不动产善意取得的适用前提：不动产登记簿权利事项错误 | 前沿
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我国《物权法》第106-108条以及《物权法解释（一）》第15条-21条对善意取得制度的适用条件作出了明确的规定，但是司法实践中对不动产善意取得制度的适用条件存在不同的认识，未能确立一个具体的标准。清华大学法学院程啸教授在《不动产登记簿的权利事项错误与不动产善意取得》一文中，通过深入阐述不动产登记簿权利事项错误，客观上对法律条文的规定作出了更加科学的解读。
不动产善意取得制度
《物权法》 第一百零六条 | 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： |
二
不动产登记簿的权利事项错误与非权利事项错误
不动产登记簿上的权利事项错误，是指不动产登记簿上有关不动产权利归属和内容的事项与真实的情况不一致的情形
不动产登记簿上的非权利事项错误，是指不动产登记簿上除了不动产权利归属和内容以外的事项与真实的情况不一致的情形
不动产登记薄错误 | 能否发生善意取得 | 能否提起确认之诉 | 更正登记申请主体 | 能否申请异议登记 | ||
权利事项错误 | 主体错误 | 将非权利人记载为权利人 | 可以 | 可以，请求法院确认物权，进而通过更正登记予以更正 | 权利人；包括真实权利人在内的利害关系人 | 可以，通过异议登记暂时中断登记簿的公信力，据以保护真实的权利人 |
遗漏权利人 | ||||||
内容错误 | 记载的权利内容、所受限制与真实情况不一致 | |||||
非权利事项错误 | 除了不动产权利归属和内容以外的事项与真实的情况不一致的情形。最典型的是不动产自然状况的错误。 | 不能 | 不能也无须提起确认之诉，只需通过更正登记程序予以更正 | 权利人 | 不能也无须异议登记，不会发生善意取得危险 |
不动产登记簿的权利事项错误是不动产善意取得的适用前提
（一）不动产登记簿的权利事项错误是整个不动产善意取得制度适用的基础
1、不动产物权变动的公式方式为登记，不动产登记薄具有权利正确性的推定效力
一方面，立法上将登记簿上对不动产物权归属和内容的记载推定为正确，并要求第三人善意信赖该记载，这就在登记簿记载与善意保护之间建立了联系；另外一方面，在不动产存在登记的制度背景下，如果登记簿上对物权的归属或内容的记载没有错误，则无权处分是不可能通过不动产登记程序来实现对不动产的处分并完成登记的。
2、能够有效地确定不动产善意取得的适用范围
倘若不动产登记簿上记载的权利人和权利内容没有错误，第三人即便善意，也并非是对不动产物权归属或内容的外观的信赖，即对登记簿记载的善意信赖，而只能是对其他权利表象或权利外观的信赖。此时，即便这种信赖需要保护，也是通过表见代理等其他制度而非善意取得。脱离不动产登记簿来理解不动产善意取得的前提，就会发生错误适用善意取得的情形。
3、有利于我国不动产统一登记制度的建立和完善
（二）不动产登记簿的权利事项错误是认定善意的基础
1、不动产善意取得中无需考虑权利外观的存在是否可归责于原权利人
不动产与动产的善意取得虽然均旨在维护交易安全，但二者的理论基础有明显的不同。具体而言，动产善意取得适用所谓诱因原则，即动产权利外观的存在必须归因于原权利人的自由意思，但是不动产善意取得无需考虑真实权利人是否具有可归责性。理由在于，第一，不动产登记机构对登记采取了一定程度的实质审查；第二，不动产登记簿可以作为不动产物权的权利表征，交易当事人可以高度信赖登记簿的记载。
2、不动产善意取得中无需考虑受让人有无重大过失
（1）根本原因在于：从立法政策上说，随着我国不动产统一登记制度的建立和完善，应越来越强化而非弱化登记簿的推定力和公信力。
（2）不动产登记簿是物权归属和内容的根据，具有推定力，不动产交易中的受让人完全可以对登记簿记载的真实性形成信赖。通过给第三人探求真实权利状态的义务而将登记错误的风险转嫁到不动产交易的受让人身上，是不公平的。另外，要求受让人在登记簿外进行调查核实，对不动产物权进行审查，也使得法院在审判中随意的受让人的善意提出各种要求，导致了善意取得适用上的不确定性
（3）即使取消重大过失的要求，也不会使得真实权利人处于不利的境地。一方面，我国法律已经为真实权利人提供了很强的保护，权利人可以进行更正登记、异议登记；另外一方面，真实权利人的损失有时候也是其不得不承担社会生活的一般风险，并非都需要法律给予保护。
不动产善意取得制度是产权领域的热点话题，关系到交易安全和秩序的稳定。原文在考虑真实的权利人与善意第三人的利益冲突关系的基础上，通过剖析不动产登记簿权利事项错误、结合大量的司法实践，对不动产善意取得制度的适用条件作出了限缩解释，以期对《物权法》以及《物权法解释（一）》中所规定的不动产善意取得制度进行科学的解构。
参考文献：程啸：《不动产登记簿的权利事项错误与不动产善意取得》，载《法学家》2017年第2期。
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实习编辑：杨怿瑽
责任编辑：崔耀烨
图片编辑：师文、李欣南、刘小铃、金今