王利明教授逐条解析《物权法司法解释（一）》上篇 | 讲坛
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2016年3月18日晚，第421期民商法前沿论坛在中国人民大学明德法学楼601国际报告厅举行。中国人民大学常务副校长、中国民法学研究会会长王利明教授主讲《物权法司法解释（一）》理解与适用。本实录稿由论坛组委会整理，本篇为王利明教授主讲部分，经王利明教授审定，由于篇幅限制，分为上中下三篇。中国民商法律网独家出品，转载请联系授权。
主讲人
王利明 中国民商法律网授权学者，中国人民大学常务副校长，教授、博士生导师，教育部“长江学者”特聘教授，“新世纪百千万人才工程”国家级人选，享受国务院政府特殊津贴。兼任国务院学位委员会法学学科评议组成员兼召集人，中国法学会副会长，中国民法学研究会会长等。作为第九届、十届、十一届全国人大代表，第九届全国人大财经委员会委员、第十届和十一届全国人大法律委员会委员，参与了改革开放以来《合同法》、《物权法》、《侵权责任法》以及民法典等重要民商事法律的起草、编纂、讨论和修订工作。
非常欢迎大家，感谢大家参加今天的关于《物权法司法解释（一）》的论坛。最近刚刚颁布的司法解释。我个人认为，它有以下几个特点：
首先，该司法解释准确地把握了立法者的立法精神、立法目的和意旨。通过明确有关的规则，进一步贯彻、落实了《物权法》。比如，该司法解释第2条规定不动产登记簿的效力，其仅具有权利正确性推定的效力。如果当事人有证据证明真实的权利状况和不动产登记簿不一致，则可以推翻这个推定，这和《物权法》精神应该说是完全吻合的。
第二，应该说它填补了《物权法》的一些漏洞。比如，善意取得制度中相对人善意的判断标准等。其实《物权法》制定中围绕这些问题曾经有过讨论，但是考虑到这些问题已经很详细了，而且当时案例不是太多。所以《物权法》就把这些问题回避了，没有做非常具体的规定。实际上也是为了留待以后由司法解释作进一步的解释，这次司法解释也确实填补了部分空白。
第三，它进一步完善了相关的制度。比如说关于优先购买权的行使问题。这个问题在学理上一直有争议。比如说什么是同等条件，它的适用范围等，其究竟是不是仅适用于有偿交易，这些问题，《物权法》规定得还是很不完善，这次解释把它做了一个比较好的完善。我个人认为，这个解释总体应该说还是很成功的。但是当然也有一些小的瑕疵。这在我下面的讲座过程中会提出来。
（第1条） 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
《司法解释》第1条关于对物权归属的确认之诉的规定，实际上确定了两项规则。
第一项规则即不动产物权的争议应该作为民事案件受理。实际上这个问题本身关系到我们对登记的性质的认定的问题。登记在性质上，究竟是一个民事行为还是一个行政行为。长期以来，学界一直有争论。《物权法》制定的时候对这个问题也是有不同的看法。有人甚至认为登记是一种审批，是典型的行政行为。但是后来大家普遍的接受的是登记是一种公示方法。尽管这样定义，毕竟在我们国家的登记是由行政机关作出的，所以不论是在理论上还是在实务部门，对涉及比如说登记的错误等争议，基本上都是按行政案件来受理的。
在司法实践中，有一种流行的观点认为，如果涉及到登记确权问题，应当首先提起行政诉讼，撤销登记。然后再通过民事诉讼确认物权归属。但是，如此就给当事人确权带来极大的困难。事实上，物权归属的争议虽然与登记相关联，但仍然最终需要回答物权主体为谁、物权内容为何、物权效力有无等前提或基础性问题，因此，应当依照民事诉讼程序来处理。
这类诉讼分为两部分，一是认定作为不动产物权登记基础关系无效或被撤销、解除。例如虽然已经办理了登记，但抵押合同或买卖合同被宣告无效或撤销；二是确认物权归属，例如登记在一人名下的房屋，另一人主张其为共有人，由于此类物权纠纷主要是围绕着物权的归属而发生的，仍然属于平等主体之间关于财产而发生的法律关系，属于民法的调整范围。因而，应当作为民事案件来受理。根据《物权法司法解释（一）》第1条规定，这两类情况，如果当事人已经提起民事诉讼的，则应当作为民事案件受理。
