报告精读 | 房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（2019）

2019年5月23日，中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（2019）》。

在经历了2017年“最严调控年”之后，2018年房地产市场表现出政府调控与市场供需多方的博弈。具体体现在：住宅投资增速进一步加快，与商办类投资分化进一步加大，房地产开发投资在区域间增长不平衡；土地购置面积、成交价款、平均成交价等指标增速不同程度回落；房屋新开工面积增速上扬、竣工面积增速下降；商品房销售面积增速大幅回落，销售价格增速出现反弹；房地产开发企业到位资金中国内贷款增速及占比双降，房企资金承压上升。同时，2018年我国房地产市场面临以下较为突出的问题：国际国内经济形势变幻，房地产市场不确定性加大；大中城市市场总体较平稳，中小城市的市场风险有提升；土地成交价格增幅缩减，土地流标数量明显增加；企业贷款、个人按揭贷款双下降，供需双方融资难度加大；住房租赁价格稳中趋降，租房市场或面临集体土地租赁住房冲击。

展望2019年，在稳健货币政策框架下，央行将有可能从流量、流向以及期限等多个维度对经济进行有效“滴灌”，进一步提升组合型政策工具对于市场的传导效率，防止“大水漫灌”。但货币政策进一步放松的空间逐渐缩小，对楼市的刺激作用有限，加之“房住不炒、因城施策”的调控思路并未发生改变，预期2019年房地产市场平稳调整态势不会发生实质性的转变。就全国而言，商品住房销售增速可能会延续放缓趋势，房价涨幅整体回落，土地交易市场将回归理性，房地产投资增速将进一步回调。

2019年，房地产政策仍将坚持“房住不炒”和“因城施策”原则，但在行业内外部需求因素的影响下可能适度放松。房地产调控政策基调为：维稳、分化、放权。健康平稳发展是房地产市场重中之重；房地产调控政策分化是大势所趋；“一城一策”则体现了政策的灵活性，更加注重各地政府在房地产调控中的主体责任和自主权的扩大。预计政策调整以结构化方式进行，各地将充分发挥城市政府的主体责任，自下而上，实行局部试探性微调。不同城市的市场运行结果将明显分化：一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点，适当松动过紧的行政管制措施，在政策边际改善之下，市场成交活跃度将有所提升，销售面积同比可能实现小幅增长；三四线城市区别对待棚改安置，已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置。由于失去强政策托底，加之市场需求透支，市场销售有可能进一步回落。

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01

2019年房地产市场销售回落，投资增速放缓，行业平稳调整的趋势不会发生实质性转变

2019年政府工作报告中关于货币政策主要论述为：稳健的货币政策要松紧适度，广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配，以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。在实际执行中，既要把好货币供给总闸门，不搞“大水漫灌”，又要灵活运用多种货币政策工具，疏通货币政策传导渠道，保持流动性合理充裕，有效缓解实体经济特别是民营和小微企业融资难融资贵问题，防范化解金融风险。深化利率市场化改革，降低实际利率水平。

由此可见，当前稳健的货币政策、松紧适度的总基调基本已经确定。未来在稳健货币政策框架下，央行将有可能从流量、流向以及期限等多个维度对经济进行有效“滴灌”，进一步提升组合型政策工具对于市场的传导效率，防止“大水漫灌”。虽然2019年存款准备金率仍有进一步下调的可能，但幅度和频率会小于2018年。一方面是因为经济仍然存在下行压力，需要加大金融支持力度，尤其是在非信贷融资存在瓶颈的情况下，信贷适度加快投放步伐的可能性较大；另一方面是经济需要通过降低存款准备金率来适度增加市场的流动性。但为了避免“大水漫灌”，一旦市场流动性基本达到合理充裕的条件，存款准备金率就不可能持续大幅下调。

在信贷增速逐渐上行、财政支出增速反弹、外汇占款小幅下降的态势下，央行定向调控政策将继续围绕增强信贷支持实体经济力度展开，货币政策将延续当前稳健基调，并保持宏观流动性处于合理充裕状态。预计M2增速2019年将逐渐回升。而结构性去杠杆的目标是要把企业的杠杆率明显降下来，同时要把居民家庭的杠杆率稳住。当前市场信贷层面的表现也与此目标大体相符，居民端表现为中长期贷款同比增幅总体趋稳。房贷占比自2018年末逐月下降至25.13%，预判后期仍将在低位小幅波动。企业端则表现为房企融资环境显著“回暖”，尤其是境内发债量稳步增加，而融资成本也存在小幅回落趋势。

