咖姐课堂 | 定金已交，发现房屋有瑕疵，能终止交易吗？
“定金”
是一种法定的担保形式
作为合同履行的金钱担保
目的在于确保各方订立合同
或促使合同义务人履行义务
在房产交易中
“定金”的身影常常出现
那么是不是交了“定”金
就一“定”要完成交易呢？
先一起看个案例了解一下
大雄看好了一处房产，6月17日与卖家胖虎、静香签订了房屋买卖意向书，约定房屋总房款为450万元。
为表购房诚意，大雄向胖虎、静香支付定金15万元；双方应于6月30日签署《房屋转让合同》；若卖方未能按约签署《房屋转让合同》，应双倍返还定金，若买方未能按约签署《房屋转让合同》，则无权要求返还定金。
意向书签订当日，大雄支付了15万元定金。第二天，当大雄来到拟购房屋时，突然发现房屋存在瑕疵：有渗水情况。于是发短信向胖虎和静香提出：只有他们先把漏水问题解决，才愿意签署正式房屋转让合同。
6月下旬期间，天公不作美，由于正是雨季，施工没有办法正常开展，导致房屋直到7月中旬才完成维修，早已经超出原本约定的时间，房屋买卖合同最终也没能订立。
随后，大雄要求胖虎、静香返还定金15万元，但是胖虎二人认为买卖没成不怪自己，拒绝退还。协商无果，于是大雄将二人告上法庭。
法庭上，胖虎和静香辩称，该房屋不存在严重漏水问题，且大雄明确拒绝履行意向书的做法已构成违约，他无权要求返还定金。
经法院审理认为，双方未能在约定期限内签署正式的房屋转让合同，原因是房屋出现渗水问题。双方在签署房屋买卖意向书之前，大雄并不知道房屋存在渗水问题。
因逢雨季，导致直至房屋买卖意向书约定的最后签署日期，房屋仍未能完成维修，该责任不可归责于原告。因此大雄要求对方单倍退还定金15万元的请求，于法有据。遂判决胖虎、静香返还定金15万元。
房屋出现质量问题是双方最终未能缔结本约合同的主要原因。
庭审中，原告大雄未能提供证据证明被告故意隐瞒案涉房屋存在质量问题的事实，同时，被告胖虎、静香也未能证明原告是在知悉房屋存在瑕疵的情况下与其签订了意向书。
因预约合同指向的房屋存在质量问题，且无法在约定签署期限内消除，未能缔结买卖合同原因不可归责于原告，故原告大雄要求被告胖虎、静香单倍退还定金的请求应予以支持，双方收到判决书后均未上诉。
定金适用"定金罚则"：给付定金一方如果不履行义务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方若不履行义务，需要向另一方双倍返还定金。
比如说，买家如果刚开始看到某房屋不错，就交了定金，随后又看到另一房屋更合适想反悔，这种情况只是出于个人原因不想买了，定金是要不回的，属于单方没有正当事由不履行义务。
那么，在哪些情况下，定金是能够退还回来的呢？
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：
“因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方应当返还定金。”这一规定主要包括两点：
★ 当事人均无违约行为，只是就相关条款协商不一致
涉案定金能否返还，取决于未能订立正式商品房买卖合同的原因。双方未订立合同的原因可能是未能对合同主要条款达成一致意见，或是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致，双方无法签订合同系不可归责于当事人双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内，就应返还定金。
★ 不可抗力和其他当事人意志以外的因素
除不可抗力外，当事人意志以外的因素也成为了法院在审理此类案件时的考量因素。如因国家政策或是金融政策、银行内部政策发生变化，导致无法办理按揭贷款的，若当事人无过错，则双方就互不担责，定金应予退还。
总之，买房是件大事，应该先想清楚再决定是否要交定金，无理由反悔定金就打水漂了；如果是以上能够退还定金的情形，就可以向卖方索回定金。
有买卖就会有风险，例如案例中买卖双方就因为房屋瑕疵产生了关于定金的纠纷，如果交由正规的中介来代理就能省心许多，免去不必要的风险。
来源 ：上城普法 | 法制日报 | 山东高法
整理：中原大咖
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