个极富创新的方案，企图构建我们理想中的超级城市综合体。

泸州二郎

酒庄特色小镇

郎酒所在的古蔺二郎镇，坐落在赤水河畔的峡谷台地上。历史发展中，郎酒和二郎镇早已厂镇合一，二郎本土特色的白酒文化、红色文化、山地文化和地域建筑文化紧密结合，具有临近的茅台镇所不及的综合优势。我们对大约2平方公里的二郎镇重新进行了规划梳理，将生产厂区、住宅区、城镇区、旅游观光线路、景观自然通廊依托地形地貌有机融合，希望规划建设一个集生产、生活、品酒、体验、旅游、研发于一体的综合性国际酒庄小镇。

海南万宁

麓海天堂度假旅游区

2010年，恰逢海南农垦改制，他们希望找到好的合作伙伴开发其潜力巨大的土地资源。我们最终选定了万宁东和农场一片植被丰富的近海内陆。在这片8.8平方公里的土地上，我们希望充分利用地形特征，形成可与外海相联的海水湖+淡水湖的双子生态湖系，构建丰富的山、湖、海景观层次。同时结合谷地与两侧山体，打造以居家、颐养、度假为主的高端复合型社区。

三亚崖城

麓滨康养产业小镇

而在三亚南滨农场，其部分土地正好位于南海观音的对面山坡上，有一半的用地可以看到南山旅游区的海上观音，我们将其规划成高端的康养产业小镇，完美匹配了该区域所拥有的梵天净土、寿比南山的名声。我们与国内外先进的医疗机构联手，设立老年医学与康养产业永久论坛，建立抗衰老医学中心和专业医护培训中心，逐步建设国际化的康养度假基地。

为此，我们还主动研究了崖城的总体规划，建议将崖城片区重新定位为三亚的城市副中心，依托其铁路与港口货运码头的优势发展现代物流、南海陆岸基地及相关产业；发挥南繁基地优势建立生物工程、生态科技等现代高科技产业；串联南海观音、大小洞天、崖州古城和麓滨小镇，形成有核心竞争力的文化、旅游、度假、康养综合发展区。我们的规划建议对三亚的发展战略与崖城的规划调整起到了很好的作用，并帮助了麓滨项目的规划落地。

陵水黎安

海南先行试验区

这个超过60平方公里的宏大项目，是我们在海南所做的规划研究中最激动人心、也最为遗憾的乌托邦项目。当时，黎安作为海南的先行试验区，被给予了极高的战略期待。他们请四家国际设计单位进行规划招标设计，但水平不尽人意。海南省负责这个项目的领导在看到我们为麓海天堂所做的规划后，希望我们帮助他们。我们邀请了SOM和JANSON & FAIN重做了规划。其中，长期习惯于和我们深度协同工作的J&F的方案得到了海南政府的青睐。

这里具有世界少见的双泻海港湾、双岸优质沙洲以及热带森林海岸线等多种复合型度假旅游资源。我们以生态保护与修复为优先设计原则，提出连通黎安港与新村港两大泻海区的创意构想，并在其间建设一个极具特色的世界级水镇，通过填海造岛、引入邮轮母港、构建六大特色功能区，描绘出“世界的黎安”的梦幻蓝图。

刚才，我讲述了万华的另一条多项目探索的发展历程，在追求麓湖梦想的同时，万华就像一个不停歇的理想主义者，还在不断尝试更加多样、各具特色的开发形态。与麓湖发展的主旋律相比，这好像交响乐的第二旋律与主题。但令人惋惜的是，这些项目都未能如期待的那样顺利落地。这其中有各自的原因和不可抗力因素。但大部分项目的命运都交织在2012年麓湖所遭受的重大危机上。

回顾那几年走过的历程，压力之大，可以说几度生死一线。在2012年后长达3年的漫长时间里，就像是在悬崖边缘疗伤。这也是麓湖理想主义落地中最具备现实主义意味的阶段。天府大道改线、资金问题、舆论问题、工程问题、规划问题几乎集中爆发，每一项都带来巨大的危机。

尤其是2012年底，因政治事件，万华成为众所瞩目的焦点。我们首先做出的决定是全面收缩，放弃除麓湖以外的所有其他项目。

那时候我们账上只剩1亿左右的资金，仅供我们维持3-4个月的开支，留给我们的时间以及政治、舆论上的局面，根本不容许我们从容引入新投资者，麓湖真的是命悬一线。

我们研究过是不是用“工程抵款”的方式缓解压力，或者通过对已面世的别墅产品降价销售来快速回血。但最终，我们并没有选择这样的路径。当时外部已经谣言四起出现了不少的退房诉求，在这样的关键性时刻，一旦选择低头，万华的信用与市场对麓湖的信心就会彻底丧失，后果将不堪设想。

