从“昇Park”案例看3.0文创园区应该如何建设？

昇Park坐落于宝山区真大路520号，毗邻7号线大场镇站，前身为上海光华印刷机械厂，是真大路沿线工业区中单体最大的厂区，占地面积4.3万平方米。经过前期精心定位策划和设计改造，原本破旧的老厂房焕然一新，蜕变成青春、活力、时尚的主题园区。

在园区门户景观设计时，昇Park有意识地刻画了原来的工业发展历史。光华机械厂拥有近百年的印刷设备制造史（最早名为上海建业机械厂），是老上海耳熟能详的民族工业品牌，它的发展历程被设计成了入口广场的地面铺装景观，为整个园区增添了文化积淀氛围。

园区内，许多大车间的屋架结构和柱子被保留下来，部分屋顶局部改装成玻璃材料，让自然光透入。

在业态方面，昇Park是典型的文创园区，目前约有200家企业和机构，其中70家左右的名称带有“文化”、“教育”等字眼。上海美术学院南院、毛戈平形象艺术设计学校、TANG VISION是园区的三大主力客户。

上海美术学院的教学区原本位于上海大学宝山校区（上大路99号）的一栋四层小楼中，2016年末，上大美术学院从上海大学中独立出来，需要在附近寻找合适的办学空间，在昇Park招商团队的努力下，学院最终选择在园区租用了整栋4号楼14000余平方米的建筑面积，用于硕士生和博士生的教学、学术交流、绘画展览、大师工作室、中法交流工作室等。目前有五六百名学生在此就学。

毛戈平形象艺术设计学校上海分校位于2号楼的1层，学生人数在上海的职业学校中连续十年排名第一。2号楼在中间保留了原有厂房的高度，屋顶改为透光玻璃，借助天然的阳光，打造出T台的效果，可用于举办开学典礼、毕业作品秀、彩妆造型发布会等活动。

与上海美术学院类似，毛戈平形象艺术设计学校同样属于自带流量的优质客户，它的入驻吸引了模特培训、美妆培训、美容美体、特效化妆工作室等一系列相关企业的到来。

TANG VISION被称为摄影界的爱马仕，曾承接了黄晓明婚礼的全部拍摄制作服务。目前的业务囊括了婚礼摄影、环球旅拍、轻奢写真、儿童摄影等摄影服务，采用互联网营销模式，除摄影师、化妆师外，也雇佣了大批客服、销售、数据整理员工，是园区的第三大客户，共租用4000多平方米的建筑面积。

园区的生活配套十分丰富，除标配的咖啡馆外，还有食集、便利店、屋顶农场、屋顶运动场、攀岩墙、影城、人才公寓等，均由专业公司独立运营。

园区的食堂参照网红餐厅打造，设计了多样化的用餐区域，有沙发区、卡座区、鸟笼区、拱门区、吧台区等，还有2个VIP包厢，可满足园区租户从员工日常用餐到商务招待、团建聚餐的多种需求。

2号楼的楼顶是天空之城都市共享农场，面积约1000平方米，拥有植物温室、休闲咖啡厅、室外种植认领区、蔬菜自由采摘区、盆栽蔬菜花卉区、农业科普活动区等五个区域，不仅是白领休闲解压、小朋友体验种植快乐的好去处，还可以解决屋顶隔热的问题。

5号楼的楼顶做成了总面积3400平方米的4个屋顶球场，包括1个篮球场、2个五人制和1个大六人制足球场。

园区内的青年公寓不对个人出租，而是采用B2B模式，如租赁给毛戈平形象艺术设计学校作为学生公寓。

此外，为确保园区有充足的停车位，项目团队将两栋建筑的底层架空，用于建造停车场。

园区从2016年9月启动改造到2017年9月正式开园，仅用了一年时间，且在2018年5月完全建成时达到满租，笔者认为，这一成功主要归因于定位明确、招商准确、配套精确这三点。

定位明确。昇Park的定位非常明确，即文创园区，这一定位不仅体现在入驻企业和商户上，也体现在特色鲜明的建筑外观和内部空间的改造设计上。无论是入口大楼外立面时尚感十足的白色纹理镂空铝合金板，健身步道，还是出现在屋架、立柱、广场装饰上的工业元素，都服务于创意人群和创意办公的需求。

招商准确。招商既有计划性的一面，也有偶然性的一面，但绝非做个广告或者写篇软文就能坐等租户上门，即使是在机缘巧合下接触到潜在的招商目标，只有精准出击，持续跟进，匹配对方的需求，才有可能使项目最终落地。昇Park目前最大的租户上海美术学院就是通过这种方式引入的。2016年末，上海美院成立并计划从上大搬迁出来，但新校区尚未建成，昇Park项目团队获得这一消息后，主动和上海美院相关负责人接触，根据对方的需求定制空间，最终促成合作。而上海美院这一龙头功能的落地，也为整个园区的文化创意定位夯实了基础，各类文创企业和服务于这些企业的配套企业纷纷入驻，构建出生机勃勃的文创产业生态。

配套精确。一个好的园区一定具备完善的配套设施，通过提供满意的、精确的服务而成为吸引和留住企业的关键。昇Park在改造过程中，得到宝山区和大场镇政府的大力支持，使商业配套比例与园区的实际需求相适应，拥有集餐饮、娱乐、休闲、住宿等业态于一体的配套，不仅能满足园区内所有学生和员工的需求，还能为周边社区居民提供高品质的生活服务。

目前，园区周边还有二十多个老工厂和仓库，大部分处于荒废或低效利用的状态，昇Park的成功无疑为这些老旧存量的更新盘活起到很好的示范作用。未来，这一片区域的转型升级、焕发新生，应该指日可待。

本文作者：上海产业转型发展研究院助理研究员

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