咖姐课堂 | 买二手房，做好这三步避开"风险房"
二手房不同于新房
交易过程比较复杂
不小心就会“踩坑”
一旦遇到“风险房”
如连环单、抵债房、多户房等
购房者就会承担很大的风险
今天就为大家梳理下
常见的风险房有哪些
如何分三步“踢走”风险房
改善型换房经常会出现“连环单”，由于一环扣一环，一个合同无法履行就有可能直接影响另一个，因此要慎重签订。
合同具有相对性，由于政策变化引起的履行不能——如提高首付款比例导致买家无能力购房、新政出台导致没了购房资格的，买家提出解除合同，法院一般予以支持，同时不需要承担赔偿责任；
除此之外，以一个合同不能履行为由，不予履行另一合同的，法院一般不予支持。
☆ 典型案例 ☆
李雷将自己名下一房屋卖给了韩梅梅，同时表示卖小房是为换大房，并在补充协议中约定，如新政出台导致本协议无法履行，双方互不承担违约责任。
2013年3月，北京出台政策，户籍单身人士限购。李雷诉至法院要求解除合同，理由为自己单身，名下另一套央产房（中央在京单位已购公有住房）不能上市交易，新政导致自己无法改善型换房。购房者韩梅梅则辩称，李雷所称卖小买大并非双方合同约定的情形，对合同继续履行无影响。
法院审理认为，双方签订买卖合同时，李雷虽有再购房的意愿，但双方并未明确约定新政导致李雷不能购买二套房时享有合同解除权。所以虽然的限购政策导致李雷暂不具备购买二套房的资格，但并不影响买卖合同的履行，故驳回了李雷的诉讼请求。
在遇到明显低于市场价格的房屋时，购房者一定不能贪图低价，急于交易，要审核出售人的所有权情况，以及交易人和房屋产权人的关系，避免购买抵债房屋造成损失。
借房屋买卖当幌子，隐瞒高利借贷之实，同时办理委托售房和房屋抵押公证，是变相的以房抵债，当借款人无力偿还借款后，房屋被低价转卖的情况时有发生。
☆ 典型案例 ☆
张老太通过万某介绍向钱某借款，并以一套房屋作担保。同日，张老太授权万某有权代其办理该房屋的抵押及出售相关事宜。随后万某办理了房屋抵押公证手续。
后来，因张老太未能偿还钱某的借款，万某代表张老太与常生签订了房屋买卖合同，将涉案房屋低价出售给常生。张老太被迫离家，后诉至法院，要求撤销其与常生的买卖合同。
法院审理认为，本案存在着交易价格明显过低、合同多数条款空白、买房人从未看过涉案房屋等疑点，认为该房屋买卖合同的签订和履约不符合市场交易习惯，显失公平，故判决撤销了房屋买卖合同。
户籍纠纷是二手房交易中经常遇到的情况。然而，户口迁移本质上属于公安机关行政行为，并不受司法调整。但户口迁移的义务可以作为约定内容写入合同条款，并明确相应违约责任，督促卖方积极履行户口迁出义务。
☆ 典型案例 ☆
2015年，王某以315万元购买了董某的一处房屋。依据合同约定，卖方董某应当在房屋所有权转移之日起10日内，完成原有全部户口迁出手续，否则支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。
结果房屋过户后，仍有董某继子的户口未迁出，王女士起诉到法院。
在购买前，购房者要认真审查房屋的法律信息，审查内容主要包括房产证、户口本、房子这三项。
◆ 看房产证：看房产证是不是原件，所载产权人与出售人身份证是不是一致，是否存在抵押登记，房屋产权性质，是否为售房人单独所有。
◆ 看户口本：看售房人的户口本，主要看婚姻状况，户籍所在地是否为房屋所在地，最好再问问卖方迁出户口后是否有落户地址。
◆ 看房子：看房子的实际居住情况，是卖房人自住还是出租中，如果出租中还需要看租赁合同。去物业、供暖等部门询问是否有欠费情况等等。
如需进一步审查，可要求卖房者配合到房管部门、派出所查询房屋情况、户籍情况等。
签订购房合同和补充协议要认真审查三个方面：
◆ 交易流程：交易流程要简明扼要，没有歧义。
◆ 时点间节：视实际情况对交易过程中的时间进行合理规划，时间节点要约定在合同上，避免推诿扯皮。
◆ 违约责任：要尽量约定每种履约行为的违约责任，防止责任不清，发生纠纷无法维护自身合法权益。
二手房买卖环节多，耗时长，在交易的各个环节，购房者都应注意保留相关文件及证据，比如转账记录、沟通记录等。必要时可以诉至法院维护正当权益。
如果选择专业的中介进行房产交易，则能够避免许多风险：
例如深圳中原地产，就严守18道安全交易流程，设置多道“关卡”来确认房屋没有问题：
首先，在接受业主委托时，深圳中原地产会要求业主提供“两证一书”（身份证、房产证/不动产权证书、二手房委托合同），而后对于业主材料及房产相关信息进行核实，包括房屋面积、地址、年限、共有人等。在接受委托时就率先确认了产权的有效性及相关信息。
其次，在签订合同前，深圳中原地产仍会再次查档，确认产权交易的有效性。而经过风险管理部专业律师团队把关与审核的合同，也明确约定了双方的违约和赔偿责任，避免“一房二卖”等情况造成经济损失。
还有在发放定金前，同样会再进行查档，确认无误后才会发放定金。对于每一次查档资料的审核，深圳中原地产都会严格把关，保障买卖双方的交易安全。
来源：中国普法 | 北京市西城区人民法院
整理：中原大咖
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