2021年“上海企业空间流向指数”新鲜出炉：市场载体供应温和放大，企业“择巢选址”意愿呈现“冷热不均”

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从市场的供给与需求两方面，反映企业“择巢选址”动态状况的“上海企业空间流向指数”，是上海产业转型发展研究院与产业及楼宇租赁行业大数据企业办办网合作，从2016年起，通过海量的企业择“巢”平台交易信息，5000余处采样点，近1.55亿平方米在市场上可供出租的各类产业园、楼宇（非生产制造类）载体的数据积累（企业自用不进入市场的除外），按照市场供给总量、市场供给增量、企业需求增量、区域成本空间、区域活跃度、区域关注度、区域服务机构数等七个方面，以及相应的同比、环比共21个指标，并根据相应的权重计算形成，它已连续5年发布。通过市场供应和企业需求的总量及增量、区域社会关注度、活跃度以及载体租金和中介人数的变化等，从企业空间“择巢”角度，反映微观经济的景气度和区域营商环境情况。帮助社会各方面了解企业（非生产制造类）“择巢”的走势、热度、偏好和选择性如何？最关注哪些区域？不同区域载体的市场供应新增量和企业需求量是否协调？区域对外营销推介力度和服务如何等等？这对于各级政府投资促进部门、产业园区、楼宇经营者在实际工作中，面对空间载体规模日益扩大、同质化竞争十分激烈的市场，如何切实优化营商环境，提升专业化招商水平，提高服务企业的技能，推出更有特色的产品，形成更加符合各类产业特点和吸引人才的配套功能，都具有较好的参考价值。
2021年上海企业空间流向指数有以下几个特点：
一、市场供应总量在温和增长
所谓市场供应总量，即现有已投入市场流通的载体空间总规模，从近年来的情况看：2018年同比增长4.58%，2019年同比增长5.61%，2020年同比增长4.28%，2021年增长6%，总体上呈平稳增长态势。从各区供应总量看，列前6位的分别是浦东、闵行、静安、徐汇、黄浦和普陀，占市场供应总量的64.05%。同比增长前6名的分别为：闵行12.68%、嘉定12.34%、奉贤9.55%、松江9.48%、青浦8.55%、长宁8.29%。增长前6名中有4家包含“5个新城”板块的因素。
市场供给总量（平方米）
二、市场新增供应量同比逐渐放大
从新投放市场的供应增量看：2018年同比增长13.37%，2019年同比增长4.54%，2020年降低到同比增长2.05%，三年连续呈逐年下降趋势。但去年新投放市场的供应量增长了9.40%，考虑到前年基数低的因素，绝对量尚不是很大。从各区供应增量看，位居前6名的分别为浦东、徐汇、闵行、静安、长宁、和普陀，占整个市场新供应量的71.86%。从各区新入市供应量的增长看，前6名分别为青浦15.59%、嘉定14.34%、杨浦12.64%、松江12.01%、长宁11.36%和静安10.80%。
市场供给增量（平方米）
三、企业选址需求有回升但仍不旺
从2018年第三季度开始，企业选址降温的苗头开始显现，虽然当季仍同比增长8.56%，但环比已下降3.26%；2019年与2018年则同比下降2.89%，其中2019年第四季度，环比下降更是达到8.15%。进入2020年，企业选址需求下降趋势更加凸显，与2019年同比，全年下降9.29%。2021年整体状况有所改善，企业选址需求同比增长4.33%。考虑到2020年为负增长，所以，总体来讲企业选址的热度尚未恢复到疫情之前。从各区域企业选址需求的情况看，2020年下降的有14个区，上升的有2个区；去年16个区均呈现正增长。从区域分布看，浦东、闵行、徐汇、静安、长宁和普陀是企业需求量位居前6位的地区，合计占市场的71.96%。从企业对区域空间需求的增长看，位居前6名的分别为奉贤15.38%、青浦10.85%、金山10.59%、崇明8.35%、闵行7.16%和浦东6.69%。
企业需求空间增量（平方米）
四、载体租金价格止跌企稳
从近三年租金价格的走势看，2019年与2018年相比，同比下降1.23%，16个区中有14个下跌，2个微升或持平；其中超过平均降幅的有8个区；2020年跌势继续扩大，又比2019年下降1.76%，16个区全部为下跌。其中低于全市平均降幅的有10个区。进入2021年，全线止跌回正，16个区均略有增长，平均增长1.02%，其中超过平均线的有12个区，位居前6名的分别为崇明3.41%、青浦2.13%、宝山2.06%、金山2.02%、奉贤2.00%、闵行1.70%。租金位于前6名的分别为静安、徐汇、黄浦、长宁、虹口和浦东。但六个区高低之间相差仅0.99元。
企业空间成本（元/平方米/天）
五、区域关注度开始有所回升
所谓区域关注度，是指企业在“择巢选址”时，对不同区域的选择顺序和偏好程度，也就是这些区域对企业的吸引力有多大。由于2020年突发疫情和经济发展遇到多重困难，许多企业都以“活下去”为生存准则，大多无暇关注哪个区域适合选址之类的事。从区域关注度相关数据看，2019年已出现端倪，在16个区中有9个同比上升，7个下降，其中增幅居前的为金山、青浦、松江、奉贤、黄浦和宝山；但在2020年则整体同比下降7.13%，16个区均呈负数。2021年总体疫情防控趋稳，虽然经济形势不确定性仍然较大，但企业求生存求发展的意愿比较紧迫。因此，对区域选址的关注度开始上升，2021年16个区的区域关注度全部正增长，其中位居前6名的分别为奉贤9.84%、崇明9.22%、青浦8.19%、松江7.88%、静安7.11%和普陀6.91%。
区域关注度（次）
六、区域招商活跃度显著提升
区域活跃度主要反映一个区域内政府、空间载体方和中介主动与有“择巢选址”需求的企业推介及互动情况。该指标2019年同比上升4.02%，而且16个区均呈现上升态势，表明各区在主动招商、服务企业和政府与相关方面联动都做得比较好。不过，2020年这一指标却同比下降5.56%，而且16个区全部呈下降态势。这说明，前年突发的疫情以及大规模的抗疫工作，的确也牵扯了政府相关部门、园区和载体方大量精力，主动招商引资的时间、精力明显不足。由于去年各方面对疫情防控的应对措施已比较成熟，加上经济下行压力加大，各区抓发展的积极性、主动性和紧迫性普遍增强。从数据看，区域活跃度同比增长9.31%，12个区的活跃度指数在平均值上，位居前6名的有金山20.65%、青浦14.73%、松江13.99%、奉贤13.60%、嘉定12.37%和静安11.28%。
区域活跃度
由此可见，从总体上讲，去年企业在“选址择巢”方面的意愿较前年有所恢复，各项指标也有所回升。但是，与2019年相比，这些回升尚属于恢复性的，仍不够稳定。尤其面临着“需求收缩、供给冲击、预期转弱”的三重压力和形势。因此，从今年“选址择巢”的趋势看，不确定性仍然较大。建议各级政府和相关空间运营方需要及早应对，尽最大可能改善区域营商环境、优化城市功能、完善配套服务，在日趋复杂和激烈的市场竞争中，赢得主动和先机。
附：2021年“上海企业空间流向指数”前10名本文作者：上海产业转型发展研究院首席研究员撰稿：夏 雨编辑：詹晓东
审核：夏 雨

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