棚改新政正式发布！最高赔1.2，可依法强征
棚改新政定了！日前，深圳市住房和建设局正式发布了《关于加强棚户区改造工作的实施意见》，对棚改的政策适用范围、项目安置补偿标准、项目实施模式、房屋征收、项目用地出让等问题作出规定。
政策亮点
★ 明确棚改政策的适用范围
以老旧住宅区项目为主要适用对象，使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
★ 统一安置补偿标准
对被搬迁房屋的补偿，不得低于与被搬迁房屋同类型同地段房地产的市场评估价；
产权调换标准按照套内建筑面积1:1，或者不超过建筑面积1:1.2的比例确定。
允许每套住房增购不超过10㎡的面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。
★ 提出深圳特有的棚改实施模式
棚改工作由各区政府主导，主要通过拆旧建新的方式，以人才住房专营机构为主，其他企业也可以参与。
棚改项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。
★ 实现棚改与房屋征收程序的有效衔接
为避免因个别业主提出不合理要求达不成补偿协议，或部分房屋产权人不明确导致项目难以顺利改造，进而损害大多数业主合法权益情况的发生，《实施意见》明确在相关情形下，区级政府可以根据公共利益的需要，依法实施房屋征收。
★ 确定棚改项目的土地出让方式及地价计收标准
棚改项目的用地审批由各区政府负责，由项目实施主体向各区城市更新主管部门申请用地审批，土地使用权通过协议方式出让给项目实施主体，并明确棚改项目中搬迁安置住房、人才住房和保障性住房、公共服务配套、商业配套等各类用途部分的地价计收标准。
两处修订
3月26日，深圳住建局曾发布《关于加强棚户区改造工作的实施意见的征求意见稿》。与征求意见稿相比，正式发布的文件对两处进行了修订：
☆ 调整增购面积价格计收标准
征求意见稿：增购面积的价格按照同项目的货币补偿标准计收。
正式文件：规定增购面积部分的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。
☆ 增加区城市更新主管部门审查职能
在正式发布的文件中，规定区主管部门编制完棚户区改造项目专项规划后，应报区城市更新主管部门审查，并由后者负责项目专项规划的公示工作。
住建局官方解读
在发布征求意见稿时，住建局官网上还挂出了对于政策的官方解读，我们一起来回顾下重点内容：
☆ 棚户区改造与城市更新政策有什么区别？
棚户区改造和城市更新是相互独立的政策体系。
（一）政策适用范围不同。棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区；而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。
（二）补偿奖励标准不同。棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积；而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定。
（三）项目实施模式不同。棚户区改造项目以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房；而城市更新采取政府引导、市场运作的模式，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
☆ 棚户区改造项目补偿奖励标准如何确定？
棚户区改造搬迁安置补偿采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合等方式，由权利主体自愿选择。
☆ 棚户区改造项目中新建的住房有哪些用途？
棚户区改造项目需要满足基础设施及公共服务配套设施的要求，并且项目住宅部分除搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房，其中人才住房由人才住房专营机构持有或回购，保障性住房由区政府回购。
☆ 棚户区改造项目搬迁安置补偿协议将如何签订？
由区政府确定的部门、项目实施主体与权利主体三方签订搬迁安置补偿协议，协议中将明确搬迁安置补偿标准、搬迁安置住房面积、搬迁费、临时安置费、停产停业补偿费、搬迁奖励等内容。棚户区改造项目搬迁安置补偿协议中涉及的安置补偿等相关费用由项目实施主体向权利主体支付。
附：文件全文（点击查看大图）
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（本文来源：搜狐焦点深圳|深圳市住房和建设局官网）
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