【深度】楼面价翻翻？近十年长沙土地市场深度解析｜CRIC焦点
2017年，长沙楼市调控一直在路上，从未停歇。但即使是全年“史上最严”的调控，仍挡不住各大品牌房企对于长沙这座城市的厚爱。
2015-2017年，三年土地市场的低位供应之下，大量房企土储告急。作为最为根本的生产资料，没有土地就没有未来。于是，2017年品牌房企、新进房企、本土房企在长沙招拍挂市场、在土地二级市场直面竞争，刺刀见红，“星沙、望城地价破4，滨江新城、浏阳河东地价破8，土地熔断、梅溪湖限价9970”，创下了多个历史记录。
相较于新房、二手房的价格直观变化，购房者对土地市场的敏感度并不高，但作为前置性条件，地价直接影响着长沙未来的房价变化。
那么，三个问题：
2017年，长沙土地市场究竟成色如何？
2017年，真实楼面价到了怎样的水平？
地价上涨，未来长沙新房市场走向如何？
仔细研究近十年的长沙土地数据
我们有了新的发现
①整体市场数据
连续3年供应低位、地价涨幅131%
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首先，本次研究仅关注经营性用地（含：商办、住宅、商住、综合性质用地，下文类同），将工业与其它性质用地进行了筛除。同时，我们选取了“2010-2017年”、“六区一县”作为整体市场研究的时间与空间纬度。
盘点后我们发现，在经历过2012-2014年的高达2005万方（指占地面积，下文类同）的天量供应后，长沙（六区一县）经营性用地的供应、成交面积已经连续3年低于8年平均值。
所以，“地主家也没余粮了”是今年大量房企闹地荒、市场上新房供应较少的重要原因。
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土地市场在2012-2014年完成疯狂输出后，长沙楼市在2015年迎来了近年最低谷期（当年买房的都赚发了），政府卖地少，开发商拿地意愿不强，2015年土地供应、成交、价格、溢价率四项数据均降至了历史最低值。
万万没想到，峰回路转，2016年楼市的大热感染了土地市场，从图表中可以直观看到2015-2017年数据的急剧变化：内五区主城区商住用地平均溢价率上涨了60个百分点，3年间楼面价上涨了131%，2896元/㎡的楼面价达到了历史最高值。
②细分市场数据
商住大火，商办回暖
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分析大家最为关注的商住用地：从2015年起，长沙（六区一县）商住用地供应走低，近三年总成交量仅为628.18万方，几乎等同2013年一年的成交量。面粉紧缺，价格上涨，2017年长沙（六区一县）商住用地面临疯抢，在“限价、熔断”等土地调控之下，楼面价仍然达到2935元/㎡的历史最高值，3年时间上涨了155%！
再来看商办用地，自从2011年九龙仓落子城市中轴中心，以56.36亿的总地价助力长沙创年度商办土地最高楼面价4039元/㎡后，由于库存高企与市场环境变化，长沙商办用地楼面价一直处于2000元/㎡以下，即使是在楼市大热的2016年，商办用地年均成交楼面价也仅为1423元/㎡。2017年，住宅被严厉限购，商办类产品迎来了良好的去化窗口期，商办用地也开始走俏，平均楼面价走高，2700元/㎡环比上涨了89%。
③最“真实”的楼面价
内五区主城区平均地价5524元/㎡
在以往各市场机构公布的数据中，由于将“望城区长沙县；暮云、跳马、坪塘、青竹湖等内五区边缘板块；定向开发/限价地”的招拍挂数据一并纳入统计，较大力度的拉低了内五区（主城区）地价，并不能真实的反映长沙土地市场情况。
所以，克而瑞房价分析师在本次研究中人工剔除掉了上述招拍挂数据，得到了一组更能真实反映长沙（主城区）商住用地成交的数据。
（备注：2017年限价地中，仅去除了小部分楼面价过低，会较大影响的整体数据的成交记录，将一部分符合一般市场预期的限价地纳入统计范畴）
直观来看，2010-2015年期间，内五区（主城区）平均楼面价一直保持在稳定区间。2016年的平均楼面价上涨最快，环比涨幅137%；2017年平均楼面价继续上涨，5324元/㎡的楼面价同比2015年水平涨幅达到165%，3年时间涨幅近两倍，到达历史最高值。
再看市场环境，2010-2015年新房市场稳定，在土地供应高企的背景下，地价也保持稳定。2016年楼市大热，开发商拿地热情高涨，地价首次了“翻倍上涨”，面包贵过面粉又再度刺激了楼市疯狂。
2017年，在一系列调控政策下，特别是土地熔断、多宗限价地的出现，土地市场并未出现2016年的涨幅，最终平均楼面价数据表现为5324元/㎡。（为民让利，感谢政府）【更多限价地信息点击：又是9970！高铁新城限价地挂牌，定价看齐梅溪湖｜CRIC观察】
从各区直观数据来看，芙蓉区2017年平均地价7921元/㎡，排名各区首位。岳麓区、天心区破5，雨花区破4，开福区位居末席。
实际分析，2017年除了岳麓区、雨花区外，其余各区的商住用地供应稀少，单宗土地成交会直接影响数据体现。如：2017年芙蓉区商住供地稀少，2017年受到长土网057号高溢价土地成交影响， 拉高了整体数据（感谢龙湖碧桂园）；天心区仅成交长土网057号单宗地，最终数据体现为5573元/㎡（感谢旭辉）；开福区仅一宗长土网063号土地成交，最终数据体现为3000元/㎡。
④喜闻乐见的地王榜
成色越来越足的长沙地王
总价地王：2007年，北辰实业总价92亿元揽入今天的北辰三角洲，创下的最高总价记录已经逾11年之久，至今无人超越；2011年，九龙仓以56.36亿，楼面价8038元/㎡拿下今天的国金中心，创下了商办用地最高总价记录。
单价地王：2016年，建发地产以114轮竞价溢价180%以抢下B39地块，创下了商住用地的9241元/㎡的的最高楼面价。
地王直接彰显着土地的价值，11年间，长沙地王的命运各异，克而瑞在接下来的研究中会继续为大家来带分析，在本文中仅作为参考，不做延伸。
研究总结
1.面粉稀缺：长沙（六区一县）经营性用地的供应、成交面积已经连续三年低于平均值。
2.历史最贵：2017年商住、办公用地成交平均楼面价均达到了历史最高值。
3.让利于民：由于土地熔断，特别是多宗热门区域的限价地的出现，让2017年的地价并未出现2016年的大幅上涨，保持了较稳定的水平。
4.真实地价：剔除部分数据后，2017年内五区主城区招拍挂平均楼面价为5324元/㎡，3年时间涨幅165%，为历史最高水平。
撰文：马斯峤
来源：长沙克而瑞
审核：刘佰忠（上述内容代表长沙克而瑞观点，仅供参考）
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