新思：业主大会瑕疵决定撤销制度的完善｜前沿

Original 2017-04-02 王路遥 中国民商法律网

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保护业主的合法权益关系到千家万户，而如何认定业主大会瑕疵决定的效力就是其中一大难题。我国《物权法》和《物业管理条例》关于业主大会瑕疵决定的撤销规定存在理论障碍与现实困境。对此，河海大学法学院陈广华副教授和香港城市大学法律学院顾敏康教授在《业主大会瑕疵决定撤销制度之检讨及完善》一文中，通过考察域外相关制度，提出了关于完善业主大会瑕疵决定撤销制度的建议。

一

业主大会瑕疵决定撤销制度存在的问题

（一）基于现有法律规定的反思

1.三类撤销事由存在的问题

我国目前关于业主大会瑕疵决定的撤销制度是，如果业主大会作出的决定存在“违反法律、法规”、“违反法律规定的程序”、“侵害业主的合法权益”等三类情形的，应当按照现行的法律规定予以撤销，以维护业主的合法权益。

依照文义解释，“违反法律、法规”的瑕疵决定既包括实体上的违法，也包括程序上的违法。换言之，“违反法律规定的程序”包含于“违反法律、法规”之中。此外，无论业主大会的决定是“违反法律、法规”还是“违反法律规定的程序”，最终均导致“侵害业主的合法权益”。因此，“侵害业主的合法权益”的撤销事由与前两类撤销事由的划分在内容上存在重合。可见，现有关于业主大会瑕疵决定的三类撤销事由存在包含与被包含的关系，甚至存在因果关系，经合并也无法涵盖从法理上论证得出的需要撤销的全部要素。

2.两种撤销途径存在的问题

现有的撤销途径主要包括两种，一种是“业主撤销权利”，即业主享有的向人民法院申请撤销业主大会瑕疵决定的权利，此类规范称为“业主撤销权制度”。另一种是“政府撤销权力”，即相关政府职能部门撤销有瑕疵的社团决定的权力。

这两种撤销途径在法律评价上存在矛盾。如前所述，若“违反法律规定的程序”包含于“违反法律、法规”，那么，对于违反程序性事项之法律规定的业主大会瑕疵决定，业主是通过行使“业主撤销权利”，还是通过请求政府职能部门行使“政府撤销权力”来保护自己的合法权益呢？此外，这两种撤销途径对业主权利的保护大相径庭。行使业主撤销权的期间为一年，而政府撤销权力既不受“一年”的时间限制，也可使业主免受诉讼成本的困扰。

然而，若业主请求相关政府部门撤销业主大会瑕疵决定，那么政府部门的撤销行为属于“依申请撤销”还是“依职权撤销”？再者，若政府不作为，此类违反法律、法规的业主大会瑕疵决定是否就从“应当撤销”变为“可以撤销”？此时，法律的可预测性就会变得荡然无存。

（二）从民法基本理论视角的反思

1.瑕疵导致业主大会决定未能形成

根据瑕疵类型的不同，可将业主大会的决定分为“业主大会决定是否形成”与“业主大会决定是否生效”两个不同类型。现有法律规定不区分业主大会决定的瑕疵类型，一概规定予以撤销，实际上是忽略了对业主大会决定成立与否的判断。

2.瑕疵导致业主大会决定违反法律、法规

根据民法的基本原理，违反法律、法规作出的决议行为应属于无效的民事行为，自始不产生按照当事人意图发生的法律后果的法律效果。既然“违反法律、法规”的业主大会瑕疵决定与当事人意思无关且不发生效力，又何需政府相关职能部门予以撤销呢？违反强制性法律规定的业主大会决定在被撤销之前、甚至在无人予以撤销的情况下不应被视为有效，也无需再加入撤销程序。

二

对可撤销业主大会瑕疵决定的事后补救应还原“业主权利保护”的宗旨

（一）对于可撤销业主大会瑕疵决定应谨慎对待并采取补救措施

在业主撤销权制度中，若因为业主大会召开过程中存在细微瑕疵，而不顾及其他能够证明程序合法的证据以及新旧物业服务企业已经交接完毕，并且部分业主已经缴纳一定期限物业费的现状，一味判决撤销业主大会的决定，显然会使业主陷入忧虑不安状态，不利于小区秩序的稳定。因此，法院在审理业主撤销权纠纷案件的过程中应审慎对待，这也是通过诉讼方式处理业主大会瑕疵决定的目的所在。

（二）对受到瑕疵决定撤销影响的善意无过失第三人利益的保护

对于善意无过失的第三人而言，在双方之间具备信赖关系的基础上，当业主大会决定被撤销时，可以向业主委员会等合同相对方主张缔约过失损害赔偿责任。

在判断受瑕疵决定影响的第三人是否善意无过失之前，需要明确第三人是否负有知情义务。若第三人对于负有知情义务的相关事项以其不知情作为抗辩理由，则不可认定为有善意。首先，任何人都负有知晓法律、行政法规的义务，即在团体决定因违反法律、法规的强制性规定而无效的情况下，不存在善意第三人的问题。其次，业主委员会作为执行机构，承担着对小区日常事务的管理任务，即第三人在与业主委员会签订合同的过程中，对于业主大会会议记录等能够且应该进行充分了解。再次，若业主大会议事规则以及管理规约已经对外公示，则推定具有通知的效力。最后，只要物业服务企业尽到一般的注意义务，除非有相反证据证明，一般认为第三人是善意且无过失的。

我国大陆目前将业主大会的瑕疵决定一概认定为“可撤销”是存在理论障碍及实践困境的，应该针对不同情况给予不同的法律评价和处理结果。此外，对于存在细微瑕疵的决定应允许当事人予以补救，并切实保护善意第三人的合法权益。唯有如此，保护业主及各方利益、维护小区和谐关系之目的才能顺利实现。