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新操作!深圳将推稳租金商品房,年租金涨幅不超5%

中原大咖 2020-09-18


深圳出手调控住房租赁市场!


就在今天(8月29日)上午,2018中国深圳国际房地产业博览会暨第1届中国深圳住房租赁产业展开幕。


论坛上,深圳规土委表示正探索建立全市稳租金商品房项目制度,推出“稳租金商品房”试点,严格控制项目起始租金,年租金增长率不超过正负5%。


先来了解下“没有玩过的全新版本”:稳租金商品房。

是什么?


稳租金商品房是指房地产开发企业建设并组织运营,在一定期限内只租不售,接受政府主管部门的租金管控或指导,面向在未购房居民出租的商品房。


稳租金商品房通过租金传导效应,引导市场合理定价,有利于完善住房租赁政策法规,减轻新市民的居住负担,优化营商环境,构建房地产调控长效机制。 


从性质上,稳租金商品房其实就是市场的商品房,而非政府保障房,产权完全归开发商所有,建设经营上由开发企业出资运营,完全市场化运作。


借鉴自德国:德国的房价、地价和房租都实行指导价制度。德国的房价由独立的地产评估师评定,评估师对于评估结果负有法律责任。


在立法层面上,德国的住房租赁法规定租金的定价不能超过市场指导价的20%,否则属于违法行为;超过50%就已经属于犯罪行为了。此外,三年内的租金涨幅不得超过10%,否则也是属于违法行为。



租给谁?


与公租房有社保、户籍、房产、收入等方面的限制条件不同,“稳租金商品房”出租对象的条件比较放松:


在深圳纳社会保险一年以上未购房居民均可排队稳租金商品房 。


怎么做?


租金管制


★ 一房一价:起始租金通过市场评估确定,租金不高于周边同类同品质市场商品房租金价格水平。


★ 一年一调:每年年末对掌握的房源租金涨幅进行调整,控制原则是租金年增长率最高不超过5%


自动排队制度


符合要求的居民同期内只能申请一套稳租金商品房。


租赁系统接入规土委、社保局、住建局、公安局等部门数据,实现数据共享,申请人资格由系统后台自动查验。


申请提交后进入排队程序,以网上提交时间为唯一的排号准则,申请人可在系统中随时查看排队人数。


高效运行


★ 全流程在线看房签约:线上可完成对房屋外部环境、内部环境的查看,无需线下看房交易。


★ 随时更新随时匹配:确保房源高速流转性。


★ 有限租期有限续租:目前规定首次租赁期限为1年以上、3年以内,续租不超过2年,最高租期5年,希望通过长租保持稳定的租赁关系,不超过5年是也不想变相的变成以租代购。


★ 严格的签约时效性:获得匹配房源后,申请人在24小时内需完成在线确认,确认后1小时内完成合同签约,给每个申请人3次放弃承租机会。


★ 智能化监管:通过指纹锁或人脸识别等技术的应用,确保租房安全程序。


试点在哪?何时上线?


深圳稳租金商品房试点项目塘朗城精品公寓,由深圳地铁集团与深业集团共同成立的公司——深圳市朗通房地产开发有限公司建设经营。


项目位于南山区留仙大道南侧,与地铁5号线塘朗站A、B出口无缝接驳,是一座以TOD模式开发建设的高端城市综合体



本次作为稳租金商品房试点房源的为塘朗城二期C座248套公寓,项目目前在装修阶段,预计明年3、4月份对其进行租金评估,4、5月份推出在线租房,9月交房入住。


官方表示,通过与地铁集团、深业集团的前期协商,本来这些公寓是在售的,立刻停售,作为试点项目。


会全面推广吗?


市规土委相关负责人表示:“希望通过这种价格的传导效应,通过稳租金商品房的全面推开,能够对租金、对涨幅进行控制,继而影响到周边的楼盘、片区、区域,甚至是全市的租金定位,从而引导租金的合理定价。“


在进一步完善各个环节之后,建立全市的租金管控制度,也希望在深圳多渠道增加房源的供应,尤其是在招拍挂土地供应上。


现在大部分都是全自持租赁住房供应,以后在协议中要求只租不售的土地能完全接受主管部门的价格管控商改住、城市更新和土地整备配建项目,也会提出这方面的要求。老旧房屋整治、产业园区自建和社会房源筹集也希望能纳入整个体系。


三大举措严防城中村涨租


日前,深圳市规土委答复了 “关于全力保障劳动者租房权益,遏制住房租金非理性上涨”的提案,并提出三大举措严防“城中村”借改造、统一租赁之机变相涨价,今天提到的“稳租金商品房制度”也是举措之一:


一是进一步完善住房租赁法律法规体系建设。


规土委正在推动《深圳市房地产市场监管办法》的修订和租赁管理立法等工作,保障租赁双方合法权益。


二是建立健全租金价格发布和管理制度


规土委将联合市房屋租赁办进一步完善租赁价格统计体系,逐步编制全市及各区住房租金指导价格,指导租赁当事人合理约定租金,必要时实施更广泛的租赁价格管制措施并加大价格稽查力度,规定合同期内出租方调整租金的频率和幅度。


同时,进一步加强“城中村”住房改造后统一租赁的指导和监管,引导企业改造为产品丰富、层次多样、价格低廉的租赁房源,防止“城中村”房源规模化改造运营后带动片区租金投机性上涨。


三是探索实施稳租金商品房制度。


借鉴德国的成功经验,探索建立稳租金商品房制度,限制租赁住房租金水平及每年涨幅。


后续,拟对部分财政支持改造的集中式租赁项目、新出让自持租赁项目,以及部分经批准的“商改住”项目、新出让用地配建租赁项目、城市更新和土地整备用地配建租赁项目,逐步实行“管控租金、不限对象”为基本特征的稳租金商品房制度,以稳定租金市场预期。


深圳住房租赁市场情况


作为国内最活跃的租赁市场之一,深圳的居民居住主要以租赁为主,全市常住人口的住房自有率为34%,即只有1/3的常住人口居住在自有住房中,六成常住人口需通过租赁等方式解决居住问题。


根据深圳中原研究中心监测显示,上个月全市住宅租金71.1元/平·月,上调1.91%,自2017年以来,全市整体租金总体呈现上涨趋势,今年前七个月持续上涨。



深圳近期推出的一系列调控政策,都在遏制炒卖现象,大力发展租赁市场。如新供应土地建设的公寓只租不售、个人限售等,都减少了买卖市场的供应,增加了租赁市场的供应量。




来源:深圳大件事 | 深圳新闻网 | 深圳中原研究中心

整理:中原大咖

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