崔建远教授解析《物权法司法解释（一）》| 讲坛
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2016年4月2日至3日，由北京市物权法研究会与清华大学法学院主办、北京市盛廷律师事务所承办的《<中华人民共和国物权法>司法解释（一）》专题研讨会在清华大学召开。清华大学法学院崔建远教授作主题报告.
1^第一条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
（1）该条规定有助于避免民庭与行政庭的相互推诿。
案例：儿子擅自将本属父亲的房屋登记在自己名下，父亲诉请法院解决。该案应当适用《物权法》第19条第1款的规定，这在法院内部并无分歧，只是民庭认为该有行政庭审理，裁判更正登记；行政庭坚持这是房地产权属之争，理应由民庭审理。这使父亲很无奈，干着急。
（2）无论是不动产物权的归属，还是作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，均属地道的民法问题，由民庭审理最合逻辑。
（3）深层问题：不动产登记行为的定性与定位
之所以出现这样的问题，存在不同见解，是因为人们对不动产登记的法律属性看法不同。
A.行政行为说：依据该说，此类案件由行政庭管辖，符合逻辑。
弱点：从概率的角度，行政庭的法官相当于民庭的法官不太熟悉民法；
B.民事行为说：依据该说，此类案件由民庭管辖，符合逻辑。
C.混合行为说：虽为行政行为，但在整个不动产法律制度中，附属于物权变动制度，登记系不动产物权变动的生效要件，不可把它与不动产物权变动制度割裂开来。
案例：某大学教师购买房改房（房管部门将过户登记理解为确权登记，而非设权登记。故而主张先由法院判决，然后才可登记。法院则坚持先行登记，而后再审查该登记是否错误并予以判决。两家相互推诿。）
2^第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
（1）要正确理解公信力制度及其作用领域（范围）
《物权法》第16条第1款确认了不动产登记的公信力，承认了权利推定的效力，但对此要有正确的理解，不得走向两个极端。在对交易相对人方面，登记具有公信力，登记推定权利存在。在真实物权人与登记名义人之间，贯彻实事求是的原则，登记名义人不得援用登记，来对抗真实物权人。
案例：张某的房屋在土地改革时登记在他人名下。
（2）当事人有证据证明中的“证据”：1. 地权的确认方面所需证据 2. 建筑物、构筑物及其附属设施的物权确认方面所需证据 3. 确认担保物权的真实权利人所需证据
A.在新建房屋的情况下，最重要的“证据”是享有土地权利的证据，这由《物权法》第142条正文所决定。建筑物、构筑物及其附属物的所有权，不能凭空而立，必须依赖土地的权利（地权），即必须有正权源或曰正当根据。至于地权是物权还是债权，要看具体情形。大产权房的所有权以国有建设用地使用权为正当根据（权源），农民住宅所有权以宅基地使用权为权源，农村集体组织的房屋所有权以集体土地所有权为权源，农林牧渔经营所必需的构筑物及其附属设施的所有权以土地承包经营权为权源。但有些建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，是以债权（如土地租赁权、土地借用权）为权源的，蓝旗营的房屋所有权以土地借用权为权源。
B.通过交易的形式，确定物权归属时所需“证据”
C. 物权法领域的家庭共有，确定物权归属时所需“证据”
D.借名登记场合，确定物权归属时的“证据”
E.开发商与小业主之间的物权确认时所需证据
F.国有土地使用权租赁场合，确认建筑物、构筑物及其附属设施的所有权所需“证据”
3^第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
所谓异议登记，是指在不动产登记簿记载的事项有错误的情况下，把真实的权利人及其利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿，使登记簿记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依据登记的公信力受到保护。
