不动产登记的性质：民事行为or行政行为 | 前沿
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2016 年3 月1 日起，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（下称“《物权法司法解释（一） 》”） 正式开始实施，其中第1 条就不动产纠纷机制问题的规定值得特别关注。北京航空航天大学法学院龙卫球教授在《不动产登记性质及其纠纷处理机制问题研究》一文中，对该问题进行有益探究。
《物权法司法解释（一）》第1 条的规范分析
《物权法司法解释（一）》第1 条规定: “因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。”结合语义完整性和规范目的等方面，第1条可以作以下三点解释：首先，对于不动产登记纠纷，应依据行政诉讼机制处理，而不是采取民事诉讼机制。其次，不动产纠纷解决机制虽然应以行政诉讼为主，但是在两种情形下例外地允许提起民事诉讼。这两种情形，一为不动产物权归属争议，另一为作为登记基础的民事法律关系（或负担行为）效力本身产生的争议。最后，在上述两种例外情形下，如果当事人提起了行政诉讼且附带民事诉讼的话，则立即构成提起独立民事诉讼的限制。
不动产管理登记和权利登记的区分
《物权法司法解释（一）》第1 条虽然对不动产登记的性质及其纠纷性质作出了决断，即作为行政行为对待并纳入行政诉讼处理，但是多年来，该问题一直成为行政法学界、民法学界、诉讼法学界共同关注的观点交汇领域，主要观点就有民事行为与民事诉讼说、行政行为与行政诉讼说、民行区分说、行民合一说四种。
上述四种学理观点的分歧都是基于不动产登记及其纠纷性质而展开的。那么，不动产登记性质究竟应该如何认识呢？上述四种观点虽然存在严重分歧，但是存在一个重要的共同点，即这种分歧基本上是在“一体两面”的意义上展开的，“一体”指登记机关，“两面”是指登记行为的两个属性。上述各种观点都暗含地认为，登记机关是登记行为的主体，而且是唯一主体，是为“一体”；同时，认为登记行为，本身兼具有行政行为和民事行为的两重外观属性，是为“两面”。所不同的是，各种观点各自从本质上试图论证，只应该接纳其中一面属性。但是，上述四种观点的“一体两面”的思维，其实存在某种重大缺憾。因为，就不动产登记体系来看，登记机关相关的登记活动，真实的结构其实是“两体两面”。
首先，登记本身存在管理登记和权利登记的区分，登记机关因此自身存在主体及其功能的可区分性，在不同的领域、不同的登记事项、不同的登记程序中承担不同的主体身份和职责，其登记活动不是“一体一面”或者“一体两面”，而是“两体两面”。也就是说，不动产登记在整体制度上可以区分为不动产管理登记( 也称标识登记，主要体现在初始登记之中) 和不动产权利登记( 简称物权登记或权利登记，主要体现为物权变动登记) 两个不同范畴。
其次，不动产权利登记是对当事人物权权属或者其变动的一种确认服务，是一种第三人公示确认机制，重点为不动产物权确认或变动登记。因而，不动产权利登记，更接近于当事人自己的行为而不是登记机关的行为。在此种情形下，登记机关主要作为公示机构或者说提供第三方确认机制的服务者而存在，它是应当事人共同申请，为物权或物权交易提供正式确认或公示服务而已，登记机关在过程中受理、审查和确认的行为，在功能上依附于当事人的法律行为及其登记活动。
从这个意义上说，权利登记与标识登记存在根本区别，其本质与行政行为无关，在权利登记的过程，当事人互为登记活动的表意和利益相对方，登记机关不是当事人登记活动的相对方，仅仅属于参与登记活动的第三人。由此，所有与权利登记有关的纠纷，包括本登记、更正登记、涂销登记、异议登记等实际源于当事人之间的意志不合或者利益抵触，因此可以通过构建具有私权性质的确认登记请求权( 确认之诉) 、更正登记请求权、异议登记请求权等，由登记权利人和登记义务人为两造，登记机关为第三人的民事诉讼的途径予以解决。
我国学者和实务界并非没有注意到不动产登记具有宏观管理、国土管控等公共功能的一面，但是遗憾的是，相关学者普遍没有注意到标示登记（管理登记）和权利登记（物权权属及其变动登记）的区分，因而虽然认识到登记的管理作用，却忽视了对权利登记的独立区分，陷入了登记机关或登记行为“一体两面”的认识困境。
然而，自近代法以来，不动产登记就逐渐从单纯的管理登记，发展到不断确立和越来越重视不动产权利登记。我国自改革开放以来，在不动产登记领域，随着不动产物权制度不断发展和丰富，同样发生了与各国近代法以来相近的制度转型，特别是在2007 年《物权法》确立以物权确认和变动公示登记为主要内容的新型不动产登记制度理念和原则规定之后，也进入到一个以权利登记为重心并应严格区分权利登记与管理登记的时期，由此应该在此问题放弃过去在不动产登记领域的泛行政活动思维，而转为应特别正视不动产权利登记的民事功能定位和民事形式构造的属性。
《物权法司法解释（一）》第1条的出台，虽然可以对未来一段时间相关纠纷解决提供指引，但却与不动产登记转型的趋势相左。这反映出我国关于不动产登记的研究不够精细，对权利登记的认识不够，因此原文或可为该问题的研究提供新的思路和视角。
参考文献：龙卫球：《不动产登记性质及其纠纷处理机制问题研究——兼评〈物权法司法解释（一）〉第1 条》，载《法律科学》2017 年第1期。
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责任编辑：崔耀烨
图片编辑：师文、李欣南、刘小铃、金今