​扎心了老铁！铁岭新城，打算骗谁一万年？| 檀财经

文/时晨晨

导读：从今年3月份开始，每周三，我们冒着被口水淹没的风险，分析具体的上市公司，希望能够从实践的角度帮到投资者。本周分析铁岭新城这家地方土地一级运营商，上市时做了一个局，经过不懈努力，光荣地ST——貌似地方政府也HOLD不住了，这个有小背景的妖怪，我们打不打？

铁岭，赵本山嘴里夸过的“较大的城市”，如果连一家上市公司都没有，又怎么能称为较大的城市呢？所以，铁岭需要一家上市公司。

2011年，历时三年多，铁岭财京投资有限公司终于成功借壳中汇医药，实现在A股上市的梦想，股票代码由中汇医药更改为铁岭新城（现在叫*ST新城），主营业务由中药材及中成药加工变为土地一级开发以及市政基础配套设施建设和运营。

铁岭这家唯一的上市公司主营业务有点“小特别”，“一级土地开发“”、“市政基础设施建设”。这种业务范围不是一般企业能搞的。

公司自己的介绍是，受铁岭市政府和铁岭市土地储备中心的委托，对铁岭市政府依法通过收购、收回、征收等方式储备的铁岭新城区范围内的国有建设用地，组织实施拆迁和市政基础设施建设，然后由土地储备中心统一调配划拨或出让。在城市运营方面，公司通过招拍挂程序获得铁岭市新城区相关公用事业特许经营权后，经营铁岭市新城区供水、污水处理、汽车租赁、广告传媒业务。

提取关键词，“铁岭市政府”、“土地储备中心”、“特许经营权”，这是大家争相要抱的“大腿”，是“流油的肥肉”。说白了，这是铁岭新城的一级土地开发商，加上公用事业供应商，这家公司对于铁岭新城有着举足轻重的作用。

这家公司背后的实际控制人到底是谁？

（来源：2016年铁岭新城财报）

根据资料看，铁岭财政资产经营有限公司拥有铁岭新城34.29%的股份，前者是铁岭市财政局独资子公司。铁岭市这家唯一的上市公司背后是根红苗正的国资，是一只有背景的“妖怪”。此时回想一下它的业务范围，就容易理解了。

01

❖ 虽然我不能赚钱 但是我能借啊

在中国传统文化中，大家对“背景”有特别的情愫。一些有背景的人，会选择有意识的遮掩，或者选择有意识的显露。铁岭新城属于后者，它对自己的“背景”一点都不掩饰，反而在财报中一再强调。

比如，在向投资者阐述自己的市场地位和竞争优势的时候，铁岭新城说，自己是新城区唯一一家土地一级开发商和城市综合运营商，除铁岭新城区外，如果铁岭市其他地块选择土地一级开发商，在同等条件下，铁岭市政府“承诺”将优先选择公司。

（来源：2016年铁岭新城财报）

在回复深交所问询函中，铁岭新城称，公司是铁岭市目前唯一一家主板上市公司，为国有控股，政府及大股东在公司运营、土地招商、融资及债务应急等方面已经并将继续给予全力支持。

（来源：铁岭新城《关于对深交所2016年年报问询函回复公告》）

根正苗红、集万千宠爱于一身的铁岭新城经营如何呢？说起来，有点扎心。

首先讲一个符合铁岭新城身份的、怒怼深交所的小故事。

最近铁岭新城的业绩不是有点差么，于是深交所急了，发函问：“你公司污水处理业务本期毛利率大幅下降，请详细说明下降原因、主要客户情况，并提供支持性证据。”以前毛利率咋那么高捏，怪说说原因在哪里？

铁岭新城回复说，2016年公司污水处理费收入为294万元，处理成本为939.94万元，毛利率为-219.71%；2015年污水处理费收入为275万元，处理成本为939.36万元，毛利率为-241.59%。2016年比2015年毛利率上升21.78%，公司污水处理毛利率在增加。

这意思是说，我一直低啊，你怎么今天才看到，不过我已经从班里的倒数第一上升到倒数第二了。确实，2014年污水处理毛利率－143.71％，2013年是－407.01％，从数字上看，没毛病啊，小编默默的擦了擦眼角的泪水。

