答《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文件第四条规定：企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 这是一项严肃房地产业税收征管纪律的规定，税务机关和房地产企业双方都必须严格遵守。 （一）《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定：纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定征收： （1）依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的； （2）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的； （3）擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的； （4）虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的； （5）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的； （6）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 《征管法》六项规定中除了第（1）项之外，都是违规或违法的，也就是说只有当房地产开发企业违反征管法时，税务机关才有权核定征收，房地产开发企业的所得税纳税行为不违规不违法，税务机关不得采取核定征收的方式征税，如果已经采用核定征收的办法，应当立即纠正。 （二）如果税务机关发现房地产企业违反了《征管法》的有关规定，税务机关有权核定征收，但是，只是对企业以往应交企业所得税按核定征收方式征收，并且要予以辅导，逐步规范企业的纳税行为；而不是对房地产企业当年和今后的所得税采用核定征收的方式征收。 （三）税务机关不得事先确定房地产企业的所得税按核定征收方式进行征收。此项规定是对那些热衷于核定征收，“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的作法的一种限制。 关于企业所得税核定征收的法律规定，《企业所得税核定征收办法(试行)》（国税发[2008]30号）规定，居民企业纳税人具有《税收征收管理法》第三十五条规定的情形之一的，核定征收企业所得税。 （一）核定征收的办法 税务机关应根据纳税人具体情况，对核定征收企业所得税的纳税人，核定应税所得率或者核定应纳所得税额。 1．核定应税所得率征收。是指税务机关按照一定的标准、程序和方法，预先核定纳税人的应税所得率，由纳税人根据纳税年度内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额，按预先核定的应税所得率计算缴纳企业所得税的方法。 具有下列情形之一的，核定其应税所得率： （1）能正确核算(查实)收入总额，但不能正确核算(查实)成本费用总额的； （2）能正确核算(查实)成本费用总额，但不能正确核算(查实)收入总额的； （3）通过合理方法，能计算和推定纳税人收入总额或成本费用总额的。 采用应税所得率方式核定征收企业所得税的，应纳所得税额计算公式如下： 应纳所得税额＝应纳税所得额×适用税率 应纳税所得额＝应税收入额×应税所得率 或： 应纳税所得额＝成本(费用)支出额÷(1－应税所得率)×应税所得率 上述“应税收入额”等于收入总额减去不征税收入和免税收入后的余额。用公式表示为： 应税收入额＝收入总额－不征税收入－免税收入 其中，收入总额为企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入。 实行应税所得率方式核定征收企业所得税的纳税人，经营多业的，无论其经营项目是否单独核算，均由税务机关根据其主营项目确定适用的应税所得率。主营项目应为纳税人所有经营项目中，收入总额或者成本(费用)支出额或者耗用原材料、燃料、动力数量所占比重最大的项目。应税所得率按下表（表略）规定的幅度标准确定。 2．核定应纳所得税额征收。是指税务机关按照一定的标准、程序和方法，直接核定纳税人纳税年度应纳所得税额，由纳税人按规定申报的方法。 税务机关采用下列方法核定征收企业所得税： （1）参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的税负水平核定； （2）按照应税收入额或成本费用支出额定率核定； （3）按照耗用的原材料、燃料、动力等推算或测算核定； （4）按照其他合理方法核定。 采用上述所列一种方法不足以正确核定应纳税所得额或应纳税额的，可以同时采用两种以上的方法核定。采用两种以上方法测算的应纳税额不一致时，可按测算的应纳税额从高核定。
3．纳税人的生产经营范围、主营业务发生重大变化，或者应纳税所得额或应纳税额增减变化达到20％的，应及时向税务机关申报调整已确定的应纳税额或应税所得率。
（二）核定鉴定程序
主管税务机关应及时向纳税人送达《企业所得税核定征收鉴定表》，及时完成对其核定征收企业所得税的鉴定工作。具体程序如下：
1.纳税人应在收到《企业所得税核定征收鉴定表》后10个工作日内，填好该表并报送主管税务机关。《企业所得税核定征收鉴定表》一式三联，主管税务机关和县税务机关各执一联，另一联送达纳税人执行。主管税务机关还可根据实际工作需要，适当增加联次备用。
2.主管税务机关应在受理《企业所得税核定征收鉴定表》后20个工作日内，分类逐户审查核实，提出鉴定意见，并报县税务机关复核、认定。
3.县税务机关应在收到《企业所得税核定征收鉴定表》后30个工作日内，完成复核、认定工作。
纳税人收到《企业所得税核定征收鉴定表》后，未在规定期限内填列、报送的，税务机关视同纳税人已经报送，按上述程序进行复核认定。
4.税务机关应在每年6月底前对上年度实行核定征收企业所得税的纳税人进行重新鉴定。重新鉴定工作完成前，纳税人可暂按上年度的核定征收方式预缴企业所得税；重新鉴定工作完成后，按重新鉴定的结果进行调整。
（三）实行核定征收的纳税申报方法
1.纳税人实行核定应税所得率方式的，按下列规定申报纳税：
（1）主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小确定纳税人按月或者按季预缴，年终汇算清缴。预缴方法一经确定，一个纳税年度内不得改变。
（2）纳税人应依照确定的应税所得率计算纳税期间实际应缴纳的税额，进行预缴。按实际数额预缴有困难的，经主管税务机关同意，可按上一年度应纳税额的1/12或1/4预缴，或者按经主管税务机关认可的其他方法预缴。
（3）纳税人预缴税款或年终进行汇算清缴时，应按规定填写《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(B类)》，在规定的纳税申报时限内报送主管税务机关。
2.纳税人实行核定应纳所得税额方式的，按下列规定申报纳税：
（1）纳税人在应纳所得税额尚未确定之前，可暂按上年度应纳所得税额的1/12或1/4预缴，或者按经主管税务机关认可的其他方法，按月或按季分期预缴。
（2）在应纳所得税额确定以后，减除当年已预缴的所得税额，余额按剩余月份或季度均分，以此确定以后各月或各季的应纳税额，由纳税人按月或按季填写《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(B类)》，在规定的纳税申报期限内进行纳税申报。
（3）纳税人年度终了后，在规定的时限内按照实际经营额或实际应纳税额向税务机关申报纳税。申报额超过核定经营额或应纳税额的,按申报额缴纳税款；申报额低于核定经营额或应纳税额的，按核定经营额或应纳税额缴纳税款。
金穗源9月精品课程分享
地点 | 时 间 | 主 题 | 专 家 |
山西 | 16、17日 | 房地产企业投融资及并购重组业务的税务规划与风险控制 | 胡老师 |
江苏 | 18、19日 | 甲供材、车位、装修与售楼部精讲研讨会 | 王老师 |
山东 | 18、19日 | 房地产企业土地增值税清算实战训练 | 许老师 |
将“房地产财税咨询培训专家”分享给朋友：
点击右上角，在弹出的菜单中选择“发送给朋友”或“分享给朋友圈”。
关注《中房金穗》官方微信：
在“微信公众账号”搜索“金穗源”或搜索公众ID号JSYFDCCS。
（长按二维码 识别加关注）