由此可知异议登记的法律效果，其一是，不动产登记簿的公信力被击破，在不动产登记簿记载有异议的情况下，交易相对人不能善意取得异议指向的不动产物权。当然，若证实不动产登记簿的内容正确，则交易相对人仍取得该项权利，该异议自始失去其意义。异议登记的法律效果之二是，中止不动产登记簿的权利正确性推定的效力。
这些法律效果的消失，不影响真实物权的确认。故司法解释如此规定。
4^第六条 转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。
（1）船舶、航空器和机动车的物权变动，要结合《物权法》第23条的规定来适用第24条的规定。如此，交付才是船舶、航空器和机动车的物权变动的生效要件，登记是对抗要件。
（2）第6条所谓“转让人的债权人”，涵盖过宽，应予限缩：
总的讲，转让人有权处分的场合，取得占有的受让人即使尚未办理过户登记手续，也能对抗转让人的债权人，只有该债权人也是船舶、航空器或机动车的买受人或互易人或赠与等少数情况下才可能发生对抗与否的问题（下文具体分析）。在转让人有权处分的领域产生对抗与否的分歧、争执，大多发生在强制执行的过程中。在转让人无权处分的场合，取得船舶、航空器或机动车占有的受让人能否对抗转让人的债权人，可能会凸现出来。
5^第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。
（1）取决于所持立场，究竟是更注重财产流转，还是更注重物权公示
（2）辨析
A.《物权法》第28条规定的法律文书，仅仅包括形成判决、形成裁决，如关于共有物分割的判决，至于下列各种判决、裁决、调解书则不包含在内：1）命被告履行不动产登记的判决，性质上为给付判决，原告于取得该确定判决后，尚须持该判决书向不动产登记部门申请办理变更登记。登记完毕，原告才取得该项不动产的产权。2）相邻不动产物权人之间对其界限发生争执，起诉到法院，请求确认不动产的界限或设置界标。主审法院据此所为的判决，不是创设物权的判决。3）确认某建筑物为其所有或请求确定一定界限内的建设用地使用权归其享有的诉讼，属于确认不动产权属之诉，主审法院据此所为的判决为确认判决，并非《物权法》第28条所指的法律文书。4）按照民事诉讼法或仲裁法就某不动产变动事项所作成的和解或调解，尚无与形成判决、裁决同一的形成力，需要当事人持和解书或调解书到登记部门办理变更登记，否则，不发生物权变动的效力。
之所以如此，第一，物权具有排他性、对世效力，对第三人的利益影响很大，从保护交易安全入手，物权，应当尽量公示，或者说物权以公示为原则，仅有极少数情况例外。从这个意义上说，对《物权法》第28条所言的法律文书应当进行限缩解释，将给付判决排除在外，就是合理限缩解释的一种表现。第二，从比较法的层面看，《物权法》第28条的规定，系借鉴中国台湾民法第759条的结果，而中国台湾民法第759条所称的法院判决，不包括给付判决。第三，给付判决所认定的给付基本上是基于法律行为而形成的，关于以物抵债判决所基于的以物抵债属于法律行为。而基于法律行为而引起的物权变动，需要公示。鉴于《物权法》第28条的规定不适用于基于法律行为而引起的物权变动，我们解释《物权法》第28条所言法律文书，应当认为它限于形成判决，不包括给付判决。
B.一种意见认为，上述设权或确权的判决书、裁决书、调解书本身，具有与登记、交付等公示方法相同的法律效力，因而依据此类法律文书而进行的物权变动，无须再进行一般的物权公示而直接发生效力。[1]本解读人认为，在物权变动的双方当事人之间，称设权、确权或变动物权的判决书、裁决书、调解书本身具有与登记、交付等公示方法相同的法律效力，问题不大，但就物权取得人与第三人之间的关系而言，则不尽如此。例如，某主审法院应甲和乙的请求将其共有的A楼及其相应的建设用地使用权作价分割，由乙取得产权，判决准许。该判决书于2005年2月7日送达，依据《物权法》第28条的规定，A楼的所有权及基地的建设用地使用权于2005年2月7日全部归乙享有。在A楼及其相应的建设用地使用权一直没有办理过户手续、登记机关没有收到该判决书的情况下，甲于2006年1月20日向丙出示房地产产权证书、乙放弃优先购买权的声明（伪造得常人无法辨别真伪），将其原就A楼及其相应的建设用地使用权所享有的份额转让与丙，价格合理，并于2007年5月25日办理了过户手续。待乙知晓此情主张A楼及其相应的建设用地使用权的权属时，丙援引《物权法》第106条第1款的规定，对抗乙的主张，认为自己已经善意取得了A楼的所有权及基地的建设用地使用权。丙的主张应当得到支持。如果乙就A楼及其相应的建设用地使用权及时地办理了变更登记，丙就无权主张善意取得A楼及其相应的建设用地使用权。可见，设权、确权的判决书、裁决书、调解书本身与登记、交付的公示方法相比，在法律效力方面存在着不同。