好在命运之神还给我们留了最后一丝机会，2013年4月，麓湖的第一个高层产品澜语溪岸在最紧要的关头获得了预售许可证。

我们选择用每平米7000多的成本价入市，但这仍然远高于周边5000多的房价，而且我们必须快速回笼现金。为此我们制定了巧妙的销售策略，将超过10%的优惠给予一次性付款客户。澜语溪岸开盘前的场景是让人难忘的，很多客户通宵在售楼现场排队守候，开盘后清水板楼一抢而光、精装塔楼也大受欢迎，关键是一次性付款的认购率高达80%。

成交比率中，老业主、员工、合作伙伴及老带新的比例占到了90%，这些从麓山开始就一路追随我们的麓客，很多都是在明明知道我们深陷危机的情况下，依然愿意为我们背书，帮助我们稳住了阵脚。我真的是对这批麓粉们充满感激，他们可能并不知道，正是他们对我们的信任挽救了麓湖的未来。

在这里，我想告诉大家一个秘密，做一个有信用的理想主义者不仅是有力量的、也是有福报的，因为坚定的追随者会成为其无尽的源泉。当然，我们的麓粉们也是有福报的。澜语溪岸的房价现在已经是当年卖价的三倍以上。

麓湖转机的出现并非完全来自于幸运之神的眷顾，有两个与我们的策略紧密相关的因素帮了大忙：

一是产品力的强大保障，澜语溪岸作为麓湖的第一个高层组团，它的设计在当时是非常具备吸引力的，创新产品的差异性帮助了我们。

第二，则是我们从麓山延续下来的PUD开发模式，让我们在一开始就拥有了非常复合的产品线与面对危机时更加灵活的出牌策略。在这之后的几个月中，我们又连续推出了琉璃溪岸、云树两个极具竞争力的高层产品，在大获市场欢迎的同时，房价还逆势而上。

资金刚缓过劲来，紧接着的就是舆论的发酵。2013年上半年， 21世纪经济报道和南方周末接连发难，对项目的合法性予以质疑。财新的记者也曾找上门来，但在我们深度聊完之后，她最终放弃了这个选题。虽然事后经过相关部门反复调查，证实了我们项目的规范合法性，但当时的舆论已经开始导致退房潮。我力排众议，要求销售部门爽快地退房，然后顺应房价持续上升的势头，加价卖出。结果是，我们当时在售组团的退房率虽然高达30%，但退房者发现自己反而吃亏了，于是多数客户都坚信万华是能够顺利渡过危机的。还有不少的铁粉麓客在微博上公开支持我们，与唱衰我们的人辩论，驳斥对麓湖的不实攻击。

之后的麻烦，则是关键性的工程品质与交付问题。当时已销售的两个组团，出现了工程延期、成本超支、管理混乱等等问题，在连续大半年24小时抢工的状况下，蓝花屿组团仍然险些出现延期交付的危局，工程质量也因抢工出现了不少问题。

这其实一定程度上也是创新的代价。面对复杂的现代建筑，我们的团队缺乏经验、国内施工图设计单位水平有限、施工单位能力不够，当然我们自身的管理也难辞其责。尽管我们当初挖来了有经验的技术型老总负责落地，但事实证明，即使当时国内一流的项目管理经验，仍然无法满足我们创新的挑战。

而这次的内外交困，更引发了公司内部对于麓湖创新模式的众多质疑和巨大动荡。在争议最为剧烈的时候，我甚至向董事长提出了辞职请求。为扭转危局，我不得不亲力亲为，接管了工程管理中心和住宅事业部，调整管理架构、重组实施团队；创建专业的BIM和外装管理部门，解决技术难题；征集优异的合作伙伴，一起从源头寻找技术改进方案。并拿出接近2亿的资金，用于对前期出现问题的组团进行全面整改。

而这三年间最大的问题，莫过于麓湖的规划。

2012年，随着天府新区规划的落定，政府决定将天府大道全线拉直，这条笔直的百里中轴像刀刃一样从我们已经完成主体建设的艺展中心拦腰斩过。艺展中心不得不炸毁了原本用作城市展厅与高端会议中心的近半功能空间，还损失了车库以及主要的后勤设备空间。

