50㎡店铺一年转手三次，售价一度高达600万元，如今价格倒挂也无人问津？

路过三北大街、上林坊，会发现多家店铺关门结业，门上贴着招租或转让的广告，这些曾经人气爆棚的商业街如今每况愈下，那时的繁华喧闹到如今的门可罗雀，商铺投资市场发生了天翻地覆的变化，“一铺养三代”成为过去，寒冬已经来临。记者走访发现，商铺空置招不到租、业主想出售少人问津，这种现象正在不断蔓延。

商业街人气持续走低

三北大街、解放街、国道、青少年宫路……这几处是城区主要的商铺聚集地段，曾经的火爆场面已一去不复返。眼下已是3月底，但商铺仍有很多空置着，招租、转让等广告随处可见。

“电商、外卖的兴起，综合性购物广场、大型商超的崛起，影响了商铺的生意，尤其是年轻人更喜欢手指点点就完成购物体验，这让商铺出租变得更困难。”德祐房产中介许军铁告诉记者。

想当初，商铺是资本争抢的香饽饽。解放街边上的新都汇、新天地、金黄道地，都是寸金寸土之地，连带着天九街的店铺也相当抢手，形成了一个个商圈。2005年，新都汇的商铺卖到了10万元/㎡的高价，投资者仍趋之如骛。到2013年左右，商铺的租金普遍走高，投资回报率达到高峰。在中介行业从事了18年之久的许店长回忆说，那时候50㎡的一间店铺一年之内就成交了两三次，售价一度达到600万元。

然而，寒冬猝不及防地来了，商铺空置率增加，回报率降低，售价直线下降。解放街原价200万元的商铺，挂牌80万元却无人问津；国道上两间两楼的店铺，原价700多万元，报价400万元，但有人看没人接盘……记者从城区的德祐、科威、信易等中介了解到，商铺价格下降幅度大，交易量长期在低谷徘徊。

专业市场的商铺也同样举步维艰。在国道旁的商都，空置摊位已有不少，人气不比往昔，摊主纷纷反映生意一落千丈，日子过得紧巴巴。财富中心的商铺开售时高达15万/㎡，现在也面临断崖式暴跌。二楼原价70多万元的摊位，以 20万元的价格挂了几个月卖不出去。商铺价格倒挂已成为普遍现象，且短时间内看不到头。

一方面，老商铺跌落神坛，一日不如一日；另一方面，新的商铺随着楼盘的新开仍持续入市。但是，这几年商铺的交易不太活跃，新商铺的售价并不高，甚至贱过住宅。像新城河区块的房价，大都在2万元上下，但商铺均价低于住宅。尤其是二层以上的商铺，价格更低，在1万元左右。

多种因素导致商铺失利

不断走低的租金拉低了商铺的投资回报率。如果空置，就意味着回报率为负数。若租不出去又卖不出去，投资者们的钱就被套住了，资产很难盘活。业内人士认为，多种因素导致商铺投资的失利。

消费方式的转变是一大原因，京东、淘宝、美团、饿了么等电商和外卖的兴起，冲击很多实体店的生意，造成商铺经营困难甚至倒闭。一些餐饮行业依靠外卖即可存活，不必非要开到位置好、人流量大的地方，开始选择性价比更高的场所。这样一来，商铺出租大受影响，收益率很可能达不到5%。疫情后的市场更为明显，主要表现形式为空置率越来越高，出售越来越难，出租提不起价。

综合性购物广场的出现和大型商超的入驻，让商铺雪上加霜。慈溪大厦、国贸大厦，这些都是传统的、单一的商业模式，而且停车不方便。而银泰城、爱琴海、吾悦、保利等品牌聚集，停车方便，适合市民吃饭、休闲、购物。这些场所有专业和统一的管理，业态配比平衡丰富，是传统自由、散乱的商铺组合体所不能相对比的，店铺的优势没了，经营者也少了。

人口分流造成消费群体总量减少。杭州湾新区在接连的建设后已经构建了比较完整的产业体系，打造了多个产业集聚区，配套也日益完善，形成了比较成熟的居住区，吸引了部分人流。城区的人口减少，自然造成整体购买需求的减少，商铺的生意受到影响。

抵挡不了严寒的业主不得不改变投资策略，由出租转为出售。但是，转让的时候要承担相对较高的税费，包括增值税、印花税、个人所得税等，以出售一套100万元左右商铺为例，各项税费相加可能就要突破10万元。

业内人士指出，商铺投资市场虽然遭遇寒冬，但并不意味着不能再买商铺。要知道，商铺的投资最重要的还是位置，位于人流量大、商业比较成熟的地段，生意才好做。商铺值不值得投资，要看投资回报率。商铺回报率首先来自于每年的租金，如果能达到8%以上，才是比较划算的。现在投资商铺，需要投资者全方位了解商铺的具体信息，了解周边的规划以及未来的发展，要考虑所选地点区域性商业气氛是否浓厚，扎实做好市场研究，看人口密集度、日均人流量、消费能力及结构、配套设施结构等，这样才能买到保值增值的商铺。

全媒体记者：陆燕清 胡杭燕  编辑：芝麻