8万单价地王背后：谁在豪取深圳市场？
文/陈淑贞
深圳红荔路的土地房产交易中心许久没有这么热闹了。12月22日和12月25日两天，超过40家房企意图用资本来砸开一道门。
深圳的宅地稀缺至极，自今年2月鹿丹村重建项目用地出让后，市场已寡淡十个月。房企饥饿已久，终于得到须臾的满足。
22日，坪山宅地出让，被信达以30.3亿元拿下，溢价率高达219.6%；25日，泰禾分别以29.6亿和27.4亿拿下宝安尖岗山的两宗宅地，后一宗地的楼面价为7.99万/平，创下2015年全国土地单价最高的纪录。
信达和泰禾都是外地房企，通过招拍挂的途径正式进入深圳。土拍结束后，多位本地房企包括某央企在内都在摇头：面粉太贵了！
但是在深圳，旧改工程一般交由本地开发商或有经验的大型房企操办，政商环境复杂，甚至已有房企深陷旧改泥淖要重组自救。如想真正进军深圳，而非只满足于以基金公司股权或债权的形式投资项目，招拍挂无疑是最简单快捷的途径，有钱就行了。
但不能把有钱粗暴地归结为任性。高价拿地的背后，是对开发商市场眼光的考验，也是一场房价能否大涨的赌博。
去年底深圳全市均价23973元/平，而今年11月，深圳新房成交均价已涨至44761元/㎡。前后不足一年，房价涨幅高达86.7%，易令旁观者眼红。
给予他们更多信心支撑的是前地王的解套。如去年10月，龙光以46.8亿的总价、83.35%的溢价率抢得来自龙华新区的新地王。当时2.5万/平的楼面地价直逼周边楼盘单价。然而得益于今年深圳房价的暴涨，该地王项目均价为6.5万/平，龙光顺利解套。
国家队信达的土地账
在过去两年中，深圳一共出让的宅地只有四宗，其中2014年一宗，2013年三宗。
于深圳而言，供应不足早已成为常态。因而罕见地一个月出让三宗宅地，足够市场战火的绵延。
12月22日，地处深圳边缘的坪山新区出让一宗宅地与三宗商地。宅地总建面只有16.6万平，其中还需为政府配建4.5万平的保障房。
久旱逢雨，被坪山宅地吸引而来的房企一共有18家之多。
当日下午，万科深圳公司副总经理刘波率同投资部几乎全体成员临阵观摩。在万科的内部测算中，宅地价值25亿元左右，一旦超出评估价便放弃拿地。据预测，土拍现场约有一次的举牌机会，但事实远超想象，万科始终没有举牌。
万科深圳公司在二级市场拿项目的能力卓越，通常可以低于同行的价格拿到优质项目。但是受内部严格的土地成本控制，招拍挂实非强项。
另一排座位上坐着平安不动产和中航的代表。网易房产私下了解到，平安不动产向中航提供了一定额度的授信，意欲以股权投资的方式介入坪山宅地的开发。但中航或因地价超出预期等因素，并没有举牌拿地。
深圳本地开发商星河地产老板黄楚龙、总裁姚慧琼亦罕见地出现在拍地现场，不过也没有举牌。
还有福建开发商禹州地产团队现身土拍现场，但该公司纯属“观光团”。此外，竞拍还引来中州、中海、卓越等房企。
这是土拍现场的A面，关键词是冷静、价值评估和不举牌；资源的抢夺和资本的疯狂体现在B面。
不足一分钟之间，土地总价从起拍价9.48亿元被哄抬至25亿。在龙光和信达&坤润联合体互相狙击为主的一百多轮举牌后，龙光不敌。
扣除需配建的保障房面积后，土地相应的总建面只有12万平，楼面价超过2.5万/平，倘若加上资金等成本，土地均价将接近3万/平。而目前，宅地附近的新房均价仅介于2万－2.5万/平之间。
深圳业内为信达&坤润联合体算了笔账——加上建安等成本，项目要卖到4万/元以上才有利润空间可言。业界对此看法普遍悲观，坪山卖4万令人难以接受。
信达、坤润是谁，为何能如此壕？
得土地者深圳信达置业是信达地产的子公司，而与其缔结为联合体的坤润投资则成立于今年9月，是信达置业的全资子公司。后者在11月4日把经营范围从投资兴办实业变更为房地产开发经营。
尽管信达地产2014年全年销售额仅66亿元，甚至比不上大型房企一个项目的销售额，但信达的名头在资本市场如雷贯耳。