所以这次这个解释首先明确说，不动产只要是涉及不动产物权的争议就可以作为民事案件受理。我觉得对保护真正权利人的利益是比较必要的。这里面也提出一个问题，大家可以讨论，是不是所有涉及登记的都是民事案件。我觉得这个倒也不一定。这个大家可以考虑。我倒是觉得，那是纯粹的都是一些有关登记错误，假如说只涉及到登记违反程序等等这些问题，不涉及到权利归属，恐怕这还是一个行政案件的问题。
第二项规则即确定了在行政诉讼中可以一并审理民事争议。但有三个条件：一是当事人已经提起了行政诉讼。二是在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议。三是人民法院一并审理。所以按照该司法解释的第1条，它所确定的这项规则，即如果已经提起了行政诉讼，在行政诉讼里面涉及到物权归属的争议可以一并审理。
但是反过来，如果已经作为民事案件提起了民事诉讼，那么即使涉及到了登记机关的错误责任的问题，是不是也可以在民事案件中一起审理？我觉得这样解释的话，有利于节省司法资源，有利于保护当事人的合法权益。
（第2条）当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
在当事人提起确权之诉以后，法院要依据一定的确权规则来确认产权。有关确权的规则，主要是在《物权法》中规定的，因为《物权法》的功能之一就是确认产权。
登记只是具有权利推定功能。所谓登记的推定规则，就是指登记记载的权利人，应当在法律上被推定为真正的权利人。在没有更正登记之前，必须以登记确认的权利人为准。登记的推定规则属于公信原则的内容，只要在这个登记没有被更改之前，任何人因为相信了这个登记，从事了一定的交易行为，对这种信赖利益要进行保护。
《物权法》确立了登记的权利推定效力，同时也确立了登记簿与权利证书不一致时应当以登记簿为准的规则。登记簿和权利证书不一致怎么办？这个是物权法制定时困扰我们的一大难题。当时很多人举的例子，就是经常有当事人到法院打官司，他拿出两个证书来，或者他拿来的证书和登记簿不一致，一方举证证明说我有这个权利证书，另一方说登记簿上记载的是另外一个人，这个怎么办？物权法最后为了维护这个登记的推定效力，最后确定以登记簿为准。这是第一次在法律上明确这个规则。
不管你有几个证书，最后必须以登记簿为准，登记簿记载的是谁就是谁，而且只要在登记簿没有更改之前，法律上就推定登记记载的权利人就是权利人，除非有相反证据证明。《物权法》的基本精神是这样。后来根据《婚姻法司法解释三》第10条规定，婚前一方签订不动产买卖合同，付了首付款，婚后用双方共同财产还贷，登记在一方名下，离婚时可判决归登记一方，增值部分可以由双方分割，其实就是把这个登记的推定效力进一步细化了。
但是刚才提到了，这个登记毕竟是一种推定。登记的权利毕竟只是一种法律上的推定，既然是推定就是可以被推翻的。依据司法解释第2条规定，推翻登记的推定效力应当符合如下条件：
第一，不动产登记簿与真实权利状态不符。这就是说登记记载的权利人发生了错误，他不是真实的权利人，不是真正的权利人。
第二点，必须要真正的权利人提出异议。这就是说，该司法解释里面提到的请求确认，即在不动产登记簿存在错误的情况下，如果真实的权利人只是指出登记簿有错误的，而他并没有指出这个真正的权利人是谁，尤其是他没有指出自己是真正的权利人，仍然还不能够推翻登记记载权利的推定。如果仅仅说是登记有误，那可能即使确定下来有误也是登记机关承担赔偿责任的问题，还不能说，让登记机关更正这个登记。所以只有你在证明他不仅是有误，而且证明你自己就是真正的权利人，在这种情况下主动提出的请求，才能够重新确权，重新来更改登记，确定谁是真正的权利人。
第三，必须要有证据证明。有证据证明就是因为对不动产这种权利的推定，是一件非常慎重、非常严肃的事情。因为大家知道登记本身，登记机关做过审查，这种审查还不是形式审查。我个人理解《物权法》要求的审查是形式审查和实质审查两者的结合。他已经作出了审查，确定了这个权利归某人。同时这个登记簿记载之后，第三人可能产生信赖。那么信赖登记，从事相应的行为。在这种情况下要随意推翻登记，那么登记制度就名存实亡了。所以我个人认为该司法解释它这里提到有证据证明，要否定登记簿的内容，必须有证据证明，而且此种证据应当具有高度盖然性。