接下来，我们看看大家最关心的经营性现金流状况。的确很差。除了借壳当年和2015年，铁岭新城其余年份经营性净现金流都是负值，并且基本上全部大幅低于当年的净利润规模。

现金流这么差，主要还是销售出的东西收不回款。自2011年借壳上市以来，铁岭新城的应收账款就一直高居不下，并且一直远高于当年的营收规模。虽然有行业特殊性，但是经营性净现金流常年负值，这就有点说不过去了。

公司常规经营带来不了现金流，没关系，作为有“背景”的妖怪，“挣”不回钱，借得回钱。

根据2016年铁岭新城财务报告，报告期内，公司子公司铁岭财京投资有限公司向铁岭银行股份有限公司贷款39,500万元，支付利息2877.94万元；报告期内，公司子公司铁岭财京投资有限公司向中国建设银行股份有限公司铁岭分行贷款22,500万元，2016年11月份已偿还2,000 万元，报告期末贷款余额20,500万元，共计支付利息503.24万元；2014年公司子公司铁岭财京投资有限公司获得国家开发银行股份有限公司授信额度50,000万元，截至2016年12月31日，已使用27,000万元，报告期内支付利息1577.94万元。

借得了钱，就不差钱了吗？铁岭新城欠铁岭银行的钱都展期好几次了，并且近10个亿的“14铁岭债”回购也需要支出真金白银。虽然这些债务到2017年一季度都清了，不过是剜肉补疮，增加了新的债务。

目前，铁岭新城基本上都是借新债还旧债。以近两年的营收状况，别说还债务的本金了，连利息都还不起。

02

❖ 铁岭新城土地市场到底有没有崩盘？

铁岭新城的未来，取决于新城的土地市场，取决于政府的扶持，以及公司本身的效率。

有人在网上说，铁岭新城区土地市场已经崩盘。据面包财经今年2月的文章，《铁岭新城两年没卖出一块地 土地财政难以为继？》文章虽然是问号，答案是清楚的。手握大面积土地资源的铁岭新城，已连续两年无土地成交记录。铁岭新城回复说，传闻不属实。

为啥会出现这种传闻呢？还得从铁岭新城的盈利状况谈起。

2016年，铁岭新城营收2101.84万，较2015年下降38.84%。这还不算啥，铁岭新城2015年营收3438.10万，较2014年下降86.93%！悲剧没完没了，2014年铁岭新城营收2.63亿，较2013年下降84.40%。

自2011年底借壳成功以来，铁岭新城的营收几乎一年不如一年，尤其是最近三年。这直接导致该公司净利润由八九个亿暴跌至四五千万，2015年和2016年更是巨亏2.3亿和3.14亿。

这真是由天堂跌到了地狱。

原因就是一级土地市场开发收入的暴跌。从2011年至2013年，一级土地开发每年收入十几个亿，但是到2014年，这项收入暴跌至2.36个亿。最近两年惨绝人寰，这项收入直接是零！

我们查看了铁岭市国土资源交易网的数据，近两年的土地交易全部没有溢价。而地价便宜的凡河新区二手房交易挂牌价，从每平米2000多到精装修的每平米4000多元，看到没有，这几年也有房价涨得不多的地方。按照安居客的数据，今年铁岭房价同比上涨4％。铁岭新城，没有成为当地房价与经济的引擎。

实际上，在借壳之前，铁岭新城的财务数据就受到质疑。2009年7月28日，《上海证券报》发表了一篇文章，《铁岭财京“口吐莲花” 中汇医药“荒凉”重组》，文章当时就质疑了铁岭财京的土地数据，新城2007年和2008年土地销售面积为1936亩和1078亩，同期铁岭财京的营业收入为4.8亿和3.7亿。毫无疑问这是一组神奇的数字，前几年铁岭市年均土地收入不超过3亿元，而眼前仅是一个刚破土三年的新城区。

这家带着质疑重组的公司，从出娘胎就满身的疮，现在，又快撑不下去了。实在不明白，当时为什么要让这家公司带病上市，消耗大家的财富？

两年没卖出一亩地，是不是换主业了？没有，至少铁岭新城这样认为。铁岭新城一直说，俺还有修整好的7000亩地呢，都归为了存货。有地在，就是一亩都没卖出去，所以没有更换主业，逻辑上没毛病吧？

