这家“坏账银行”，正成为下一个平安

文/梁爽 卢常乐

业内最近流传一个段子：上海拍地现场，首创说，我有钱；龙湖说，我也有钱；泰禾说，我比你们都有钱。信达跳出来说，你们别吵了，我就是钱！

先下广州，再战上海，蛰伏多年的信达地产正以异乎寻常的速度攻占一线城市。行业剧变为金融机构抢滩登陆，提供了千载难逢的良机。背靠信达集团千亿资产，信达地产至少在现金流上与任何一家传统房企一较短长。

这也许只是序曲。

11月25日，上海土地拍卖演变成近一个半小时的举牌大战，信达地产跟泰禾集团的叫价胶着至尾声，最终信达地产拿下新江湾城的新地王。

总价73亿元、溢价率82%、楼面价4.9万元/平，剔除20%的保障房成本后实际楼面价达到6.1万元/平，而周边房价均价不过5万元/平。

“信达地产是什么来头？“在场外大屏幕实时观战的行业人士相互打听，应者寥寥。信达地产在外界的知名度，明显比不上其竞拍对手泰禾集团。

拍卖结束后，泰禾集团的一位高管发了一条朋友圈，感慨跟泰禾PK的是“真正的土豪”——背靠建行的信达。“即使输了，也输得光荣”。

一线城市“狩猎者”

今年6月，信达地产首次进入广州土拍市场时，网易房产曾对其进行独家报道（详见地产壹线《金融地产大鳄信达如何杀入广州》）。

信达地产原属建设银行系统，1985年发家与浙江嘉兴，由于当年国家并未限制银行进入地产业，最高峰时建行旗下房企高达3000多家、遍布全国，之后规模收缩。

90年代，为处理不良资产，四大国有银行分别成立长城、华融、东方、信达四大资产管理公司，又称为“坏账银行”。其中建行成立的就是中国信达，彼时，建行旗下的房企纷纷剥离，转到中国信达旗下。

中国信达的财力有多雄厚？其今年中报显示，截止到6月30日，公司总资产近6600亿元，管理的不良资产总额以公允价值计算约601亿元。上半年公司总收入约 379 亿元，其中，由不良资产产生的收入达到约138亿元。

2009年，信达地产借壳ST天桥上市，中国信达将旗下10余家地产公司注入此平台，通过全资子公司信达投资有限公司控股，将其定位为中国信达旗下唯一上市地产平台。

2013年，中国信达赴港上市，彼时，除了不良资产收购之外，其手握证券、期货、保险、信托、融资租赁、公私募基金等多张金融牌照，根据中国信达的战略部署，旗下多个业务平台可以协同发展，其中，信达地产依托母公司的金融优势提出“金融地产”的发展模式。

这就是现在我们看到的信达地产。今年3季报显示，截止到9月30日，信达地产共有35个在建项目，主要分布在宁波、合肥、芜湖、重庆等长三角和中部地区；另有土地储备规划计容建筑面积约440万平方米。

上海是信达地产城市布局中一个特别的存在。跟其他城市不同，信达地产在上海有上海信达银泰和上海信达立人两家子公司，前者的主营业务为房地产开发，后者为房地产经营管理和自有房屋租赁。根据公开资料，两家子公司既有合作开发，也有单独操盘经验。

但信达地产在上海发展缓慢，可售项目不多。2012年推出的信达郡庭售罄之后，直到2014年才有新项目信达蓝爵面世，上述两个项目所处的宝山区、松江区均不在中心区域，信达地产在上海“存在感”较弱。

在开发商纷纷回归一线城市的当下，勇夺新江湾城地块、刷新地王，可以视作信达地产重视上海城市布局的举动。实际上，信达地产对待上海的态度从去年已悄然转变。中国指数研究院监控数据显示，2014年2、3、4月份，信达地产陆续在上海拿下3块地，成交金额约23亿元，其中有两块地溢价率超过100%。加上这次73亿元的新江湾城地块之后，信达地产近两年在上海新增项目的规划建筑面积超过40万平方米，拿地金额96亿元，是其2013年至今通过招拍挂形式公开拿地次数最多、拿地金额最大的城市。