此处的有证据证明包含以下两层含义：一是有证据证明登记机关发生了登记错误，特别是能够证明登记机关与登记权利人之间存在恶意串通等情形的。二是有证据证明真实的权利是客观存在的。即便存在恶意串通，也不能证明物权归属于自己。出现这种情形，还应当证明自己是真正的权利人。例如一方能够提供付款证明，以及书面购房合同等。如果不能证明自己是真实权利人，就不能主张权利。这两方面应当是缺一不可。
我觉得这个有证据证明规定得轻了一点，我个人认为应当是有足够的证据证明。仅仅是有证据证明，是不是有点瑕疵，大家也可以考虑。随便拿出几个证据，还不是很过硬，算不算有证据证明，恐怕不好如此来理解。当然我也看了他们的解释，解释说要达到了高度的盖然性。我倒觉得这样解释还是有道理的。与其这样，还不如写清楚，要有足够的充分的证据，这样表述更好。
那么证明什么呢？我觉得他至少要证明第一，有证据证明，登记机关发生了登记错误。其次，要证明自己作为真正的权利人享有的权利是客观存在的。比如说你拿出了付款买房的付款证据，拿出书面购房合同，甚至拿出双方当事人之间的协议。所以我想特别强调，充足的证据，仍然是必要的，否则将来适用起来，标准太松，随便推翻登记那就很麻烦。登记制度便会受到严重的威胁。交易安全秩序都会受到妨碍。我认为这是一点小瑕疵。
（第3条）异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
异议登记是指利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属的事项有异议，可以通过异议登记保护权利。即使异议登记失效，当事人仍然可以主张物权确认请求权，这就使得异议登记失效的后果进一步明确。该解释的目的，是为了保护真实权利人的物权。
真实权利人确实对某项不动产享有物权，为了防止登记权利人的处分，首先就可以提起异议登记，但法律规定异议登记的有效期只有15天，在此期间不起诉的，则异议登记失效。
在司法实践中，对异议登记后超过15天是否可以在法院请求确认物权归属，一直存在争议。有两种观点：一种观点认为，异议登记后，必须在15日内主张权利，否则视为对既有权利状态的承认，此后，个人不得再主张物权。另一种观点认为，提起异议登记后，没有在15日内起诉，可以再提起民事诉讼，请求确认物权归属。
司法解释采用了第二种立场，我赞成这种观点。理由在于：
第一，要理解登记是什么？登记本身不是批准你取得物权。有人把它理解成一种审批，甚至说是适用了《行政许可法》，我觉得很荒唐。我买了房，付了钱，房子本来就是我的，只不过需要登记机构把我买房取得权利的事实向社会公开。登记就是这个作用，不需要政府审批什么。所以登记是一种公示方法，只是确定已经取得的权利。不管你是否登记，它只是把这个权利取得的事实对外公开，不能将不登记理解为否定任何权利。
第二，要理解异议登记的性质和效力。异议登记是对登记簿记载的权利提出异议，对它表达不同的意见。也有人说这是阻碍了公信力或者减弱了公信力，我觉得阻碍这个说法不好讲，但是减弱了公信力这个说法是有道理。公信力被减弱了，但是它没有解决物权背后的实质性争议问题，这不是异议登记解决的问题。所以异议登记即便失效了，物权争议还是继续存在。不是说异议登记失效了，关于物权的争议就不能提出来，这根本不符合异议登记的性质和目的。
第三，15天不是诉讼时效。15天只是催告你应该尽可能在法院起诉。但是它并没有导致权利丧失的效果，所以它不是诉讼时效。
有人提出异议登记是否超过15天差别不大。其实是存在差别的，这个问题我们在制定《物权法》时达成的意见也是一致的。只要异议登记在上面，你就有义务去查看。如果你不去查，你买了房就不构成善意取得，司法解释第15条重申了这一点。过了15天你没有到法院起诉，异议登记失效，此时再去买，便有可能是善意取得。这个异议登记15天还是有很大作用的。
（第4条）未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
现在房价不断上涨，开发商一屋多卖，或者把我们已经付了首付款或办了预告登记的房子又去办抵押。经常有人向我咨询，这种情况怎么办？
其实《物权法》第20条第1款回答了这个问题。我个人认为，这个回答是比较清楚的，“不发生物权效力”。但是《物权法》没有把预告登记后，未经登记权利人的同意处分不动产的情形列举出来，这是《物权法》的一点疏漏。