这个案例也告诉我们，因人民法院、仲裁委员会的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的场合，人民法院、仲裁委员会应当把引起不动产物权变动的法律文书的副本抄送有关登记机关一份，以免无权处分的情况发生。如果人民法院、仲裁委员会没有抄送，物权取得人最好把法律文书的复印件送交有关登记机关，以免自己的合法权益遭受不必要的损失。
案例：某开发区借款和以物抵债案——以国有土地使用权抵借款之债的本息，判决送达，按照法释[2016]5号的规定，借款人的债务已经消灭，涉案国有土地使用权归属于银行享有。此时，行政主管机关以该宗建设用地没有开发并逾期2年为由收回，银行便损失了这笔财产。
但是，按照本解读人的观点，因以物抵债的判决属于给付判决，不在《物权法》第28条管辖的范围内，国有土地使用权尚在借款人手里，而未移转到银行。那么，此时行政主管机关收回的是借款人的国有土地使用权，而非银行的，于是，银行还有请求借款人偿还本息的债权。
C.法释[2004]16号第29条规定：“动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人”（第1款）。“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”（第2款）。此处所谓拍卖或抵债，是指在民事执行中的拍卖或抵债，是以民事裁定的方式以物抵债或启动拍卖程序。以民事裁定的方式以物抵债，该物若为动产，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人，符合《物权法》第23条的规定，应予赞同；该物若为不动产，其所有权自抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移，不符合《物权法》第9条第1款、第14条、第16条第1款等规定，却与《物权法》第28条规定的文义相一致，赞同还是反对，破费思量。若持肯定的态度，符合《物权法》第28条规定的文义，加速了不动产物权变动的进程，法释[2004]16号至今未被废止，而是继续有效，但不符合物权变动应尽可能地以公示为原则的理念，是将《物权法》第28条规定所谓法律文书限缩为形成判决（裁定）的反动，因为以物抵债的民事裁定不属于形成裁定，而属于给付裁定。笔者认为，法释[2004]16号第29条的规定应予修正。
6^第八条依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。
（1）《物权法》第31条规定的“未经登记，不发生物权效力”中的登记，学说认为在性质上属于“宣示登记”，不同于“设权登记”和“确权登记”。换句话说，此项登记并未创设物权的效力，不过在于宣示已经发生的物权变动而已。
这里的不发生物权效力，准确地说，是不发生物权变动的效力，例如，甲继承了A楼，在尚未办理宣示登记的情况下，把A楼出卖与乙，登记机关不会给乙办理A楼的过户登记，乙不能取得A楼的所有权。只有先办理了宣示登记，登记机关才会给乙办理A楼的过户登记，乙才能取得A楼的所有权。再如，甲依法建造A楼，建成时即取得所有权。但在尚未办理宣示登记的情况下，甲把A楼出卖与乙，登记机关不会给乙办理A楼的过户登记，乙不能取得A楼的所有权。只有先办理宣示登记，才会有过户登记，乙才会取得A楼的所有权。
在这里，疑问最大的是，在尚未办理宣示登记的情况下，甲和乙签订了A楼的买卖合同，或赠与合同，或互易合同，此类合同是否有效。本解读人认为，甲尚未办理宣示登记，不构成《合同法》第52条和第53条规定的无效原因，不宜因此而认定A楼的买卖合同（或赠与合同或互易合同）无效。
（2）依据《物权法》第28－30条的规定，已经设立或移转了物权。
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