但直到那时，我们还以为对麓湖的规划只是局部的调整。接着，我们就陷入了和政府关于麓湖整体规划的长期博弈。最危险的时刻，麓湖的湖域都有可能不复存在。

而当时已经缺损的艺展中心成为了那段时间麓湖的缩影。残留部分包括代表艺展象征的塔楼因为停工令，迟迟无法复工，被路过天府大道的政府大领导误以为是烂尾楼而要求天府新区予以拆除。公司内部也对是否保留存在争议——毕竟它已经丧失了大半的功能。

艺展中心是一个理想被掩埋、被停滞、被伤害的标志，它把自己虽然残缺却依然伟岸的身躯掩藏在张扬的天府大道下方，期昐一个新时代的开启。而这幢充满阳刚之美的杰作差一点还未为人知就险些湮灭。就如同当年麓湖的理想一样，命悬一线，脆弱无比。

但艺展中心和它的标志性灯塔也是我们永不妥协，一定要拼死保存的地标。它是麓湖未来仍然充满希望的象征。

2014年，我们与政府各部门相关人员，一次次从天府大道走下来进入艺展中心匍匐在湖湾边的未完工建筑之内，解释功能用途与留存价值，一遍遍做保留方案协调周边关系过层层审批，直至2014年7月底，艺展中心的保留改建方案才得到批准。经过8个月的抢工，2015年春天，艺展中心正式对外开放。

今天，它成为了麓湖的标志和门户，短短4年多，就接待了超过300万的访客，举办了超过500场的各类活动。2017年，A4美术馆也迁址麓湖，艺展中心开始履行起麓湖文化综合体的角色。

2018年，Antoine在时隔8年之后，再访麓湖，这也是艺展受挫后他第一次回到自己的作品前。

我们如同小学生交作业一般，很担心被老先生责备。Antoine在看过艺展剧场空间后陷入了一阵很深的失落，泪水充满了眼眶。出来之后他独自坐了很久，然后告诉我们不仅要好好照顾幸存的艺展，更要照顾好这座城市的精神与灵魂。

2016年2月，麓湖项目的最终解决方案也得到了政府相关部门的认同，我们开始了从谷底向上爬的过程。而这个解决方案的核心，是与我们提出的一个全新规划思路息息相关，那就是麓湖水镇。

当时政府对于调改规划的核心诉求之一，是将天府大道视作整个城市的文脉，要求天府大道两侧的建筑依次退台，形成从低到高的城市界面。这样势必让麓湖东西两翼的联系割裂，而且两旁的巨量公建项目也将丧失天府大道的依托和支撑。为克服规划条件上的苛刻限制，我们大胆地提出了一个新设想，就是在城市中轴的两翼，建设一个极具体验感的、世界级的水镇，中间通过下穿天府大道的水系予以联接，用船作为水镇的主要交通和体验方式，串联两翼的各个特色商业组团。我们的目标是将其建设成为城市地标项目，为这座有着悠久水文化传统的城市重现水城的辉煌。

正是由于这个构想的提出，争取到了新区政府对麓湖整体规划的理解和支持。因为水镇展现了一个巨大的可能：一份可以被永续发展、比肩宽窄巷子和太古里的城市遗产。新区政府也意识到，我们愿意站在城市的立场上，共同寻找妥善的解决方案。麓湖的规划问题终于迎来转机。

2016年，随着麓湖促建协议的签订，麓湖再次扬帆起航。我们万华的董事长汪总也在阔别4年后，从国外返回成都。他用宽厚、信任与理解支撑公司全体同仁为麓湖梦度过了最艰难的四年。让人感动的是，一下飞机，汪董就直奔麓湖现场，也许直到那一刻，他心中的石头才最终落下。

2012-2016，我们的麓湖理想遭遇了太多的挑战。资金，舆论、规划、团队、项目落地……我们像推巨石的西西弗斯，一次次面对着穷尽努力之后，巨石再度落下的过程，在最痛苦的时刻，不能说从未有过动摇。但我始终在问自己一个问题，那就是：“时间是你的朋友还是敌人？”——如果时间站在你这边，它会帮助你克服困难。幸运的是，时间，一直是我们最忠实的朋友。

2016至今，麓湖项目逐步恢复预定的节奏，我们也开始重新进行异地项目的拓展。

更重要的是，公司在攻坚克难的过程中培养起了有足够承担能力的菁英团队，或许你们很难相信，目前负责麓湖项目落地的新城公司老总，才刚满35岁。他带领团队将麓湖高难度的建筑项目的品质达到了国内一流水准。

我们最新住宅组团的一次交付率已经接近100%；我们的设计已经实现全项目、全专业BIM 化，像黑鈺岛这样的全异形高难度项目也执行得非常顺利，可以提前半年完成建设计划；我们的成本控制水平已可以保证绝大多数项目能够省下5%的工程不可预见费。麓湖今年的销售目标不出意外的话将会超过80亿，甚至有可能冲击百亿大关，而之前我们的销售额长期绯徊在20-30亿左右。

