深圳拟出新政盘活闲置土地，建人才住房享地价优惠！
昨天（11月5日），深圳市规划国土委公示了《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法(第二次征求意见稿)》。
该《处置办法》是2015年10月9日《关于进一步规范已出让未建用地土地用地变更和容积率调整的处置办法（试行）》到期后的后续政策，完善了相关处置规则与标准，并在5月30日已经公布过第一次意见稿。
拟定政策的主要目的为：加强土地用途变更和容积率调整管理，依法解决相关历史问题，盘活存量土地，加快城市规划实施，推动产业转型升级，保障公共利益，促进城市科学发展。
该意见稿划重点如下：
本办法适用于在2015年10月9日前经已生效法定图则变更土地用途或者调整容积率的已出让未建用地的处置。
“已出让未建用地”是指以协议方式出让并已签订土地使用权出让合同，但尚未动工开发建设的项目用地。
“动工开发”是指建设项目依法取得施工许可证后的下列情形之一：需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。
为调动土地使用权人申请适用《处置办法》的积极性，同时增加政策的可操作性，此次修改对于容积率提高增加建筑面积的情形按照不同用途制定了处置方案：
◆ 商业用地增加建筑面积的，除无偿移交需建设的城市基础设施和公共服务设施用地外，还应将超出原合同约定建筑面积部分的30%建设为办公用房并无偿移交政府。
◆ 居住用地增加建筑面积的，超出原合同约定建筑面积的部分均建设为可销售的人才住房。
◆ 城市基础设施和公共服务设施用地增加建筑面积的，无偿移交规划的其他城市基础设施和公共服务设施用地后，直接按照法定图则继续开发建设。
◆ 对于工业、物流仓储用地增加建筑面积的，相关处置方案将由市政府或主管部门另行规定。
（原土地使用权出让合同只约定用地面积但未约定建筑面积的，按照居住用地容积率1.8、商业服务业用地2.0、工业、物流仓储用地及城市基础设施、公共服务设施等其他用地1.0核算其原合同约定建筑面积。）
变更土地用途后，原土地使用权人可选择继续开发建设/公开转让土地使用权/纳入土地整备。
此次修改将变更用途的处置方式采用了更为细化的分类，原土地使用权人申请继续开发建设的应先行无偿移交生效法定图则规划的城市基础设施和公共服务设施用地，并处置如下：
◆ 由商业服务业用地变更为居住用地的，按照生效法定图则确定的容积率核算建筑面积。
其中，超出原合同约定建筑面积的部分建设为可销售的人才住房，其余建设为普通商品住房和相关配套设施（含商业）。原土地使用权人也可申请将该用地住宅部分均建设为可销售的人才住房，商业部分按照有关管理规定建设和销售。
◆ 由工业、物流仓储用地等变更为居住用地的，按照生效法定图则确定的容积率核算建筑面积。
其中，住宅部分均建设为可销售的人才住房，商业部分按照有关管理规定建设和销售。
◆ 由其他用途用地变更为文体设施、医疗卫生、社会福利、社会停车场（库）、加气站、充电站和训考场用地的，经征得相关行政主管部门同意后，可以由原土地使用权人按生效法定图则继续开发建设。
◆ 其他各类用途之间的变更，按照生效法定图则确定的容积率核算建筑面积。
其中，由工业、物流仓储用地变更为商业服务业用地的，应将超出原合同约定建筑面积部分的30%建设为办公用房并无偿移交政府。
◆ 在公共配套条件支撑的前提下，由居住、工业、物流仓储用地变更为商业服务业用地的，也可按法定图则调整程序申请将该地块调整为居住用地，其住宅部分建设为可销售的人才住房，商业部分按照有关管理规定建设和销售。
土地用途变更后的土地使用权期限按照法律规定的最高年期确定。土地使用权起始日期维持原土地使用权出让合同约定不变，但变更为居住用地且住宅部分均建设为人才住房的，土地使用权起始日期可重新计算。
容积率调整但不涉及土地用途变更的，土地使用权期限和起始日期维持原土地使用权出让合同的约定不变。
土地用途变更和容积率调整应当依法完善相关处置手续并缴纳地价。
按照本办法第八条规定处置后由原土地使用权人继续开发建设的，以继续开发建设部分剩余年期市场价格与原土地使用权出让合同约定用途剩余年期市场价格的差值补缴地价，差值为负的，主管部门不予退还。
其中，可销售人才住房的地价暂按商品住房用地市场价格的30%确定，如宗地地价测算规则对此进行调整的，从其规定。
按照本办法规定移交政府的建筑面积产权归政府，不缴地价。
本办法对应缴地价未作具体规定的，按照深圳市地价测算规则的相关规定执行。
延伸阅读：深圳有大量闲置土地亟需盘活
针对深圳的“土地闲置”问题，除了前文提到的意见稿，不久前，深圳还出台了另一政策：《深圳市建设用地开工竣工管理办法（试行）》。
该政策要求：主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起1年内开工建设，4年内竣工。企业由于自身原因未按期开工的，为避免规避闲置土地处置，不再延长开工期限，开工期超期满一年后将按闲置土地相关规定进行处置。
深圳闲置土地一直是难啃的“硬骨头”。早在2013年，深圳就登上了广东省闲置土地的榜首，数量达到152宗，占到了全省范围的45%。
多年来，深圳一直将处理闲置土地放在重要位置，推动土地入市。根据深圳市规土委披露的数据显示，2017年深圳市盘活清理存量用地约28平方公里，多项任务超额完成，其中就包括闲置土地处置2.2平方公里。
如今，两项新政接连出台，表明了深圳既要着手解决土地闲置的历史问题，也加大了批后监管力度，以预防更多闲置土地的出现。
来源：深圳规土委网站 | 中国地产报
整理：中原大咖
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