它原属建行系统，是建行收缩地产业务后的地产整合平台。建行和农行等金融机构的子公司是其主要股东，而其最终控制人是中国财政部，是纯正的国家队。
一线城市方面，信达地产已进入广州、上海。而在深圳，信达地产早有野心，首先是在去年6月在深圳成立区域公司信达置业；8月以来，更通过旗下的私募基金频繁向深圳旧改、产业地产输血；12月8日，信达地产用于投资深圳旧改的基金额度追加至80亿元。
从信达布局深圳的路径可知，信达地产打算两手抓获取项目的两个主要途径——以基金形式介入旧改和通过招拍挂拿地。
凶猛的闽系房企
12月25日，宝安尖岗山还有两宗宅地出让，这是年内最后的盛宴。
两宗地块的土地面积和总建面分别为27459.63平、57665平以及21433.33平、34290平，体量不大。容积率分别为2.1和1.6，是深圳罕见的低容积率地块，适合建造高端产品。
过去，尖岗山共出让过4宗宅地，发生时间分别在2003年、2004年、2009年和2012年。前三宗地均为招商华侨城联合体竞得，最后一宗地是当年的地王，由中海以总价20亿元斩获。单价最高记录由2009年招商华侨城联合体拿下的地块保持，为1.88万/元。
此片区是深圳豪宅聚集地。尖岗山附近已有由中海开发的九号公馆和招商华侨城联合体开发的曦城以及新世界开发的名镌。目前，三个项目均价依次是6.5万、9万和13.5万。
竞买号牌的领取时间是下午2:15分，然而，2点时分，领取号码的队列开始排长龙。
尖岗山两宗地共吸引40多家房企报名参与竞拍，排除重复报名的企业，一共有22家进场。其中包括平安不动产、北京东飞祥义、金地、中洲、中海、融创、万科、北京国瑞、九龙仓、中国电建、葛洲坝、龙光、顺德碧桂园、北京瑞元丰祥、华润、中粮、泰禾等，以外地房企为主。
真正举牌的竞拍者并不多。譬如顺德碧桂园，手中的号码牌始终静默。对于资金受限的某些房企而言，坐席下等看好戏上演，了解对手的城市和产品布局也是未雨绸缪的方向。
闽系房企泰禾最终分别从北京东飞祥义、融创为深圳拿地而成立的区域公司深圳创润手中抢下两宗地块。
泰禾拿地是以子公司福建中维房地产开发有限公司的名义，并且截至目前，尚未在深圳成立区域公司或项目公司。福建中维还曾在10月23日以27.75亿拿下北京昌平区南邵的一宗住宅混合公建用地。
泰禾2014年全年的销售金额为230亿元，今年前三季度，累计营业收入65.43亿元，同比增长84.46%。57亿的总地价在年销售金额和三个季度的营收额面前略显突兀。
不过，泰禾集团今年通过资本市场，已先后完成非公开公司债80亿元和定向发行股票40亿元的发行，累计完成募集资金达120亿元。公司今年在资本市场的“收官之作”于12月24日完成——一笔30亿公司债的收缴。
布局一线城市仍是泰禾的核心战略，其打造的高端产品中式院落别墅“院子”系列已成国内豪宅的一个符号，产品的铺开需要在一线城市落地。集团投资发展部总监余敦成是本次拿地的负责人，他说尖岗山地块将建造为泰禾国内的第十座“院子”，拿地过程比想象中顺利，价格在接受范围。
随着楼市进入下半场，泰禾正在寻找新的利润增长点，譬如在金融市场的布局。泰禾目前是福建海峡银行的第二大股东、东兴证券的第三大股东，还持有海峡人寿10%股权。
此外，与信达一样，泰禾最先介入深圳市场是以基金的形式。今年5月，泰禾耗资3100万元，通过旗下的基金公司上海中诚渝通投资中心(有限合伙)以股权投资的方式持有深圳房地产电商平台“深圳吉屋”。
说回土地，代价虽高，但深圳和北京的土地市场迥然有别。北京退地的戏码不会搬到深圳出演，最快明年，信达的洋房和泰禾的院子将入市接受检验。
信达和泰禾是观察近年外来房企入深的典型案例，但不是孤例。拿地的本质是资源的抢夺和资金的较量，只要市场存在，抢夺和较量就有解。
然而也有令人不解的C面。22日，在与信达苦苦纠缠后，龙光铩羽而归。在后续三宗商地的拍卖上，竟一口气揽下所有，甘愿在深圳惠州交界区域培育商业消费市场。