回过头看，麓湖的成功与以下几个正确的战略选择紧密相关：

新城的发展

必须与城市的整体发展方向保持一致

麓湖项目是一次满怀信心的豪赌，它的成败与否不仅关系着对城市发展模式的预判，还与城市的发展方向密切相关。我们在之前的规划研究中得出成都发展必然向南的判断，是支撑我们投身这场看似巨大赌博式投资的关键。而这个预判在2010年天府新区规划正式落定的那一刻被完全验证。可以说，麓山麓湖所形成的万亩级高端城市片区，不仅定义了麓之山湖板块，更引领了天府新区的发展方向。

准确的时机预判，规模化土地的获得

赢取发展的先机

我们选择在麓山项目平安落地之后才开始麓湖的历险，我开玩笑说是执行优生优育的国策。2008年汶川大地震给成都房地产市场带来巨大冲击与持续低迷，我们凭借先进的规划理念和远见，在当时仍处于价值洼地的城市远郊，获取了规模化的土地，为我们之后的战略发展赢得了先机。

新城发展必须建立生态优先的发展逻辑

区别于老城那种满铺式的发展，我们认为新城发展必须建立在生态优先的规划逻辑上。我们首先确定哪些是应该保留的生态肌理与地貌，并在其上构建起成体系的湖系和公园，然后再考虑开发用地的合理使用。这个理念促使我们在这片起伏跌宕的浅丘上，看到了一个世界级水城的机遇。麓湖的成功也极大地影响了天府新区的开发建设，兴隆湖、中央公园、麓溪智谷…等生态优先的开发模式，成就了天府新区的蓬勃发展，奠定了肇始于麓湖兴盛于天府新区的“公园城市”理念。

改变以住宅为核心的发展模式

强调城市功能的全面，建立以智慧型人力资源为核心的创智产业的集群

新城发展必须改变以住宅为核心的开发模式，MIX新城需要从一开始就强调城市功能的完整性，并努力达到居住与工作人口的平衡。而且，更要考虑创新产业的导入，建立起以智慧型人力资源为核心的创智产业集群，而生活宜居性恰好是这类人群的刚需，美而精的产品又成为了这类人群的筛选器。麓湖的规划理念与后来天府新区提倡的职住平衡和产业先导的“产城单元“发展模式完全契合，这也是麓湖能够平安渡过风波的重要原因之一。

理想主义精神

构建面向富裕时代的一生之城

我们希望构建的是面向富裕时代的一生之城。我们做的不是常规意义上的富人区，更要为那些具有高潜力、高创造力的人打造他们可以寄托生活与工作理想的一生之城。我们希望建设一个开放多元、充满活力的生态型社会与城市。对理想与美好的追求是我们倡导的“麓客“精神，也正是麓粉们对我们理想的认同与支持成为我们一路前行的动力和源泉。

创新基因

敢于提出超越时代的全新构想

我们从麓山时代就开始建立起不断创新的企业文化，因此敢于提出超越时代的宏大构想并为之不懈追求。十几年前，我们在国际视野下提出的一系列先进理念，都已成为当下最炙手可热的概念。我们放弃复制麓山的成功，继续从理念到产品进行全方位的创新，保持了在行业内的先行者地位，成就了麓湖的神盘名声。

工匠精神

追求极致，必须直面落地困难和细节的挑战

追求极致，必须直面落地的困难与细节的挑战。创新的成功需要工匠精神保驾护航。如果创新文化好比是眺望远方的双眼，那么工匠精神则是日夜兼程的步伐。而磨难又往往是必须经历的修行，坚韧不拔、不断学习、试错迭代则是我们能够经受考验的关键。

当我们再次回顾2005-2019，这15年跌宕起伏的时间轴，才是麓湖与万华理想主义的实情。我们很容易以为麓山、麓湖的成功是一场理想的高歌猛进，可实际上更像是一个屡败屡战的修行与磨难。

而在这个过程中，还有好几个未曾实现的“麓湖”——我们曾有过很多理想，带给我们希望与喜悦，然后是破碎与失落，但我们每次都会全力投赴、重新再来。某种意义上，这些“未成形的麓湖”才是理想主义的实情，才是理想之路的真实见证。

