FT中文经济主编、公号econhomo主理人 徐瑾 首发FT中文网
徐瑾：房地产政策拐点来临，堪称迄今最大力度。
随着限贷退出历史，房价能否回暖？大时代面前，普通人何去何从？
在5月17日，传言已久的房地产放松政策落下一只重要靴子。央行宣布下调住房贷款最低首付比例5个百分点，即首套房贷最低首付比例从20%降至15%，二套房贷最低首付比例从30%降至25%。取消全国层面首套房和二套房贷款利率政策下限，并下调各期限品种公积金贷款利率0.25个百分点。央行拟推出保障性住房再贷款措施，规模3000亿元。在时代潮头，每个人都如草芥，时而向阳而生，时而迎风俯首。房地产政策，对于所有关心房地产的人来说，换言之，对于几乎所有成年中国人来说，就是那风、那阳。那么，大时代变迁，普通人如何看待这一政策？影响几何？可以说，房地产政策变化很大，最新出台的政策，从力度上说，可以说达到目前为止最大力度，堪称政策拐点。各地限购政策基本已经推出，本次政策的放松，则意味着限贷的彻底放开，也为购买降低了成本。最新数据显示，房地产形势堪忧，房价下跌幅度确实不小，不少城市回到7、8年前。有的地方，有的地段，有的户型，对比2年前简直可以说便宜。也正因此，购买需求也重新燃起。比如在政策放松当天，我自己就在楼下遇到几波带看房产中介，而就在不久前这些中介即使在路边练摊，多数人也避免与之目光接触，防止被推销。更重要的是，房地产“收储”风声也给与不少人想象空间。所谓收储，即“国家队”下场收购房地产。按照官方精神，回收闲置土地甚至商品房，将成为后续抓手，“相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。”地产收储成为市场的热门词，但是这一政策在中国历史上其实并没有成功的实践经验。在多头的亢奋情绪中，一些基本的问题没有答案：钱从哪里来？如何用？如何出租？即使真的落地，背后也有漫长的周期。按照天风证券的数据，政府收购存量要起到托市作用，需将住宅去化周期压降至18个月以内，而要把住房去化周期压降到18个月以内，需要去掉约7.4个月的库存，这对应了7.7亿平方米销售，需要合计约7万亿元，央行3000亿元的再贷款规模与之相比不在一个级别，可谓杯水车薪。还需要注意的是，当前救助政策，无论降低首付还是保障房再改款，甚至回收储备房子，动机都是缓解房地产债务压力，帮助卖地收入陡降的地方政府和陷入困境的房地产企业是主要考虑，而二手房市场则不是考虑重点。也正因此，市场最期待的京沪限购放开和房地产税费优惠，依旧在等待中。也正因此，政策转弯也许来了，但是市场转弯还没到。以往说房子，房少人多通胀，曾经是不少房产大V的三板斧，如今这三点成为昨日黄花。首先，中国土地少房子少人多的营销神话，正在显出原形。事实上，市场估算空置二手房约44亿平方米，沉淀价值保守计算超过30万亿元，规模可谓庞大。从经济常识而言，在市场上行阶段，收紧政策也许可以起到抑制作用，但是在市场下行阶段，放松政策却效果缓慢，就像你不能强迫不渴的牛饮水一样。其次，通胀的故事也说不下去了。一些评论人士喜欢鼓噪货币数量决定房价未来，最流行说法是，由于系列政策变化，通胀重启成为可能，这将导致房价重新回归。惊悚题目包括，大通胀即将来临，京沪房价直指30万。这些说法固然能吸引眼球，但是却暴露了对于经济与货币的无知。作为通胀论据的现象，无论公共事业涨涨价还是买卖国债，其实对于通胀形势影响甚微。相反，不仅物价数据持续处于负增长或者负增长边缘，更加重要的是，作为决定通货膨胀长期轴心最重要因素的居民与企业信贷需求持续低迷，资产回报率低企，人口抚养比飙升，都不支持中国未来面临大通胀前景。简单而言，政策刺激之下，房地产市场可能有量的局部回暖，但是市场很难回复往昔红火岁月。对比备受行政控制的一手房市场，无数散户交易的二手房市场可能更加真实地反映实况。按照5月17日，国家统计局公布的2024年4月份70城房价数据显示，二手房价格环比上涨城市仅仅只有1个，环比下降城市有69个，均与上月相同。抛开宏观影响不谈，从个人角度看，即使政策放松，入场依旧值得慎重。在社交媒体，惯性依旧存在，鼓噪入场再成新风尚，年轻女性简陋买房、年轻人爱上老破小等帖子重新成为流量热点。目前真的是入手的时机么？如果不是不差钱的刚需，建议多观望，至于卖家，如果拥有多套住房，出手不妨果断一些。其实认真看看，每个人情况不一样。老破小的死活复燃，本质是一些年轻人，钱包较薄只能借老破小上车。如果15年前或者10年前，上车老破小是为了未来置换的第一步，但是现在问题是，压根没有以往房价上升途的置换通道。老实说，现在以老破小为代表的便宜房子，并不是很好的选择。能上车的便宜老破小，看起来性价比高，但是放在未来看，其实不值得考虑。首付、贷款与公积金，其实都是刚性成本。市场越不好，越不能买太廉价的房子，稀缺的房子，其实才是好资产，才能更抗跌。家也许是无价的，但是拥有房子从来不等于拥有家。如果过去三四年大家可以明白点什么，那么应该是理解，所谓刚需，其实是一个被制造的概念。需求不等于需要，所有的刚需都只在钱包支付能力范围之内才成立。更不用说，大家不要低估经济寒冬的时间线。在过去，大家为买房担心的是首付，其隐含前提是相信房价继续上升；如今，当此前提存疑，人们更需要为自身的持续还贷能力担忧。35岁现象使得每个人都需要认真对待长期房贷的压力。在过去，失业也很普遍，但是失业往往与跳槽共存，对不少人来说成为一个新的转机。现在就业赛道太拥挤，失业之后已经没有太多惊喜等待，反而意味着，就是真的失业了。未来持有存量房子的成本会抬升，即使房产税不会马上出台，房租也难以比肩过去。多数政策在当下只是推后风险爆发的时间，而不是完全解决风险本身。房地产市场的回归，可能是一个漫长周期，需要再一次需求带动，这也许是未来五年、十年甚至二十年中国经济需要持续谈话的话题。也正因此，持币待购的人群，在未来可能还有更多挑选机会，时间大大概率站在他们那边。不论如何解读政策精神，大家应该明白，救房地产的目的是防范风险而不是为了繁荣房价。高层的庙算，与民众的决策，中间存在太多未知与空白。对于普通人而言，与其押注市场强势反弹，不如思考如何过冬，等待下一个经济周期来临。经济规律最终会教育每个人，我们曾经的很单纯的经济动物，以为拥有房子，就是拥有财富、家甚至幸福，但这个信念在现实面前，可能正在瓦解。注：徐瑾为货币三部曲作者，公众号“重要的是经济”主理人，读者微信ashes-18
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