新房比二手房便宜，限价政策短期或不会改变｜CRIC中报

2016年12月，中央经济工作会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，奠定了2017年房地产市场的整体方向。

在一线城市以及周边省会城市接连出台楼市限购的大背景下，3月18日，长沙第一波楼市新政终于“姗姗来迟”。然而，政策向右，市场向左，318新政并未完全遏制楼市继续升温，市场仍旧火爆。不到两个月，长沙“史上最严”的520新政接踵而至，“限购、限贷、限售、限价”之下，风向变换，楼市彻底降温。

本期克而瑞2017长沙楼市年中报（政策篇），与您一起追朔过往，展望未来。

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全国楼市政策回顾

60余城集中调控

密度集中力度空前

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CRIC总结

全国共超过60个城市出台调控政策，32个城市加入 “限售”大军。高压政策下，多项土地交易创市场之最。

最重：限购、限贷、限价、限售，主要手段全部重拳出击。

最密：重点城市密集发文，调控连续升级加码。以北京为例，仅4月即发出7项文件调控房地产市场。

最精准：不同于以往的一刀切，本轮调控分城施策，分类调控政策。

最广：除了新建商品住宅市场之外，土地市场、二手房市场甚至住房租赁市场等均纳入调控范围。

最高限售年限：5月，河北保定对某一宗土地进行拍卖，限制了最高竞拍地价，也限制了最高房屋销售价格，但是最震撼的是，购房者在取得房产证之日起，10年内不得买卖。

三合一：6月6日，佛山南海桂城平洲出让一宗超5.5万㎡的商住地，约40分钟的激烈角逐里、近50轮举牌，万科以最高限地价25.3亿元总价+100%自持面积+70年自持年限+15300元/㎡击败场上近20家对手，成功取得该地所有权。

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长沙楼市政策回顾

限购限签限售限价

堪称史上最严楼市调控

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1月14日

长沙下发《长沙市人民政府中国人民银行长沙中心支行关于加强商品房预售资金监管的通知{长政函〔2016〕261号} 》

升级商品房预售资金监管力度，商品房预售资金（包括由购房人按合同约定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等各种购房款）全部纳入监管账户，由市房产交易管理机构负责监管；预售资金可按建设进度进行核拨，商品房预售资金监管新建商品房预售资金监管期限，自核发商品房预售许可证开始，至完成房屋所有权首次登记为止。

3月18日

长沙市下发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知{ 长政办函[2017]38号}》

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3月20日

长沙市住房公积金管理委员会下发《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知{长金管委〔2017〕2号}》

本地首套房公积金首付比例提高至30%；一定条件内，购买第二套房，已付清贷款则首付比例不低于35%，未付清的不低于45%。

3月21日

长沙市下发《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知 【长发改价控〔2017〕96号】》

房地产企业销售商品房时须“明码标价”，“一套一标”，并在取得预售许可后10日内须一次性公开全部销售房源对外销售。

CRIC分析：318新政

限购，限商品住房限非本市户籍家庭1套；

限贷，商贷首套房首付比例重回3成时代，执行“认贷又认房”。购买二套房时还清首套房贷款，首付比例为35%，未还清为45%，同时首套房住房公积金贷款首付比例亦提高至3成。

新政抑直接抑制了外地投客购买第二套、第三套房的意愿。而暂停第3套房及以上住房贷款，提高了本地投资客的资金投入，降低了其买房投资的意愿。商业地产则迎来利好， 长沙本轮未对商业类物业进行限购。普通购房者特别是投资客或将转战商、办市场，促进商业地产的去化，降低其去化周期。

318新政的限购、限贷的具体政策内容相对来说还较为宽松，二手房并未纳入限购范围，对后期楼市走势影响有限。4月、5月上旬楼市成交量价波动上涨，推动二手房市场成交量走高，倒逼新房市场。在此背景下，新一轮长沙史上最严调控顺势而出。

4月18日

长沙市下发《长沙市住房和城乡建设委员会文件》{长住建发[2017]48} 》

长沙市范围内的存量房教育，必须通过网上交易系统完成《存量房买卖合同》。

5月20日

市法制办下发《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知{长住建发[2017]71} 》

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CRIC分析：520新政

限购： 本市户籍家庭限购2套商品房，非本市户籍家庭必须连续缴纳12个月个人所得税或社保证明才能买房； 二手房纳入限购范围；

限售： 新政第三条还规定，在限购区域内购买的商品住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。

由于户籍、社保的限制，同时二手房纳入限购范围，据克尔瑞长沙机构估算，本次520限购至少“淘汰”五成以上潜在客户，长沙正式限售，进入限购、限贷、限价、限售的“四限”时代。

回顾2011长沙楼市限购令：纵向对比长沙楼市调控历史，本论长沙楼市调控力度可谓是史上最严。

CRIC总结：长沙调控在政策层面仍有空间

纵向对比长沙楼市调控历史，今年的调控力度可谓是史上最严，但在全国而言却仍只能算中等程度。

在限购方面：南昌本市户籍限购一套住房；杭州非本市户籍需连续缴纳2年个人所得税或社保证明。

在限售方面：珠海、惠州、成都、等地则规定要3年之后才能上市交易，保定主城区甚至限售10年。

在限贷方面：福州非五城区户籍家庭，首付比例不低于40%，三亚二次购房首付比例不低于50%。

在限价方面：深圳售价超过备案价格者，停止网签，并责令企业整改；

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未来展望

短期内调控难以放松

土拍新政呼之欲出

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据克而瑞年中报市场篇报道，2017上半年市场呈现“量跌价涨”的态势。供应、成交量环比同比大跌的情况下，内五区商品房半年度成交均价已经破万，仍然保持较大幅度增长。

现阶段一方面长沙房价犹存上涨压力，政策尚未根本扭转投资购房预期，所以短期内调控政策难以放松，更无退出的可能性；另一方面，调控政策一轮严于一轮，政策效果叠加带来的市场变化正在进行量的积累，成交量大幅下滑的同时，房价涨幅环比逐渐收窄，暂无进一步加码的必要。

另外，从纵向对比（211年长沙楼市调控）而言，本轮调控堪称长沙历史最严。但横向对比上半年全国各个城市调控政策力度（社保年限、首付比例、限售时间等），本轮长沙力度位列中游，在政策层面仍有从严空间。

从今年5月份开始，长沙政府一直在探索土地熔断机制，备受瞩目的滨江新城019地块终止挂牌据分析等待土拍新政。如不出意外，下半年长沙将出台土拍新政，有效抑制土地价格，提醒开发商理性争地，保障“面粉价格不高过面包价格”，控制长沙房价涨幅。

前期精彩回顾：

后期精彩预告：

①克而瑞2017长沙楼市年中报（土地篇）

②克而瑞2017长沙楼市年中报（产品篇）

③克而瑞2017长沙楼市销售排行榜

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来源：克而瑞长沙机构 

主创团队：马斯峤 魏湘燕 李卉雯 曾婷婷

审核：刘佰忠（上述内容代表克而瑞长沙机构观点，仅供参考！）

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