司法解释把“不发生物权效力”的情况具体化。从这个角度看，还是有一定的意义。我个人更希望看到，“不发生物权效力”究竟怎么把握，怎么理解，但这个解释里面没有进一步地阐释。我个人认为“不发生物权效力”有如下两层含义：
第一层含义，未经预告登记权利人的同意，即使订立了变动物权的合同，也不得办理物权变动的登记。即便办了物权变动的登记，预告登记的权利人也有权请求撤销。比如我买了房子，已经缴了首付款，你把它又卖给另外一个人，登记机关还为第二个买受人办了过户登记。此时，我认为不发生法律效力。预告登记产生物权效力，可以对抗后手。登记机关有义务不为后一个买受人去办过户登记。如果办了被我发现了，我可以到法院去主张撤销此登记，要求重新确权。
第二层含义，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，合同仍然有效。应当指出的是，该条只是规定“不发生物权效力”，但并没有规定设定物权的合同的效力。如果因为物权不发生效力，导致行为人与第三人之间的合同无法履行，应当属于违约的问题，而不应当导致合同无效。依据《物权法》第15条的区分原则，合同仍然有效。
按照《物权法》第15条，包括该司法解释也可以看出，未经预告登记权利人的同意，即使办理了登记也不得取得物权。这和物权行为的独立性是违背的，千万不要把它解释成了物权行为，这么理解确实不符合《物权法》的本意。我国《物权法》没有采纳物权行为理论。
（第5条）买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的债权消灭。
《物权法》第20条第2款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，即预告登记要被注销。债权消灭为什么会导致预告登记失效？
在预告登记情况下，房屋尚未建成，权利人享有的只是一种债权。预告登记的基础法律关系就是债权。预告登记的基础法律关系不存在，登记自然也失去效力。你买房，办任何登记，这个买房合同就是你的基础法律关系。买房合同被宣告无效，这个预告登记就没有了基础，当然就应该失效。
引起债权消灭的原因很多，例如，债权因为合同被撤销、合同被解除、混同、清偿、免除、提存以及其他原因归于消灭。《物权法》没有具体列举，哪些情况下，基础法律关系失效会导致预告登记失效。司法解释第5条就是解决这个问题，我觉得这个解释还是有必要的。第5条具体规定了4种情形：
一是合同被认定为无效合同。例如，开发商不具有售房资质，或者买受人不符合有关购房的资质等，导致合同无效。
二是合同被撤销。例如，开发商采用欺诈的方式订立合同，购房人有权主张撤销合同。
三是合同被解除。合同被解除的原因很多，例如，买受人在购买期房之后，拒不支付房款，构成严重违约，出卖人行使合同解除权而解除合同。在合同被解除后，预告登记因为失去了基础法律关系而失效，当事人应该办理预告登记的涂销手续。当事人也可以通过合意解除合同。
四是登记权利人放弃债权。例如，购买了房屋，办理了预告登记，基于特殊考虑，买受人不再需要购买房屋。
（第6条）转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。
所谓特殊动产，是指船舶、航空器和机动车等动产。此类动产不完全适用动车交付移转所有权的规则，法律上要求其登记。《物权法》第24条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”这就是说，船舶、飞行器和机动车等物权的变动，可以不经登记而生效，采登记对抗主义。
怎么理解善意第三人，感觉很抽象，我先举一个例子。我们两个之间签订买卖船舶的合同，我是造船方，你是买船方，我把船卖给你并且交付了，但是并没有办变更登记。这个时候因为资金短缺需要贷款，我又把这个船拿到这个银行做抵押。船建造成后，卖方办了初步登记，银行相信这个登记，本来应该查看船在哪里，但是很多银行并不查看就设定了抵押，并到登记机关办了抵押权登记。
在这个案件里面，按照《物权法》第24条特殊动产登记对抗主义，即使没有办登记，仅凭交付，受让人已经取得船舶所有权。但现在银行和我又一起在登记机关办了抵押登记，银行享有抵押权。一旦有债务要清偿，银行就要拍卖这个船。此时抵押权能不能优先于前面这个买受人的权利？此类案例经常发生。