上海链家市场研究部总监陆骑麟接受媒体采访时指出，信达地产此次高调夺得地王，是其加码布局上海、乃至长三角等一线城市的开始。

“反开发商”逻辑

时至今日，地产行业已经进化无数，只靠财大气粗就可平趟整个行业的时代已经远去。信达地产拿下地王不过万里长征迈出第一步，解套之路注定漫长。

从楼面价估算，上海地王项目保本售价不低于8万元/平。目前新江湾城板块建设尚未成熟，板块内住宅均价约5万元/平，尚未有突破6万元/平的项目，这都为信达地产未来的产品定位和利润提升带来不小的考验。

有业内人士猜测，信达地产有可能为此地块引入合作方降低风险。在11月26日信达地产发布的公告中也提到，11月以来公司已斥资76.34亿元在上海、芜湖、新疆三地摘得4宗地块，以上项目未来有可能引进合作方共同开发。

信达地产今年6月在广州拿下的广日电梯旧厂地块是其引入合作方的代表性手法。该地块总成交价44亿元，由上海立瓴投资（中国信达全资子公司）和广州信达置业（信达地产全资子公司）联合体获得，信达地产的权益占比为19%，只需支付8亿元土地款，剩余由“大信达”提供财力支持。该地块近日再传出合作消息，称信达地产已引入同样具有央企背景的中国金茂共同开发广日电梯旧厂项目，由中国金茂操盘，具体负责广州广日电梯地块项目的开发、运营管理、销售等事宜。

在母公司的强力支持下，信达地产给公众留下的想象空间绝不不仅限于此。公开资料显示，信达地产最近几个月在“金融地产”模式上频频发力，借助公司实际控制人中国信达在资产管理方面的业务优势，参与发起设立房地产基金。

8月11日，信达地产与中国信达、信达资本共同投资设立宁波宝能信投资合伙企业（有限合伙），其中信达地产认缴5000万元作为该基金有限合伙人，基金将以股权和债权形式投资于深圳市中林科技产业园南区项目，委托信达地产旗下子公司深圳信达置业对项目进行监管。

10月29日，中国信达再度集合旗下包括信达地产、信达资本、聚信通达、信达国际、前海华建等6家下属企业，拟设立总规模为51.01亿元的深圳信达城市发展基金，其中信达地产出资7亿元成为该基金的有限合伙人。据介绍，这笔基金主要投资于城市更新改造项目、安居型商品房项目、房企并购类项目及区域位置较好的项目。

该基金将通过债权、股权或者债权+股权方式获得投资收益，按照单体投资项目封闭式运作，针对每个单体投资项目，通过成立子基金或资产管理产品的方式进行投资，每个子基金或资产管理产品单独核算，基金对子基金或资产管理产品的投资随单体投资项目结束而收回，并完成该单体投资项目的分配及资金清算。

11月24日，信达地产宣布，为进一步发展金融地产业务，公司同意将授权予管理层的40亿元私募基金投资额度增加至80亿元，投资方向将包含房地产基金、房地产信托计划、产业并购基金、定向增发基金、新股申购基金等。

不论是高价刷新地王，还是地产基金等方面的举动，有“坏账银行”背景的信达地产发展逻辑显然不同于普通开发商。其投资房地产并非按项目开发节奏拿地，而是按照资产配置的逻辑获取收益。

在一线城市的土地市场崭露头角后，信达地产仍然需要进一步向市场证明其项目落地开发运营的能力。2015年，信达地产计划竣工130万平方米，销售目标定为80亿元。而今年前9个月，其销售金额约73亿元，完成年度计划的91%。

平安证券8月份曾预测，信达地产今年有望突破100亿元销售金额。这家正在冲刺“百亿俱乐部”的房企黑马打算将“有钱任性”进行到底，它会是下一个平安吗？