2023数字税控下房地产企业全流程涉税稽查实案训练营（二）

【课程时间】2023年9月21-22日

【课程地点】郑州【咨询热线】187 3713 2358

课程背景

“稳预期、防风险、促转型”是2023年房地产市场平稳健康发展的关键，落实“金融十六条”措施,“因城施策”实施差别化信贷政策,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。房地产市场成为其他产业的借力与行政行为的导向平台。但减税降费政策的持续，税务机关收入压力未减，房地产企业涉税风险依旧。

国家税务总局有关司局已要求各级税务机关调查梳理辖区的新老开发项目，制定年度土地增值税清算计划。但是，较多的税会差异以及税种政策交叉背离并且属地规定混乱、旧城（村、小区）改业务模式多样，造成企业财务人员对执业的涉税业务理解出现困顿。

本次授课以河南省财产行为税（土地增值税为主：点击蓝字查看：河南土增政策合集）最新政策为主线，从开发流程的节点对税收风险和政策运用进行实例场景展示，剖析企业税收风险画像、掌握解决问题及思路方法。课程结合学员需求，增加稽查实例演练，讲授、演练、交流、答疑，融合进行，务求学以致用。

上期课程中，实战案例丰富多样，财总们讨论的热火朝天，还有部分案例没有演练，本期都集中安排实操学习哦。

课程收益

1.根据稽查工作重点和行业检查要点，剖析行业稽查查前分析的技巧和数理逻辑，针对自身企业进行模拟演练，降低纳税风险，提升税会业务融合能力。2.以河南省税务政策为基础，以《民法典》为依托，对房地产企业增值税纳税义务的确认、销项计算、企业所得税收入确认及申报、土地增值税清算实务及规划、成本分摊方法实例应用等对企业收益的影响、无产权及销售模式等实例研判。对城市更新和旧城、旧村、旧厂房等改造的业务背景进行阐述，对业务模式和业务节点涉税风险解析解读和应对。3.房地产成本核算精要解析（分税种）。4.清算后续调整、永续债等融资的全链条风险、企业所得税、土地增值税扣除项目和会计核算内容比较分析等。5.房地产业务知晓、财务合规、法务风险降低、税务遵从提升。

课程对象

房地产企业财务、税务、审计总监及财务经理、财务涉税从业人员等

课程内容

一、2023年税局房地产行业稽查要点解析及训练1.案源来源-税务稽查为什么能选中你？2.查前分析（近十类非风险管理数据勾稽）① 纳税申报数据 ②财务报表分析【实例训练】③ 第三方数据3.调账方式及路径4.查账思路与方法5.违法违规的定性及处理（重点是调整方法）【实例训练】
二、房地产行业最新政策解读及实例训练6.房地产行业及市场概况7.土地增值税条例和细则记忆技巧，掌握财税处理的具体应用。8.以土地增值税清算的架构为顺序，结合省局相关规定予以解读。具体包括：预征、核定征收新规定、清算单位研判、清算时间、清算条件确认、清算资料、审核时限、转让无产权开发产品等情况、清算收入的确认等内容、五项扣除项目逐一分类说明（包括扣除项目明细、分摊方法以及红线内外、配建开发产品、人防等）【实例训练】。9.土地增值清算的“大喜”与“大悲”及五要素。
三、大数据背景下地产开发主线的典型涉税业务解析，包括但不限于以下内容（开发主线：总规—取得土地—立项—用地规划—工程规划—施工—预售--验收—产权转移）：10.新旧房的认定及土地增值税清算实务11.规划总平面图在土地清算中的应用【实例训练】12.企业类型和经营范围对取得建设用土地使用权的影响13.联合体竞标的涉税风险及规避【实例训练】14.了解规划的背景及对财税业务的影响15.土地征用收储环节预埋的土增清算隐患16.拆迁安置业务～拆迁房屋置换协议的要点风险17.免征土地增值税的两种方式和规则“陷阱”18.土地成本的确认与依据辨析19.契税全景解析与风险实例20.一般计税方法增值税计算“小惊喜”21.转让划拨土地是否缴纳土地增值税？转让库区、河流呢？22.公司账户与股东账户资金往来的司法判例23.《建设工程施工合同》条款内容在土增清算中的应用与风险提示24.扣除项目中无法取得发票的救助渠道与应对25.有产权、无产权车位及人防车位的商业模式及涉税研判（含总局指导意见）26.资产划转或投资的涉税处理27.合作开发模式风险刨析28.土地等成本项目的分摊方法与税务机关规定的争议辨析。成本分摊方法税务机关确认？企业是否有选择权？29.CAD制图技术在土增清算中的应用30.房地产开发业务中，与政府相关部门（如规划、自然资源、住建局等）沟通的技巧以及对增值税、企业所得税和土地增值税的影响31.《商品房买卖合同》中土增清算的“炸雷”32.营销中心（售楼处）财务处理的涉税判别33.利息、利率——收入交增值税，所得税支出不扣除的税务处理决定34.“不能分拆销售”…一个土增清算的特例分享35.房地产销售价格偏低的研判与应对技巧（含各省规定）36.土地增值税清算项目扣除与企业所得税汇缴收入确定的时间点甄别37.买赠业务究竟是“利？”还是“弊？”38.同一项目或不同项目开发公共配套设施的清算应对39.商品房建筑结构类型的涉税应用40.房地产企业土地增值税和企业所得税扣除项目以及会计核算等因素比较分析（含土增清算税负率配比计算技巧）41.新司法解释下利息支出业务利率区间的部门规定和税收确认房地产企业永续债的涉税分析及最新政策解读42.房地产企业土地增值税清算后销售尾房的税收分析及应对【实例训练】43.不同类型开发产品，销售模式与时序对土地增值税的影响44.股？债？名股实债和名债实股的判别45.土地增值税清算报告引发的刑事案件的启示46.资金流陷困局，大数据觅税踪【实例训练】
四、“城市更新、旧城改造”大背景对房地产企业的影响及模式剖析和风险应对 （根据授课进度安排）
五、现场答疑

主讲专家

副教授：在税收大数据、税务稽查、风险管理、纳税评估等岗位工作近三十年，参与过房地产的项目开发，从事房地产税收专项管理二十多年，授课遍布全国各省，参与各省税务系统的一百多个项目土地增值税清算审核。对房地产涉税风险有独特的应对技巧和深厚的知识储备，对税企沟通的方式方法有深入探究。本课程有利于房地产企业财务人员更新理念、提升站位、拓展视野，提高驾驭房地产财税的执业技能。

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