因此，蓝皮书认为2019年货币政策继续放松的空间逐渐缩小，对楼市的刺激作用比较有限，加之“房住不炒、因城施策”的调控思路并未发生改变，预计2019年房地产市场销售回落，投资增速放缓，行业平稳调整的趋势不会发生实质性转变。

02

应更加注重地方政府在房地产调控中的主体责任

2018年12月19~21日，中央经济工作会议用66个字定位了房地产市场：“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”在2018年的政府工作报告中将落实城市主体责任进一步明确，意味着地方政府调控房地产市场的自主权力进一步扩大。如果说“因城施策”带有中央定调的意味，那么地方政府在房地产调控过程中提出“一城一策”则体现了政策的灵活性。强调“一城一策”，更加注重各地政府在房地产调控中的主体责任和自主权的扩大。由于不同城市的房地产市场成交走势、库存状况、房价状况各不相同，城市政府根据实际情况制定政策，承担调控的主体责任。除了限制市场需求的行政性措施和市场管理权限之外，作为地方税种的房地产税也可能将是落实城市主体责任的一个重要手段。

03

2019年房地产市场仍存在较大发展空间

持续提高的城镇化水平仍然是中国房地产市场发展的根本驱动力，突出表现在由于人口增长和迁移、居住条件改善，以及城市更新改造所产生的住房需求。《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》明确提出，到2020年，城镇化水平和质量稳步提升，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现一亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。2018年中国大陆总人口139538万人，其中，城镇常住人口83137万人，比2017年末增加1790万人；城镇人口占总人口比重(城镇化率)为59.58%，比2017年末提高1.06个百分点。户籍人口城镇化率为43.37%，比上年末提高1.02个百分点。短期可以预见，2019年，城镇化率仍将比2018年提高1个百分点以上，房地产市场仍存在较大发展空间。

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04

2019年房地产开发投资面临较大回调压力

2018年1~12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，增速比上年同期提高2.5个百分点。虽然2018年全年房地产开发投资依然保持高速增长，但增速比前11个月回落0.2个百分点。从不同城市看：2018年一线城市投资增速稳步回升，2019年有望延续这一趋势；二线城市投资低速徘徊，年底市场热度明显提升；三四线城市2018年投资增速不断放缓，2019年仍将面临较大的回调压力。总体来看，投资增速放缓主要受两方面因素影响。一是政策因素。在2018年房地产市场整体调控政策不放松、各地调控手段不断升级的背景下，中小房企投资明显乏力。二是融资环境。虽然在2018年第四季度市场流动性有了较为明显的缓解，但对于房企的直接拉动作用仍有限，从而导致了房企投资增速放缓。2018年下半年以来，土地拍卖市场持续转冷，企业拿地态度普遍谨慎，底价成交、流拍频现。鉴于市场下行压力不断积聚，商品房销售面积、土地购置面积增速双双下滑，将显著抑制企业新开工意愿，短期内新开工面积将进入下行通道，年内不排除步入负增长区间的可能性。展望2019年，由于房地产市场销售回落，土拍市场转冷，新开工意愿不足，全年投资增速将面临较大回调压力。

05

2019年商品住宅市场应关注三大问题

蓝皮书指出，2019年商品住宅市场应关注以下三个问题。

01

住宅市场去库存基本成功实现预期目标

2018年住宅投资和住宅新开工面积实现较快增长，而竣工面积增速大幅下降，结果施工面积持续增长。从销售看，现房销售持续大幅下降，这就形成一个剪刀差，即竣工增长放缓，部分城市现房库存偏低，2019年预测销售面积明显大于竣工面积，可售面积将进一步减少，可能对房价上升产生更大压力。应在相应城市增加和加快住宅供给。

02

因城施策和分类调控实施效果开始显现

2018年各地出台450余项调控政策，说明因城施策和分类调控已经深入推进。正是因城施策，使住宅市场建设、投资和销售指标的趋势和结构发生明显变化，其中有很多新的态势需要进一步调研和跟踪研究。中央提出的构建房地产长效机制虽然是有一个过程，但其紧迫性也是显而易见的。笔者认为，因城施策是房地产长效机制的重要环节，因城施策和分类调控的成功实践将有力推进长效机制的形成。

03

住宅价格上涨趋势未变，防止价格刺激市场大幅波动应成为调控重点目标

2018年商品住宅平均销售价格增长12.2%，明显高于预期。2019年预测住宅销售平均价格约9206元/平方米，预期价格增长7.6%，这是全国平均水平。可以推测，部分重点城市价格将大幅超过这个预期水平。应对部分重点城市加强多层面的预测、监测和预警，将防止价格刺激市场引发大幅波动作为调控的重点目标。

