19年将出19宗限价地，麓谷、梅溪湖二期竞争力强劲
土地市场表现及现状
为满足市场需求，土地供应量持续加大，土地从中心城区向外扩张；土地热度以及限价放宽，拿地热度上升。
Part.1
历年地块供求及分布演变
长沙历年土地市场表现
近五年来土地供应力度持续加大，为满足住有所居，围绕“稳房价、稳地价、稳预期”的目标，合理利用土地资源，盘活存量地块，19年供地量提升至820万方，同比上涨22%。
限价地供地量较大板块：梅溪湖、高铁新城、麓谷、望城、红星洞井；片区竞争力强
长沙经营性用地成交分布演变
长沙土地热度中心外扩：历年拿地模式由中心向外扩张，热度逐步外扩，呈现边缘化趋势。在楼市逐步发展下，中心片区土地数量减少，供地量有限；依据城市发展形势，周边片区热度拉高，拿地热度向望城、长沙县、坪塘等方向扩散。
18年土地供应表现
由于梅溪湖、洋湖、滨江片区及高铁新城、南部新城等商业中心建设，同时受限购、限贷等政策影响，2018年房地产投资从商品住宅转向商业铺面、写字楼等非住宅投资，商服用地供应规模较大，故商服用地实施率最高（195.88%）；受“三限”调控影响，2018年住宅用地实施率稍低（78.66%）。
2019年需供应较大规模的商服用地，大力发展现代商贸，高品质规模建设现代化集中商业区，提质改造五一、红星等商圈和金星路等商业街区，加快海吉星农副产品市场、大河西农产品物流中心等建设发展
Part.2
板块流速压力及土地现状
19年土地现状
长沙第一季度土地市场也出现了明显回暖，多宗优质地块出现20家-30家以上房企报价摇号的现象，熔断溢价为常态；同时限价放宽，利润空间增加
各板块压力及流速
1.高流速高库存：中心、高铁新城、梅溪湖、红星洞井
2.低流速高库存：金鹰月湖、大托、坪塘
3.健康优质板块：中心、梅溪湖、滨江虽库存量高，但流速快，板块去化压力值小，洋湖、雅塘井湾、环保科技园、市府板块表现相对健康
回顾土地变迁，前瞻未来布局
土地释放信号
信号 01：总量 ↑ +中心外扩+投资转向商服
土地近年供应量持续攀升，19年供地再度增加；
中心城区土地剩余量有限，土地出让外扩，偏远板块成新热度；
政策调控下，房地产投资从商品住宅转向非住宅投资，商服用地供应规模较大。
信号 02：热度 ↑ +警惕高存量风险
19年1季度热度回升，竞拍意向高涨，熔断成常态；限价放宽，利润空间提升；
对于高库存低流速的板块需合理规避，谨慎拿地，警惕高库存风险。
19年供地计划详情
在延续前期大量供应环境下，19年高位出让，涉宅用地限价地为主流；限价地集中在麓谷、梅溪湖二期、洋湖、月亮岛一带，未来竞争强劲。
Part.1
19年供应计划及各区出让量
全市2019年国有建设用地供应计划
2019年长沙土地总供应量增多，拟供应4040.52万方，较去年上涨12.9%（2018年供应3577.64万方），而供地结构有所调整，住宅用地供应量上涨，2019年长沙住宅用地供应754.31万方，较去年上涨6.4%（2018年供应708.77万方）。
市本级2019年国有建设用地供应计划
2019年长沙五区土地总供应量增多，拟供应1652.04万方，较去年上涨52.8%（2018年供应1081.19万方），而供地结构有所调整，住宅用地供应量上涨，2019年长沙住宅用地供应396.5万方，较去年上涨66.3%（2018年供应238.45万方）。
Part.2
19年地块区域分布及限价地详情
2019年出让地块区域分布
19年1季度计划供应262.8万方，实际实施率仅42.2%，后期供应力度需加大完成今年供应计划。
商住用地供应主要集中在长沙县、望城区、岳麓区
2019年拟限价地出让详情
2019年将出让19宗限价地，限价地集中在麓谷、梅溪湖二期、洋湖、月亮岛一带，未来竞争强劲；利润空间在5000-7200元/㎡之间
关于《长沙市2019年国有建设用地供应计划》
19年热度逐步回升，限价放宽，利润空间提升，对房企不失为拿地良机；19年供地总量较18年提升，五区商住地块岳麓区供应占比减少；
19年限价地依旧是主流，供应区域从18年主力区：望城、梅溪湖、高铁新城、红星洞井转向麓谷、梅溪湖二期、洋湖。
2018年VS2019
19年供地总量
2019年全市土地总供应量4040.52万方，较去年上涨12.9%（2018年供应3577.64万方）
区域分布
19年五区商住用地主要集中在雨花区、岳麓区，占比32%、36%；18年雨花区、岳麓区占比26%、62%
限价地
19年主要集中区域为麓谷、梅溪湖二期、洋湖、月亮岛一带；18年主力分布望城、梅溪湖、高铁新城、红星洞井
在土地供应量持续提升情形下，依据土地分布，还需警惕板块流速压力，拿地仍需理性对待。
长沙土地呈现外扩情况下，涉宅地块主要分布在二至三环及偏远城郊。
长沙受政策调控影响，投资转向商业用地，18年商业实施率提升，19年占比持续高位。
来源：长沙克而瑞
文/李紫芊
审核/蔡嫣
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