咖姐课堂 | 注意！二手房在这些情况下不能过户！
房屋过户是指房屋买卖、房屋赠予等情况发生时，原所有权人将房屋的所有权转移到新所有权人名下，而在房地产交易中心所办理的变更手续。
只有在过户这一步进行完以后，房子才真正属于购房者。然而在不少情况下，购房者即使交了房款，也无法顺利过户。买房不是小事，以下这些情况一定要注意了：
如果房屋有违建，按照《城市房屋权属登记管理办法》第二十三条规定，有下列情形之一的，登记机关应当作出不予登记的决定：
"属于违章建筑的；属于临时建筑的；法律、法规规定的其他情形。"
在违建拆除之前，房子是不能买卖、过户、不能通过任何合法途径抵押贷款的。
只有房产证能证明房屋归属，房产证也是办理过户必须的材料。
如果购买没有房产证的房子，不仅无法过户，买家还要承担很大的风险，权利无法保障。
先get房屋共有权人的概念：两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房屋的权利和应承担的义务。
也就是说，有些房屋的产权人并非只有一个，房屋买卖需征得所有产权人的同意、且过户时必须要房产证上的所有产权人到场签字，即使本人无法前来也需有授权书委托他人签字。否则房屋的合同无效、更无法过户，未签字的产权人追究起来也只能退房。
房屋买卖双方的民事行为能力在合同的成立生效中起着至关重要的作用。在二手房交易时，如果卖方为无民事行为能力人，比如未成年人、精神病患者，那么即便签了购房合同，通常也是无效的。
即便是顺利办理了过户，也不代表该房屋就已经彻底属于购房者了。
2014年1月，买方与卖方签订买卖房屋合同，卖方以400万元的价格将自己名下房屋转让给买方。此后，房屋办理过户并交付，买方持续占有、使用该房。
卖方的儿于2016年8月向法院提起特别诉讼，因为其父（卖方）是精神病人，所以请求确认其父为无民事行为能力，自此，卖方的儿子取得了卖方在2014年没有民事行为能力的证据，依法诉至法院，请求判令双方签订的房屋买卖合同无效。
法院经审理认为，签订房屋买卖合同的双方当事人应当具有完全的民事行为能力。本案中，卖方签订房屋买卖合同时不具有民事行为能力，判决确认卖方与买方于2014年1月签订的买卖房屋合同无效。
购房者要警惕特殊性质的二手房，常见的有未满5年的经济适用房、小产权房、法拍房等，这些房子由于其特殊性容易受到交易的限制。
例如未满5年的经济适用房：在满五年之前签订的二手经济适用房买卖合同是无效的，并不受法律保护。购房者就算私下约定满五年后再过户，在法律上此约定也是无效的。
部分购房者在进行二手房交易时没能了解清楚情况，导致购买到被查封的房屋，直到过户时才发现无法过户，带来不必要的损失和麻烦。
未还清银行贷款的房子叫抵押房，根据规定，必须是无抵押状态的房产才能办理过户。购买此类房子，买家需要先到银行办“解押”。
以上就是几种常见的二手房不能过户的情况。所以购房者在进行二手房交易时，必须提前了解房屋是否可以正常交易、过户。在必要时，可以通过专业人士来协助交易，避免自己在交易中承担风险。
例如深圳中原地产，就严守18道安全交易流程，设置多道“关卡”来确认房屋没有问题：
首先，在接受业主委托时，深圳中原地产会要求业主提供“两证一书”（身份证、房产证/不动产权证书、二手房委托合同），而后对于业主材料及房产相关信息进行核实，包括房屋面积、地址、年限、共有人等。在接受委托时就率先确认了产权的有效性及相关信息。
其次，在签订合同前，深圳中原地产仍会再次查档，确认产权交易的有效性。而经过风险管理部专业律师团队把关与审核的合同，也明确约定了双方的违约和赔偿责任，避免“一房二卖”等情况造成经济损失。
还有在发放定金前，同样会再进行查档，确认无误后才会发放定金。对于每一次查档资料的审核，深圳中原地产都会严格把关，保障买卖双方的交易安全。
部分内容来源：奥一网 | 房天下
整理：中原大咖
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