这就涉及到对《物权法》第24条所说的善意第三人究竟怎么理解的问题。我个人认为善意第三人的认定，应该具有以下几个特点：
第一，第三人对特殊动产的交付不知情。刚才这个例子，如果在办理抵押登记的时候，银行看过这个船，发现已经交付了，仍然接受这个抵押，这个时候他对交付是知情的，不能说他是善意第三人。善意的含义，首先是不知情。如果登记在先，交易在后，那就不好讲了，因为登记是容易查找查询的，交付不太能看得见。
第二，第三人已经支付了合理对价。如果没有支付合理对价，这就不是一个合法的交易了，可能就是双方恶意串通的，也就不能说是善意第三人。
第三，第三人已经交付或者办理登记过户手续，取得物权。司法解释规定转让人的债权人不是善意第三人。从反面解释来说，善意第三人必须是物权人，即已经通过交付和登记取得了物权。我们假设船舶已经交付给前手，转让人又卖给后手，后手支付了合理对价，没有办登记。这种情况下，后手没有取得物权，不能说他是善意第三人。前面举的例子，银行已经办了抵押登记，已经取得了抵押权，所以银行可以成为善意第三人。我认为，第6条的一个重要作用就在于澄清，只有物权人才可能成为善意第三人，单纯的债权人不是善意第三人。
但我们刚才提到的问题还没有解决，即一个办了登记，一个交付，登记在先交付在后，哪个权利优先。第6条没有进一步澄清这个问题，我觉得留下一点遗憾。这个问题有争议，我一直主张，在这种情况下，应该是登记优先。大家可以看我在《法学研究》上的一篇文章（2013年第4期《特殊动产物权变动的公示方法》——编者注），专门讨论这个问题。
（第7条）人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。
依据该解释规定，能够导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书界定为如下几种：一是人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书。二是人民法院、仲裁委员会在分割动产以及其他案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，三是人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书。
作出此种解释的根据在于，确权判决只是对既有物权的确认，并不能发生物权的变动，而只有形成判决才能变动物权关系。另外，对于以给付为内容的执行程序中的拍卖成交裁定书和以物抵债裁定书，其也认为可以发生物权变动的效力。该司法解释尤其强调调解书可以发生物权变动，这对于解决司法实务中的争议，统一司法裁判具有重要意义。但即便是上述法律文书，也未必都能作为导致物权变动的法律文书，其必须有如下三个限定条件：
第一，必须是针对物权变动作出的判决和裁定。也就是说，法院的判决和仲裁委员会的裁定类型很多，但必须是包含改变物权归属的内容，否则不能作为导致物权变动的法律文书。《物权法》第28条所涉及的仅仅是那些直接导致物权变动的判决和裁定。在判决和裁定里面，必须明确物权变动和设定的内容，换言之，判决、裁定都涉及确认物权的问题。如果判决、裁定只是确定了支付金钱、提供劳务等，则不能够适用该条的规定。
第二，必须是针对特定的动产和不动产的归属而作出的决定。这就是说，法院的判决和仲裁机关的裁定既可能影响到诉讼当事人的所有财产，也可能只是当事人的特定财产。《物权法》第28条所说的判决、裁定必须是针对特定的动产和不动产而作出的。一方面，这些动产和不动产必须是特定的，也就是说针对具体的动产或不动产。因为物权本身是针对动产和不动产所享有的权利，物权的变动也必须针对这些特定的财产。如果法院只是针对债务人的一般财产作出判决，则不适用该条的规定。另一方面，它必须是针对动产和不动产作出的。这里的生效的判决、裁定不能是针对无形财产或者货币作出的。即使法院判决被告支付一定的货币，因为货币所有权的确定采用“占有推定为所有”的规则，在债务人没有实际交付之前，不可能发生货币所有权的移转。
第三，必须依法生效。如果裁判文书还没有生效，则不发生物权变动的效力。
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