高增速高库存并举，“择优”成长沙商业投资新命题！丨CRIC观察

导言

国家统计局发布最新数据，1-8月份全国商业营业用房销售面积增长26.9%，销售金额增长35.4%；而据长沙克而瑞数据统计，2017年1-8月份长沙商业市场成交面积同比去年同期上涨129%，市场行情良好。但另一方面，长沙商业现有库存量高达630万方，如何从“优中择优”成为投资制胜关键！

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全国商业营业用房销售额增长35.4%

9月14日，国家统计局发布最新统计数据：2017年1-8月份商品房销售面积同比增长12.7%，其中商业营业用房销售面积增长26.9%。商品房销售额增长17.2%，商业营业用房销售额增长35.4%，增速良好。

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长沙普通住宅成交面积下跌31%，商业地产上涨129%

而长沙楼市2017年迎来史上最严调控，进入“四限时代”。外地购房者买房受限，投资者炒房之路被挤压。据长沙克而瑞数据显示，2017年1-8月份，商品住宅（含普通住宅和别墅）成交面积大幅下降，同比去年1-8月份分别减少312万方， 下跌31%。 和住宅市场下跌态势相反，商业地产迎来高速增长，对比去年1-8月份，今年成交面积上涨129%。

从细分区域来看，梅溪湖板块、鹅羊板块、雅塘井湾板块、中心板块和洋湖垸板块占据长沙商业市场成交量top5，其中，中心板块以36789元/㎡的成交均价位列板块首位，成为价值最高的板块。

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高库存市场下，择优成投资关键！

尽管市场热情高企，但长沙商业市场库存量仍然较大。长沙克而瑞数据显示，2017年8月份长沙商业市场库存为574万方，去化周期（以过去三个月去化速度计算）为47个月。未来三年，商业市场仍然是优中择优的激烈竞争阶段。

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四大优势，助力北辰商业热销

高库存的长沙商业市场下，位于中心板块的北辰三角洲（北辰三角洲本周开盘！分析师实地踩盘深度解析｜CRIC测评）因其多重优势保障，而获得投资者的青睐，成为择优首选。

据长沙克而瑞数据显示，2017年1-8月，北辰三角洲以7亿元的销售额位列长沙内五区商业项目成交金额榜首位。截止到8月份为止，北辰三角洲商业销售金额已近30亿元，位居长沙前列。

北辰三角洲位于湘江与浏阳河交汇处，南北长约2公里，东西宽约0.6公里，北起浏阳河，南至三一九国道城区段，西临湘江，东靠芙蓉北路。黄兴北路，三一大道穿过小区，地理位置优越，交通便捷。项目总占地面积约110万平方米，总建筑规模达550万平方米，体量巨大。其具有四大优势：

1，社区商业受热捧：传统商业在电商的冲击下举步维艰，而社区商业作为“最后1公里”服务，基本不受影响，展现了强大的生命力。特别是新小区，对社区商业服务更为依赖。加之社区商业具有总额低，风险小的优势，而成为近年来投资新宠。

2，客流量大且优质：北辰三角洲是长沙乃至湖南数一数二的城市综合体，拥有业主约3万户，常住人口近10万。而北辰现已运营的5A写字楼，日常人流量稳定在15-20万之间。仅这两方面日均人流量已近30万，且大都为拥有较高收入的城市活跃人群和商务精英人士，具有更高的消费能力，消费水平在长沙市场是独一无二的。

3，消费具有封闭性：北辰三角洲项目体量巨大，同时周边无知名商业，日常生活所需均能在社区内部得到很好的解决，具有一定的消费封闭性。

4，高端配套吸附力强：北辰三角洲商务配套高端，对周边人群吸引力强。例如北辰时代广场5A甲级写字楼，北辰洲际酒店，北辰国际会议中心等长沙标杆项目更是具有全城吸附力。由黄兴步行街运营商百思特打造的凤凰天街，辐射范围能达到周边5公里。

北辰三角洲商业主要分为四块：住宅底商（社区商业+临街商铺）、8万方的地铁商业（凤凰天街）、17万方的滨江商业中心和3万方的国际奢侈品百货。其中住宅底商已投入运营且运营情况良好，开业率在九成以上，以品牌商业为主。凤凰天街已售罄，预计明天4月份开放。滨江商业中心已建成，暂无推售计划，国际奢侈百货暂未建成。

北辰三角洲社区内稳定人流足以支撑社区住宅底商和临街商铺良好运营，投资风险较小。而大型商业中心如滨江商业等，则仍需大的商业考量。

北辰三角洲C3区【黄兴北街】临街商铺将于9月28日开盘，建面约22-415㎡，限量117席，详情请咨询0731—85336666！

来源： 长沙克而瑞 文/曾婷婷

审核：刘佰忠（上述内容代表长沙克而瑞观点，仅供参考！）

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