06

武汉、长沙、青岛将迎来写字楼历史空置率峰值

01

中美贸易战对写字楼市场影响将更加清晰

与2018年中国经济起伏脉络相似，与服务高度相关的写字楼市场需求亦呈现先高后低趋势。共享办公继续扩张，但受下半年经济增长减速的影响，全年新增需求537万平方米，同比下跌12%。2019年，中国经济增速或将进一步放缓，中美贸易摩擦前景不明也给企业决策增添不确定性。预测2019年全国17个城市写字楼新增需求总量将小幅下滑至约530万平方米。

中美贸易摩擦是2018年全球大事件之一，其对市场预期影响不容小觑。从2018年净吸纳量来看，对经济贸易依赖度更高的港口和沿海地区城市写字楼新增需求出现较为明显下降，而内陆城市则表现相对稳定；四个一线城市受到影响同样较大，写字楼存量需求直接影响为10%左右。

02

共享办公进入下半场，行业集中度不断提高

2018年，共享办公在国内主要城市继续跑马圈地，9个知名共享办公品牌在7个国内主要城市新增125个网点，新增工位数超过10万个，相比2017年均有明显增长。上海已成为最大的共享办公市场，共享办公在写字楼面积中占比达3.5%。

大举扩张之际，共享办公行业集中度不断提高，并购整合频繁出现。2018年，共享办公的大型并购交易达6笔，而2017年仅为2笔。同时，资本投向也呈现向头部企业集中趋势，2018年优客工场、氪空间、梦想加等国内共享办公规模排名前五的企业获得投资近95亿元，在行业总计获得投资额中占比超过九成。

03

新增供应将持续井喷

2019年，全国17个城市的写字楼新增供应预计将突破1000万平方米，同比增长超过60%，上海新增供应持续超百万平方米，京津和成渝新增供应将大幅上升，广州市场也将走出前3年持续供应不足的局面。

经济增长放缓所导致写字楼需求下滑与持续充沛新增供应叠加，预计至2019年底，17个城市平均空置率将突破20%，其中15个城市空置率将同比上升。武汉、长沙、青岛将迎来历史空置率峰值，广州和南京两个城市空置率仍将保持在10%以下，而成都2019~2021年新一轮供应高峰来临将令其空置率重回上升通道。

蓝皮书对各地的写字楼市场进行了预测

北京

CBD和丽泽商务区诸多项目于2019年集中入市，将拓宽租户选择，市场空置率将略有上升，并对现有老旧项目租金形成一定压力，预计租金仅微幅上涨。

上海

去化仍是2019年上海市场关键词。随着新增供应分布进一步向核心拓展区和新兴商务区倾斜，北外滩、前滩、徐汇滨江、虹桥商务区等板块将加速崛起，对优质租户的争夺将是业主间的主题，新兴区域租金将面临更直接的下行压力。

深圳

前海等新兴板块供应将持续放量，但交通和配套不足令租户仍偏好福田等CBD区域，尤其是金融租户升级需求将利好核心区甲级写字楼需求。预计2019年深圳写字楼租金走势将在核心区与新兴区域间出现分化。

广州

2018年广州写字楼租金上涨10.7%，领先全国。2019年较低空置率将使广州延续业主市场态势。随着新增供应不断入市，写字楼租金增速将有所放缓。

二线城市

近30%的空置率意味着大部分二线城市供过于求的状况并未得到改善，2019年二线城市写字楼平均租金预计将下跌超过1%。需求走弱及供应高峰将使华北和华中二线城市租金呈现加速下跌趋势。华东仍是二线城市表现最稳健区域，南京将领涨全国二线城市，杭州、苏州租金也将小幅上涨。

07

北上杭成为企业布局长租业务最热门3个城市

01

土地供应提速，租金稳中有涨

2018年租赁相关用地持续加快入市，全年共计成交租赁相关用地142宗/647万平方米，成交规划建面超过2017年的176宗/539万平方米。更多城市推出用于建设租赁住房相关土地，同时热点城市供应力度进一步加大。

2016年11月至2018年12月，共有22个城市成交了租赁相关用地，共计成交322宗，可提供租赁住房面积约为1237万平方米。其中上海、杭州、北京成交规模领先，3城成交面积约占22城总成交面积60%。