而对于时代和行业，我想，我们的故事也许提供了与众不同的发展路径。当我们把目光拉回麓之山湖梦想刚刚开始的岁月——2000年左右，中国地产行业在香港模式基础上，发展出一套中国特色的房产开发模式，踏上了高周转和规模化的发展路径。地产商所至之处，如蝗虫席卷而过，留下千城一面的垃圾建筑之城。城市漫延之处，我们不用人提醒就知道这是什么时代的产物。我们不断迁徙自己的居所，不是因为我们喜新厌旧，而是那些快速老化的房子所产生的遗弃感在驱赶我们，所以我们是丧失家园的一代。

同样站在那个时代的我们，选择了另一条路。我们为什么没去追随主流模式呢？不仅因为我们觉得里面缺乏值得努力的奋斗目标，更因为我们对于城市价值的理解，好城市的珍贵就在于沉淀了人类的财富和文化内涵。当我们看过世界上那些迷人的城市，就会明白什么是长久的价值，我们更知道那些美丽的城市需要多久的时间才能构建。

直到今天，还有人说，在这个被高周转开发模式裹挟的大潮之下，独行者似乎只有死路一条，业界有句话叫“上规模是搏命，不上规模是没命”，但我们好像还活着，而且天地越来越大。我们试图证明，时代会为理想者留有机会，我们愿意做一个马拉松跑者，因为城市的价值需要被漫长的时间所见证。最终还是那句话，我们选择站在时间这一边。

当然，我们也很清楚，无论麓山还是麓湖，都是特定时代下的机遇性产物，无法复制。但重要的是，我们在其中获得了与众不同的能力和独特的品牌与口碑。而我们也将逐步转向为，以具有“麓客”精神的“菁英”为核心的生态型发展模式。未来我们对于项目的选择，将不在于规模的大小，而更在于为特定人群的需求提供全生态链的服务。

还有两件很有意思的事，可以与大家分享。

第一件是前面说过的未完成项目与新项目的进展：

在麓湖重启征程的同时，二郎酒镇的建设也全面恢复， 目前郎酒酒庄已初具雏形，每年接待的访客超过3万人，成为郎酒重返百亿销售规模的重要支撑。

与海南农垦合作的麓海与麓滨项目，我们一直没有放弃努力，两个项目都已经通过总规和控规、纳入多规合一的范围， 获得了宝贵的准生证。在漫长的等待之后，我们最近已经启动了起步区项目的用地手续办理和建筑规划设计。

目前，我们正在海口参与两个非常好的城市核心区项目。有趣的是，这个机遇其实源于曾经做过的黎安先行实验区，当年的故人念念不忘，又有了新的回响，而我们又一次开始全力以赴。原来断掉的时间轴，现在又开始向前了。

你们看，这算不算时间给理想者的奖励呢？

而我们在重庆的项目可能有不少的听众也有所耳闻，2017年我们受邀为悦来规划了一个智慧新城的项目，其中有个很有趣的内容，就是保留江北化工厂的旧厂区，将其改造成为文化艺术聚集区。虽然这个规划还一直在等待法定控规的批准。但因为对此规划的介入，使得我们有机会在去年与两江新区的下属开发公司，开始了与该区域紧临地块的合作开发， 这个目前命名为“浔麓湾”的项目将会在明年上半年面世。

第二件事是，随着团队的成长，我开始慢慢地将时间用在一些大家可能想不到的事情上。从去年开始，我将很大一部分精力从开发体系中抽出来，放在了麓湖社群建设与社区共治的开拓实践上。对于寄托着“一生之城”理想的麓湖，超前的规划、美好的产品、全面的配套都只是其硬件基础。而决定一座城市长久魅力和内在活力的，其实是人。麓客才是我们经营的核心。

这个过程同样充满了挑战和惊喜，社区活化、社会动员，甚至比创建城市更有难度。我也在尝试从一个设计师、产品经理的思维开始向社会学思维转型。我想这会是我职业生涯的新历程，也将是麓湖发展的新阶段。

而对于麓湖而言，我们已从社群建设的起始点跨入社区共治的深水区，这更像是一场社会学意义上的社会创新实践。我们创建了组团与社区议事会，开启在罗伯特规则下的社区公共议事。而正在筹备中的社区基金会，将会替代我们对于社区文化和社会资本建设的主推角色，并逐步承接麓湖的公区管理，探索麓湖生态城的可持续发展模式。这与我们一直关注的著名新城样本---里斯顿、莱奇沃思所最终走上的社区自治路径是完全一样的。

我们需要探索的是，怎么才能在缺乏民主意识的本地社会土壤上培育出社区共治之花，让麓湖最终成为“内外兼修”的城市遗产。

这项全新的挑战能否成功，让我们留下这个话题，期待着下次与大家分享！