业内独家解读：调控新政将如何影响深圳楼市？

昨天，深圳关于加强房地产调控的新政已经落地。调控措施极其严厉，一起来回顾主要内容：

★ 暂停企业购买商品住房；

★ 新供应用地商务公寓只租不售；

★ 新政后购买商务公寓限售5年；

★ 新政后购买商品住房限售3年；

★ 有房贷记录，离婚两年内贷款买房的，依然按照二套执行；

★ 引导热门新房采用线上诚意登记、公证摇号、线下公证选房模式销售。

新政的发布将会对深圳楼市产生哪些影响？咖姐今天为大家带来了业内的权威解读：

深圳中原地产董事总经理郑叔伦认为：

现实：地价依然坚挺

在“房住不炒”的国策下，已经陆续围绕这个目标出了不少政策，包括之前自持土地拍卖，开发商拿地不能卖，只可以自用或者出租，当时也有不少评论认为地价定必大幅下降，但是现实情况是在供不应求的背景下，地价还是依然坚挺。

房住不炒

这次可以说是政策延续，轮到小业主需要自持，不用像开发商自持五十年，只是五年。限售的政策，将更进一步压抑房产的投资功能，回归居住属性。

对于刚需客来说，要买还是要买；至于投资客来说，当前市场已经大为收敛。

短期压抑成交，长期利于市场健康发展

其他政策如离婚及公司购房，只是延续规范市场的方向，短期内无可避免将压抑成交量，长远对市场发展更为健康。

深圳中原二级市场董事总经理兼中山中原总经理玉家雄认为：

企业禁买住宅：回归居住属性

这一点响应了国家号召：“房子是用来住的，不是用来炒的”。作为企业不应该购买住宅，因为不需要解决居住的问题；这一措施也可以减低有效的需求，令市场价格的压力也没那么大。

公寓只租不售：补缺住宅，方便管理

【新地块商务公寓只租不售】也是响应了国家号召，支持长租公寓的发展。商务公寓也可以作为市场一种补缺的产品，特别是针对一线城市来说，房价相对较高，并不是所有的老百姓都能购买房产，商务公寓就成为了解决没能力买房人群的住房供应。

此外，如果整个项目都只租不售的话，从管理方面来说也是比较容易的，比起小业主买房并出租更有管理的效应。

限售：禁炒卖，减需求，稳房价

【公寓5年限售】以往购买商务公寓的客户可能是作为一种投资，现在是希望减少投资性的交易。限售也是给到市场一种信号——房产不是用来炒卖的。

【住宅3年限售】也是同样的道理，个人购买房产之后是用来住的，而不是用来炒的。所以也是希望在禁售期内控制整体市场的交易量，防止房价推高。

【离婚两年】过往因为房票的原因，造成了一些所谓的“假离婚”现象，新政打击了这方面的意欲，可以减少这方面的需求。

总的来说：

几个新政一方面是响应过往政府针对房地产行业健康发展的号召；另外一方面也是减少交易以及需求，希望对于房价不会造成太大的压力，令房价能够平稳的发展。

对于临深区域，相信最大的影响就是一部分的资金如果需要找出路的时候，可能不能在深圳找到机会点了，只能把这种需求外溢到临深的一些地方。虽然现在部分临深城市也有限购政策，但是没有深圳严厉，还是会能够消化一部分的投资需求。

深圳中原研究中心认为：

一、暂停企事业单位等法人单位购买住宅

由于限购政策限贷政策较严，个人没有名额，在住宅的投机炒房得到遏制，通过企业投机炒房现象更为普遍。

虽然目前深圳企业购房的比例较小，但近期市场出现此类情况，相应政策出台更多是压制企业投机炒房的苗头。

二、商务公寓五年限售

商务公寓在住宅限购限贷后较为火热，成为一个较好的投资渠道。从成交方面来看，短期内必然会将会减少商务公寓的投资行为，短期投资客可能会转让流动性较低的商务公寓。

而未来新建的商务公寓只租不售，租赁市场供应量将增加，市场上可交易的商务公寓的数量是有限的，长期来看商务公寓依然会承接部分居住需求，因此长期来看市场上对商务公寓的需求依然存在。

从供应的角度来看，未来供应的商务公寓“只租不售且不得改变用途”，将有利于发展长租公寓市场，未来公寓类产品会出现转型，长租公寓将迎来春天。

三、住宅自取得不动产权证起限售3年

政策旨在区别“真假刚需”，更大程度抑制投机炒房，对于投资者来说，投资时间增加，投资的风险显著增加，资金压力显著增大。对于新房期房来说，按两年取得不动产证算的话，限售期近5年。

上半年新房市场供不应求，成交火爆，起因是政府严格执行“限价”政策和3月底出台的三价合一政策，“一二手房价倒挂”明显，市场心理表现为“买到即赚到”，反映出市场对深圳房价的预期普遍向上。二手上半年由于三价合一遇冷，但是投资客更加集中于二手市场。

短期来讲，投资客退场，市场整体观望情绪浓厚。新房市场开发商推盘入市更为谨慎，新房成交量将有所下降，成交价格仍将持续平稳下调。二手市场，成交量也将显著下滑，税费较低的满五唯一住宅将会明显更受欢迎。

四、完善差别化信贷政策

在限购限贷后，离婚买房降首付、增名额的现象越来越多，也成为投资客常用的手段。而本次差别化的信贷政策，基本遏制了“假离婚、真炒房”的现象，符合满足刚需，抑制炒房的思路。

目前深圳新房住宅存量不到255万平，存量为近几年新低，去化周期不到12个月，新房供应仍显紧张。二手存量市场来看，深圳住房小产权比例过高，市场流通的商品房少，而深圳目前常住人口超1200万，流动人口超2200万，加上目前深圳土地资源有限，可供开发的土地越来越少，供应远小于需求，供不应求的局面不会改变。加上目前深圳投资客比例并不高，刚需客依然占据主导。

这次新政的实施，围绕着“房住不炒”的大方向，不是想彻底打压房地产市场，只是在目前两年换手率这么高的情况下，抑制炒房，让房子回归居住属性。深圳以目前的住宅存量较难满足城市发展的需求，在整体经济面较差的情况下，房产的投资价值依然向好，但也将合理化稳定化。

本次政策调控的目的主要是查漏补缺，抑制“企业炒房”、“离婚炒房”等投机炒房行为。尽管国内外经济形势严峻，经济下行压力增大，但是对于房地产的调控将始终不变。本次政策的出台赶在粤港澳大湾区发展规划出台之前，能较好的调整市场预期，抑制投机炒房，逐渐完善房地产长效调控机制。

附：文件原文

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