租金方面，十大城市中多个城市租金上涨，上涨原因和近年来人口持续流入、城市更新改造密切相关，同时大量资本涌入租赁市场也是推动租金上涨的因素。

深圳2018年月租金保持在4000元以上，北京、上海、广州、杭州、南京在3000~4000元之间，成都、武汉、重庆、天津在2000~3000元之间。

02

企业布局把握热点需求，探索核心盈利模式

1.布局城市：人口流入量大、发展有潜力、租房需求旺盛的一线和新一线城市是企业布局重点。北京、上海、杭州是企业布局长租业务最热门3个城市，典型企业中有70%~80%均在这三个城市布局。整体来看，长三角、京津冀、珠三角是热门地区，尤以长三角为最。

2.产品线：覆盖全生命周期，面向白领的中高端产品是主力，占比达80%~90%。打造覆盖多类人群的丰富产品线是领军企业的共同特点。

3.盈利模式：轻、中、重三种运营模式对企业提出不同要求，想尽办法降成本、增收益是扩大盈利的必要条件。

03

公寓品牌规模扩张速度整体放缓

2018年，面对多品牌竞争、行业市场亟待规范、盈利模式不明晰、社会关注和舆论不断增多等诸多因素影响，整个长租行业充满挑战和变化。

截至2018年上半年，“酒店系”、“房企系”、“中介系”、“品牌系”及“国家队”公寓企业阵营不断丰满，品牌数量已经超过2000个。

08

2019年有望成为中国资产证券化的发展大年

房地产证券化的发展与商业地产密不可分，一是由于商业地产本身具有稳定现金流，天生具备优势，二是由于商业物业在中国物业存量中，是仅次于住宅的第二大板块，因此在CMBS/REITs的发行上具有绝对优势。

国内已获批不动产证券化产品额度4200亿元，其中已发行2500亿元，已获批待发行1700亿元；美国上市REITs共197只，总市值超过1.3万亿美元。2018年，中国资产证券市场发行量较2017年大幅增长，同比增长率高达35.6%。融资收窄趋势下，资产证券化成为商业地产金融创新重要工具，同时也涌现出一批先锋机构，如高和资本、中联基金等。

国内CMBS/REITs于2014年开始逐步兴起，并于2016年下半年迎来较快增长期，CMBS、类REITs和CMBN规模均稳步上升，而租金收益权类产品一直处于萌芽期，尚未形成规模。

从产品底层物业来看，办公楼和商业物业在CMBS/REITs的发行上具有绝对优势，一是由于该两类物业本身具有稳定现金流，天生适合发行CMBS/REITs产品，二是由于上述两类物业在中国物业存量中，是仅次于住宅的两大板块。

海外国家REITs市场较为活跃，其中以美国、英国、日本等国家尤为突出，总体市场规模分别为9950.63亿美元、1450亿美元、1129.4亿美元。以美国REITs市场为例，零售商业产品总市值占比达17.3%，排名第一，住宅产品以12.82%的占比排名第二。

蓝皮书对商业地产证券化发展进行了预测。

2019年中国经济需要从经济去杠杆转为稳杠杆和结构化去杠杆，这意味着有些经济和产业领域仍然需要大幅增加资金供给。资产证券化作为一类边际货币政策，可以通过滴灌的方式给实体经济提供资金，通过增加资产周转速度的方式给企业提供资金。在此背景下，2019年有望成为中国资产证券化的发展大年。

在2019年资产证券化的具体发展机会上，商业银行将会以“信贷资产出表”的方式挪出银行的资本，支持实体经济的发展。此外，供应链金融、消费金融、长租公寓、非标资产转标准化资产等方面，也将有望成为2019年资产证券化发展的重点发力领域。

09

蓝领公寓市场潜力巨大，可能成为行业在2019年的增长点

蓝皮书指出，蓝领公寓市场潜力巨大。目前，90%的住房租赁企业均集中在白领公寓市场，而蓝领市场潜力巨大，据魔方公寓预测，一线城市中蓝领人口一般占外来人口的15%～20%，蓝领公寓是租房市场中千亿级的分支。蓝领公寓布置公共设施改造成本低于白领公寓，客单价低但单位面积收益高于白领公寓，可能成为行业在2019年的增长点。

行业将逐步实现“重收储、轻出租”“重规模、轻产品”向“重产品、重运营”的转变，推动行业进入品质竞争阶段。行业已经逐渐步入品质竞争阶段，单纯赚取租金差价、盲目扩大规模的企业生存空间将越来越小，消费者将更看重住房服务的品质和内涵，提供优质的租赁产品、保持较高的出租率、拥有稳健的现金流、管理运营完善的企业才能在品质竞争中生存、扩张。在品质竞争阶段，行业洗牌还将进一步加剧，这种趋势已经出现。2019年1月17日，蛋壳公寓以2亿美元（包含现金和债务）全资战略收购爱上租，此次交易为业内迄今为止最大的一桩收购案。

