长沙专业市场解析：“只卖不管”都是在耍流氓｜CRIC观察
许多专业市场为了短期效益，将重心放在销售端，只管埋头卖而忽视了运营，给项目后期发展带来了极大的隐患。在大家都在拼规模、拼品牌、拼规划的当下，运营、特色才是决定专业市场兴衰成败的最关键所在。
”住宅限购，商业迎发展良机
2017年，楼市进入深水调控期，限购层层加码，住宅购买资格受限，不限购的商办产品成为了投资客的的首选，长沙商办市场由此迎来了久违的去化良机。
从商业成交数据来看，2017年1-10月长沙内六区商业共成交97.45万方，在市场总量中的占比已经达到历史最高值水平。
虽然数据回暖，但目前长沙商业市场仍处于高库存之下。据克而瑞数据统计，根据近6月的去化率，内六区商业去化周期高达58.9月，加上未来庞大的新建商业体量，意味着未来三年长沙商业市场依然将处于“优中择优”的激烈竞争阶段。
更新换代，现有格局将彻底改变
在长沙商业版图中，专业市场占据着举足轻重的地位。
高桥大市场、红星农副产品市场、马王堆蔬菜批发市场等专业市场二十多年来陆续崛起，奠定了今天长沙商业的大格局，极大影响着长沙乃至湖南人的衣食住行。
近年，受到城市化进程、自身条件限制的影响和电子商务的冲击，长沙旧的专业市场已不能满足人们更高品质的需求。“交通拥堵、停车困难、安全隐患、环境差体验差”，位于中心城区的老旧市场亟待外迁、提质改造。
（长沙城区老旧专业市场）
《长沙市专业市场布局规划(2015-2020年)》明确，未来长沙二环以内原则上不再新建大型商品市场，到2020年，在三环线周边及外围地区形成10个专业市场群。
去年2月，长沙市政府印发《关于推进专业市场转型升级的意见》的提出：今后5年，长沙将新建一批专业市场，明确功能分区，确保专业市场集中交易部分的物业自持比率达50%以上。重点抓好湾田国际商贸物流园、金桥国际商贸城、高岭国际商贸城、大河西农产品物流中心等项目建设。
（市场群空间规划图）
这些分布在城区四周的新建专业市场，将构建与专业市场体系相适应的交通体系，加快建设大型交通基础设施。同时，周边的住宅、学校、医院等基础配套也将逐步完善，满足客户与商户的需求。
顺应潮流，新旧交替，转型升级，长沙专业市场格局将彻底改变。
（2017长沙楼市总评榜专业市场板块，湾田国际获得综合评分第一位）
一个市场，一个定位，一个特色
长沙新兴专业市场欣欣向荣的背后，我们也要看到，无序建设、定位不清、缺少运营、同质化竞争等潜在问题。
从网上已公布的数据来看，“湾田、金桥、高岭”三大新兴专业市场代表的规划总面积已超过2000万平方米，是长沙现有老市场总量的10倍。如果加上规划中的安沙商贸物流园，四大超级专业市场累计规划面积近4万亩，总投资上千亿元，将超过现有的武汉汉口北市场群和昆明螺丝湾市场群。
（湾田国际效果图）
是否专业市场规模越大就越好？在专业人士看来，船大难掉头。只有不搞巨无霸，不贪大而全，探索出自己走出的专而精的市场建设模式道路，着力打造精工产品，顺势而为，切口小，挖得深，才能不被取代，在未来的市场竞争者脱颖而出。
克而瑞分析师也认为，做好专业市场，核心动力在于“特色”。目前，长沙正在推动“坚持一个市场一个定位、一个特色，推动大型市场做强有特色的主业”。
以湾田国际建材城为例，其在全省率先建立了大运营的核心理念；产品定位上专注做大做强建材五金；以中部最具特色“建材产业生活小镇”为前景方向，发展至今已经成为长沙规模最大、实力最强、运营最出色的新兴专业市场。
（湾田国际区位图）
运营决定市场兴衰成败
许多专业市场为了短期效益，将重心放在销售端，只管埋头卖而忽视了运营，给项目后期发展带来了极大的隐患。在大家都在拼规模、拼品牌、拼规划的当下，运营、特色才是决定专业市场兴衰成败的最关键所在。
在长沙专业市场领域，湾田国际是首个从房产思维向运营思维转变的专业市场。早在项目动工之初，就致力于做真正的专业市场运营商，告别传统意义上的“销售为王”，而以运营指导销售、招商。
简而言之，所谓运营思维，其实也是用户思维，就是真正的为客户与商家考虑，先花大力气做活做大专业市场，再去做营销。
这意味着开发商与商户从传统的“卖买关系”变成了“合作关系”，两者一荣俱荣一损俱损，开发商需要沉下心来更长期的投入，也需要自身强大实力的支持。
（第四届中国(长沙)绿色建材家具博览会现场图）
据分析师了解，湾田国际自开业以来一直保持着“每月一场大活动”的节奏，并连续承办了四届中国（长沙）绿色建材家具博览会的“国字号”盛会，花费巨大的人力物力，最大程度做大市场影响力。
以湾田国际“百城千镇”活动为例，项目方定期带领已进驻的商户走进全省各区域市场，联系各地经销商，切切实实的为商户拓宽渠道，得到了商户和当地经销商的纷纷响应，目前已联络和发展经销商5000多人。
深耕实体，剑指建材
目前，省内的各大专业市场推出的新概念层出不穷，业态亦是五花八门。
在创立之初，湾田国际就意识到小商品、小百货、副食等行业将会成为电商的主流，而转向深耕实体，专注强调线下体验的建材行业。
摒弃“大而全”模式，发力“专而精”，湾田国际确定了“只做不受电商冲击的建材、五金、化工等业态”的定位，坚持不做其它易受电商冲击的业态。
另外，批发立市是湾田国际的基础，仓库、物流、交通又是批发市场的命脉。在仓储物流方面，湾田国际率先自建物流，先后已开通200余条物流专线，将仓储物流作为项目最重要的战略配套、并加以建设，开创了国内专业市场的先河，助推湾田掌握行业话语权。
2017年，顺德家具城、五金机电城、全球定制家居生活馆相继全面开业，”5000余商户集中入驻、市场月交易额逾4亿元、月货运量突破10万吨”，湾田国际已成为中部地区规模最大、配套最完善、运营最专业的新兴市场标杆。
克而瑞房价分析师观点
住宅限购，很多购房者不得不将视线转向了商办产品。
目前，市场上各商铺产品广告层出不穷，特别是长沙专业市场未来必将进入激烈竞争、优中择优的背景下，盲目投资无疑风险极大。
对大部分商铺投资者而言，在对比硬件条件后，更应该注重开发商的“运营”实力与项目的“特色”定位，这才是避免后期“市场成为空场”的最关键所在。
来源：长沙克而瑞
撰文：马斯峤
审核：刘佰忠（上述内容代表长沙克而瑞观点，仅供参考）