实际上，铁岭新城的存货还透露了在土地出让市场上，这家上市公司和铁岭市政府是如何分账的。

首先，铁岭市财政部门要扣除“土地两金”、固定的土地出让金及每亩5000元土地出让金，价格超过45万元/亩的下一年度扣除超出部分的35%后，将款项拨付给公司，作为公司土地一级开发的补偿收入。

其次，按照公司的说法，铁岭新城卖地单价多少保底呢？凡河北土地售价60万元/亩时保本，莲花湿地西侧土地售价80万元/亩时保本。现在市场上土地出让价多少呢？2012年95万元/亩，2013年113万元/亩，2014年128万元/亩，原铁岭市粮食局地块，商业用地，成交地块价格为362万元/亩。

铁岭新城业绩巨亏，除了一级土地开发收入暴跌，费用规模也不容小觑。2016年，铁岭新城管理费用28882.57万，财务费用10421.55万，分别是营收的137.08%和495.59%。由俭入奢易，由奢入俭难，营收都快整没了，费用并没有相应下降，尤其是财务费用，反而暴增82.28%。

为啥在营收暴跌的同时，财务费用还会暴增？铁岭新城的解释是，这是2016年凡河以北利息资本化停止所致。

在这里，敲敲黑板，插播一则小知识，一家企业的开支并不是都计入费用，如果达到一定条件，研发、利息等支出可以不算做费用，可以把这些开支都算作公司的资产。也就是说，2016年铁岭新城决定，不再把这一部分的利息算作资产了，而是直接计入费用。至于合理不合理，资本化和费用化的限定“条件”弹性非常大，基本上就是，公司是你家的，你说了算，反正也就账面数字而已。

03

❖ 你这样做 扎心了老铁！

更扎心的是，资产减值损失这一项，让人看了想哭。

前三年，铁岭新城资产减值损失规模和占营收的比重还算合理，但是到了最近两年，一年的营收才这么点，你当年的资产减值规模一下子是当年营收的8倍或4倍！只能说，在我们大A股市场，没有最惊讶，只有更惊讶。

那些资产减值了呢？坏账！想想公司的经营性净现金流状况，以及应收账款状况，这也在情理之中。

（来源：2016年铁岭新城财报）

问题是，如此减记坏账，合理么？

铁岭新城本期末应收账款余额为 8.81亿元，其中应收“铁岭市土地储备中心（地价款）”7.93亿元，计提坏账准备金额4.18亿元。

公司公告称，2017年4月21日，铁岭新城收到铁岭市人民政府《铁岭市人民政府关于铁岭财京投资有限公司解决应收土地出让金问题的批复》，批复中明确“受让方未按约定缴清出让金价款的以及政府方与《国有土地使用权出让合同》受让方协议解除或变更合同的，政府方将严格按照《土地一级开发合作协议书》的约定对铁岭财京投资有限公司履行付款义务，对该土地的后续处理及其受益由政府方享有”；批复又明确“沈煤集团铁岭欣岩房地产开发有限公司等6家公司拖欠的土地出让金7.93亿元在2017年末前不能全部缴齐，市政府承诺在2017年末将差额部分拨付铁岭财京投资有限公司”。

直白点说，铁岭市政府知道你的钱收不回来了，但是政府给你出头，2017年底这些钱收不回来，政府给你补，补过后，这些债权啊之类的就是政府的了。一级开发了，土地收回了，这家坏帐处理机构够狠的。

问题是，铁岭新城一定知道《土地一级开发合作协议书》，因此也一定知道政府对土地出让款的“兜底”义务，铁岭新城如此巨额减记坏账，是认定铁岭市政府破产，履行不了付款义务么？

铁岭新城，经营成这样已经够扎心了，还如此操纵财务数据，以为天下就你聪明，你够狠。

最后，有没有人从这个棋局中获利？当然。

继续引用《上海证券报》的报道，“这是一个精心运作的资本局，合资方与铁岭政府可以说是双赢。项目先由国开行的贷款启动，土地只要卖得出去就可以抵押，同时价格做高点能帮助铁岭财京完成上市，然后再融资来还最初贷款。其间铁岭政府财务压力不大，合资方也能完成股权套利，这样的资本运作在国内城建行业非常少见，铁岭财京的合资方可算是领路人了。”

有这样的领路人，投资者算是倒了八辈子霉了。

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