10

短期内房贷风险不构成对银行的显著影响

蓝皮书指出，展望2019年个人住房贷款市场的形势，首先要考虑房地产市场的运行和政策环境。本轮始于2016年9月30日的房地产调控政策，两年以来从中央到地方政府均保持了持续从紧态势。从调控效果来看，通过渐加码的行政手段来调控商品住宅金融属性过重问题，已经使得长期形成的房价看涨预期出现了实质性的转变，这种预期已经反映在一线城市房价企稳回落，二线城市房价高温消退，三线城市房价涨幅收窄，住房销售涨幅放缓，土地溢价率持续下降，土地流拍数量激增等多个方面。

2019年房地产形势将延续现有的调控效果还是会走出一波反弹行情呢？总体上，我们倾向于认为，2019年房地产调控政策发生根本性转向的概率较小，2019年两会期间全国人大表示将落实制定房地产税法，这意味着长效机制建设再进一步，因而房地产市场整体上将维持平稳态势或略微小幅上涨；然而，也不排除部分城市利用人才新政的低门槛政策变相放开限购，从而走出一波小幅反弹行情。

个人住房贷款是调控房地产市场的重要手段，其走势与房地产市场走势的内在逻辑整体上是一致的。数量方面，个人住房贷款的余额增速保持平稳或者略有下降，一方面这是政策调控延续的结果，另一方面既有杠杆水平并不支撑上涨，蓝皮书预计全年增幅不超过20%。价格方面，二套房贷利率将保持平稳，至多小幅下降，这是“住房不炒”的定位并没有实质上改变，因此压制投资投机需求依然是政策重点；首套房贷利率将会有较大幅度下降，这是更加突出住房的居住属性，也是对过往调控“误伤”的修正；整体而言，在首套房贷利率下降的带动下，整个房贷市场利率会小幅下降。风险方面，尽管贷款收入比、偿债率以及贷款价值比等指标都在上升，但债务的可持续性没有问题，这一方面是由于过往杠杆比例不高，另一方面由于房价涨幅较大，因而可承受的下跌空间较大。蓝皮书预计，只要调控政策保持一定的延续性，未来债务上升的幅度要小于房价上升的幅度，短期内房贷风险不构成对银行的显著影响。

11

越来越多的成熟地产经纪人员将自主创业

经过多年的发展和沉淀，从业时间超过5年的成熟经纪人员越来越多。一方面，成熟的经纪人员熟悉所在社区，积累了一定的客户资源，具备独立开展经纪业务的能力，也热爱房地产经纪行业；另一方面，这些经纪人员依旧每天按照公司要求长时间的工作，节假日也无法正常休息，特别是成家后，没有时间和精力照顾家庭。加盟模式的快速发展，给这些成熟经纪人员开店创业提供了可能性。可以预判，2019年会有更多的成熟经纪人从原有企业脱离出来，开店创业。

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2019北京房地产进入“三稳”趋势

蓝皮书指出，2019北京房地产进入“三稳”趋势。

我国房地产市场发展速度受政策影响很大，属政策市，北京也不例外。进入2019年北京房地产发展趋势存在不确定性，在3月全国两会上，避谈房地产调控和房价等关键词，但这并不意味着调控会放松，相反2019年要确保房地产稳定发展，体现在“稳地价、稳房价、稳预期”，要保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落。

2018年北京楼市调控政策先趋严后趋稳，年内公积金贷款政策升级，二套房“认房又认贷”，目前政策强度已十分严厉，且已取得阶段性成效。从政策的连续性和稳定性角度考虑，未来政策加码或大幅放松的可能性较小；房地产长效机制尚未完全建立，同时北京市场潜在购房需求仍然旺盛，未来主体政策放松的可能性也较小。预计未来短期内，北京调控政策将以维持稳定为主，在避免大起大落之间，政策会适度收紧和放松。

2018年北京二手住宅成交量占比为82.2%,为近几年高位水平。随着北京新建商品住宅供应不断郊区化发展，城区内购房需求仍集中于二手房，因此，2019年二手房交易在市场上仍占据主力，占比有进一步扩大趋势。对于二手房量价而言，2019年调控政策仍以维稳为主，二手房成交量价在2018年基础上会呈稳步上扬态势。

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