国内哪些城市人在买上海的豪宅？

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没想到上海楼市这么快就创造了个全国纪录。3月28日，中海顺昌玖里开盘选房，这个位于黄浦区新天地板块的豪宅吓了所有人一跳。最终它以去化率98.5%、总销金额约196.5亿元的成绩刷新中国楼市开盘记录。没错，一次开盘，两栋超高层和一栋高层，共512套，总价约在2505w-5972w的房源全部入市，总共吸引了736组客户认购，认购总金额约28亿元。这不仅创造了上海2021年积分制以来黄浦新盘认购数及认购金额新高，也刷新了由深圳华润城润玺一期保持的，但不过是在两天内才售罄的开盘销售记录。豪宅、清盘、200亿...在当下的楼市行情环境中，每一个字眼，都格外的扎眼，上海豪宅的热度在挑逗着舆论和购房者的神经。来看看网上传出的当天摇号的现场盛况视频，说菜场抢鸡蛋也不过如此。据说当天选房大户型245平卖得最好，400多号进去的客户已经买不到了，可以看出购买力十分强劲。网传上海房产某大V也入手了一套，不知真假，但无论如何，低调入市的中海顺昌玖里一瞬间成了上海热盘。连带着未开先火，热度上升的还有接下来的一众市区豪宅。这可是上海套均4000万的豪宅啊，说好的楼市降温呢？可见所谓楼市降温也要细分领域来看的，高端房产仍是一种保值的投资。而上海不仅是上海，也是长三角的上海，乃至世界的上海，依旧有诸多高净值外地客户开好上海豪宅市场。这次中海顺昌玖里的火热，也展示出社会资金保有量依旧巨大。了解分析下来，这些人几乎在10年前就买得起豪宅，并已住在同类住宅中。客户大体有这么几类：一类是分户需求。家庭早就财富自由，子女长大了需要买房，大致需求就200-300平，与家里房子相比不算改善。第二是外地富人。各个城市的巨商富贾，子女留学回来在上海发展，当然优选市区新房。他们老家的房子，不见得比中海顺昌玖里差。第三是平替需求，别墅住腻了换高层，浦东换到浦西，反正就那几个小区换来换去。第四是市区old money，原来就住市区豪宅，因为房龄问题买个新房。对于房子而言勉强算改善，其实本来也是一个圈子。现在，我们把公示的摇号记录翻出来，做个数据统计。从这736组客户信息，看到现在进入上海豪宅市场的高净值客户，都有谁？这些个神秘的魔都顶级购买力，都是从哪里冒出来的？
01豪宅依旧被外地人看好都是什么人在买中海顺昌玖里？在摸排完中海顺昌玖里的摇号排序结果后，终于看清众人感叹的所谓上海有钱人都来自哪里？中海顺昌玖里正在被来自不同地区的人们瓜分，整体情况310上海人占比44%，非310的（外地人+新上海人）占比54.8%。算是旗鼓相当，这也证明了一件事，新天地是新上海人和老上海人向往的豪宅板块。面积最小的151平户型，上车门槛2000多万起，几乎也是新天地上车最低的新房门槛。受到外地人追捧也在意料之中。具体哪些外地人在涌入新天地，后面再分析。来看一些特别的数据：除了上海人和外地人，其余的为6组境外和其他地区客户，还有3家公司名义购买的客户。目前扒到其中一组H开头的客户有可能来自香港。但剩下的4位到底来自于美利坚还是大不列颠，目前未知。大家也感受到，新天地豪宅基本还是国内客户在消耗，中海顺昌玖里的国际化客户没有想象中多。对于一些外籍客户在上海，可能更向往于陆家嘴、世纪公园、联洋碧云、古北那样浓厚国际化氛围的板块。关于上海客户和外地客户，接下来会详细展开，公司名义购买的有3组客户。简单分析下购房人数的类型：736组客户中，除了3个公司外，1人购房的有474组，2人购房的有255组，3人购房的有3组，4人购房的有1组。接下来我们从上海人和外地人的角度，看看这座城市的豪宅购买力如何分布。02本市郊区客户也不在少数市区套均4000万的豪宅，上海哪个区的人买得最多？作为新天地板块的豪宅，中海顺昌玖里地段无疑是所有上海人心中的上只角。北邻新天地、东接老城厢，没有意外的是，中海顺昌玖里的324组本地客户当中，最多的18%来自于黄浦土著的购买力。而接下来为市区的徐汇、静安客户，分别占比11%，杨浦、虹口紧随其后。这次参与摇号的上海人，来自郊区的客户也不少，排名前列的有宝山、松江、崇明310客户，分别都有十余组客户进入摇号阶段。令人意外的是崇明客户，虽然空间距离市中心较远，但是在新天地豪宅的吸引下，也把崇明的有钱人吸引出来了。
03这两地的人抢得最猛哪个省份和城市的人，在买入上海豪宅？而在403组外地客户中，浙江人遥遥领先，一共112组，占比28%，其次为江苏人，一共88组，占比22%。如果单看省份没什么特别意外，上海豪宅被长三角客群抢很多年前就开始了。如果我们拉出前十五城市，就会发现，有两种外地人，涌入上海豪宅的圈层是最为猛烈的。第一位是温州人，素来有投资习惯的温州人，从二十多年前就是上海楼市，尤其是豪宅市场的座上宾。中海顺昌玖里17.2万/平的均价，与周边翠湖21万/平的二手成交价格相比，仍有一定的倒挂空间。
投资眼光独到的温州人，成为中海顺昌玖里业主排名第一的外地客户群体，实属源远流长，也合情合理。
第二位是南通人。我查阅了前几年各种媒体对于上海新房摇号人群分布的统计，南通人一直是非310群里中的领头羊，是连续好几年买上海新房最多的外地人群体。这次中海的开盘，再次吸引了南通的豪宅购买力进入这座城市。翻阅以往数据的时候，从环线的角度来看，上海内环内和中内环房源的购买客户里。南通和温州这两座城市的购买力，一直位列前茅。他们对上海核心区域的豪宅项目情有独钟，当然也是因为运气和财力两者兼备。
04今年上海豪宅竞争更加激烈经过中海这一番的市场试水温，上海目前购买高端住宅的客户，也逐渐清晰。在整理这七百多条数据的时候，上海核心地段的一些豪宅也已经在认购中了，无论是同为17万+项目的滨江凯旋门和夏都幸福268，还是超20万+房地联动价的多个风貌别墅们。新天地板块还有翠湖天地六期，以及即将回归的融创外滩壹号院，期待已久的保利世博天悦、香港置地启元。这次中海的热销，虽然给接下来入市的豪宅打了一剂强心剂，证明上海核心区豪宅的市场需求，依然坚挺，但不得不面对的事实是：今年市区豪宅的竞争将比以往两年都更加激烈。据中指研究院数据统计，2023年全上海总共成交的2千万以上住宅2402套，月均成交200套。但是2024年仅第三批次，总价超过2500万的住宅就达到了800多套。而接下来保利世博、融创外滩壹号院、龙盛湾上、合生缦云、露香园等一众豪宅产品入市，未来一年上海总价2500万豪宅供应量可能会超过5000套。上海豪宅热度和供应井喷同时存在，新房价格突破17万/平后，接下来的一切，都将不断试探这个城市高端购买力的天花板在哪？

来源：真叫卢俊

编辑：黄思德审核：夏   雨

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