对房地产企业而言，核心利益不是收入，不是成本，而是成本分摊！今天我们聊聊成本分摊的基础方法。
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房地产企业成本分摊基本方法分析
【山西】
会议主题：房地产拿地方式及并购重组税务规划
会议时间：2017年9月16日
会议地点：全晋商务酒店-坞城路12号
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会议时间：2017年9月22/23日
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房地产企业成本分摊基本方法分析
（一）建筑面积法
什么是建筑面积法？
建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
为了阐述大家都知道的“概念”，我通过简单的案例来解读概念。
【案例一】
老王计划在老家宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200平方米，共花了75000元，请计算每平方米的单位造价是多少元？（小学三年级应用题）
对了，你们已经学会抢答！计算过程如下：
75000元/200平方米=375元/㎡
以上计算过程就是对建筑面积法的核心诠释。
在房地产企业进行土地增值税清算的时候，计算单位成本是必经步骤。在实际操作中，建筑面积法要学会灵活运用。下面我们就详细解读。
【案例二】
假设某房地产企业开发成本（依据竣工决算报告做出，记账凭证、流水均符合税法规定）、销售面积、单位成本如下图所示：
第一步：归集开发成本合计数。
首先归集清算对象帐载“开发成本”会计科目借方累计发生数，即建造项目所有的、合理的、合规的支出。如上图所示，开发成本总额1.15亿元。
提示：按照开发成本六个明细列式，详细记载每一明细科目的借方发生数。目的就是一则细化分类，便于后续审核；二则便于稽查应对。
第二步：利息单独列示
“开发成本---开发间接费”科目的“利息”支出单独列示。在计算土地增值税流程中，利息扣除分为两种，一是计算扣除，二是据实扣除。为了便于前期测算和后期清算，有必要单独列示。你懂的！
第三步：汇总销售面积
该销售面积包括三部分：
一是实际销售面积。该面积一定是实际销售的面积，与测绘面积、预售面积不一样的。修建的公配（会所），不属于可售面积，但属于建筑面积。如果企业实际销售了会所（姑且不论是否可以销售、是否违规），则会所属于“实际销售面积”。要注意概念的区分。
二是自用面积。企业出于以下几点原因有可能自用房产：捂盘惜售、滞销姑且自用、规划就是为了自用。自用面积转固定资产的时候，同样是存在成本的，因此，自用面积必须考虑。
三是出租面积。企业处于各种考虑，将开发产品作为投资性房地产获取收益，同样考虑该部分的建筑面积。
第四步：计算单位成本
在计算的时候注意区分，包含利息的单位成本与不包含利息的单位成本。
完成以上步骤之后，在进行土地增值税清算的时候就简单了，销售100平方米，扣除100平方米的成本，计算增值额，寻找税率，计算土地增值税税款。
建筑面积法是房地产企业成本分摊的最基本的方法，也是最重要的一个方法，其他成本分摊方法均以建筑面积法为基础衍生出来的。
（二）预算造价法
那么，什么是预算造价法？
预算造价法指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
预算造价法怎么用？我们通过一个简单的案例进行阐述。
【案例三】
金穗源房地产公司滚动开发三幢楼， 2011年建造1#楼，预算造价1000万元；2012年建造2#楼，预算造价2000万元；2013年建造3#楼，预算造价3000万元；每幢楼的建设周期都是三年。在2011年初，金穗源地产公司通过商业银行借款600万元，年利率10%，年末付息期限三年，每年利息支出60万元（不考虑其他资金成本因素）。请计算1#楼各年利息成本。
第一年，可以理解为全部借款资金全部使用在1#楼，该楼归集利息成本60万元。
第二年，1#、2#同时建造，为了合理划分两幢楼的利息成本，按照预算造价法来分摊1#楼应归集的利息成本。
总预算造价3000万元（1#楼1000万元 + 2#楼2000万元），1#楼占到整个当年建楼盘预算造价的1/3（1000万元/3000万元），因此1#楼分摊利息成本20万元（60万元*1/3）。
计算公式：
1#楼利息成本=1#楼预算造价/（当年建设楼盘预算总造价）*当年利息总支出
第三年，分析同上，1#楼分摊归集的利息成本应该是10万元。
提示：
预算造价法分摊利息成本时，注意时间节点。即利息资本化时间的起点和终点，要分段计算，登载明细账。
预算造价法还是有好多适用情况：将要支付还没有支付的拆迁补偿费；未建设或者未竣工决算的公配、基础设施等。
在房地产开发企业在进行成本分摊时，一定要根据项目情况本身来确定分摊方法，有的可能用一种，也有可能用多种，做好分析，只要对企业有利，我们就要灵活运用。
（三）占地面积法
什么是占地面积法？
占地面积法是指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
占地面积法我们还是通过案例来解读。
【案例四】
金穗源房地产企业建设项目土地10000㎡，土地成本10000万元。
A项目基座占地4000㎡，商品房可售面积10000㎡；
B项目基座占地3000㎡，商品房可售面积10000㎡；
绿化面积3000㎡。请计算A项目的土地成本。
（又是一道小学三年级的应用题）
第一步：扣除绿化面积的土地成本。
绿化面积属于所有业主可以共同享受的福利，不区分容积率或房屋大小，机会均等享受绿化成果。因此，绿化部分是按照建筑面积法分割土地成本。
计算过程：
首先计算每平方米的土地单位成本
10000万元/10000㎡=1万元/㎡
其次计算绿化的土地成本
3000㎡*1万元/㎡=3000万元
最后计算扣除土地绿化成本之后的金额
土地总成本-绿化成本
=10000万元-3000万元
=7000万元
第二步：剩余面积中，计算A项目的占地成本。
首先计算A项目占地比例
=A项目占地面积/（A项目占地面积+ B项目占地面积）
=4000㎡/（4000㎡+3000㎡）
=4/7
其次计算A项目基座占地成本
=4/7*7000万元
=4000万元
第三步：A项目承载的绿化土地成本。
A项目承载的绿化土地成本采取建筑面积法计算
=绿化土地成本*A项目分摊比例
=3000万元* A项目可售面积/（A项目可售面积+ B项目可售面积）
=3000万元*10000㎡/20000㎡
=1500万元
第四步：汇总A项目土地“总”成本。
=A项目基座占地成本+A项目承载的绿化土地成本
=4000万元+1500万元
=5500万元
类似的问题，我见到过以下的计算结果（计算原理不再分析）
方法1：
10000万元*4/7=5714.28万元
方法2：
10000㎡÷（10000㎡+10000㎡）*10000万元=5000万元
方法3：
10000㎡÷（10000㎡+10000㎡）×7000万元=3500万元
方法4：
4000㎡÷（4000㎡+3000㎡）×7000万元=4000万元
方法5：
4000㎡÷10000㎡×7000万元= 2800万元
穗友们，您同意哪一种呢？
（四）直接成本法
最后，我们聊聊直接成本法。什么是直接成本法？
沿用国税发【2009】31文件第二十九条的解释：
直接成本法，指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。
综上，简单理解为可以直接归属于计税成本对象的，直接归集，不必采取建筑面积法、占地面积法等。
比如商住一体的建筑主体中：
1、商业外墙砌大理石墙砖（玻璃幕墙），住宅外墙粉刷涂料，因此大理石外墙（玻璃幕墙）成本直接归属于商业，住宅粉刷成本归属于住宅；
2、商城使用的是扶梯（电梯的一种）和直通商业部分的直梯（电梯的一种），住宅使用的直梯。两部分的电梯成本可以清晰分开，因此，分别归属电梯成本；
3、地下车位部分内墙粉刷防水漆，地上商业内墙毛坯、住宅部分简装，因此，地下车位、地上商业、住宅的成本是不一样的，依据《工程结算单》可以直接归属影响的成本；
4、一个立项，建造一幢楼，商业银行专项贷款1000万元，年利率10%。由此产生的利息直接归属于该项目，不用采取其他成本分摊方法。
在房地产开发企业在进行成本分摊时，一定要根据项目情况本身来确定分摊方法，有的可能用一种，也有可能用多种，做好分析，只要对企业有利，我们就要灵活运用。就像我们大家常讲的，没有最好，只有更好！
关于成本分摊，还有几种方法，后续我会在商学院平台陆续推出，也敬请大家关注、学习、分享！
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