惠州32亿商住新地王！8月的临深土地市场又热闹了
今年的前7个月里，惠州土地市场都显得较为平静，近期随着金山湖、马安等片区多宗优质地块入市，土地交易市场重新掀起热潮。
就在今天（8月28日），惠城金山湖片区今天出让了一宗占地超“巨无霸”商住地，起拍价高达32.694亿元，这也是惠州史上起拍价最高的地块。
最终，地块被华侨城、华润、保利（深圳华侨城置业投资有限公司、深圳市润投咨询有限公司、保利湾区投资发展有限公司）三家房企拿下，楼面价约为5100元/㎡。
一起来回顾一下~
该地块位于惠城区金山湖片区，位于待建设的沃尔玛山姆会员店南侧，奥林匹克体育场的北面，紧邻金山大道和四环南路。
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公示资料显示，这两块地挂牌编号为GP2018-8，由JSH-B08-01-1、JSH-B08-01-2两宗地块组合而成，该地块计算指标用地面积为19.19万㎡，规划建筑总面积最大达64.11万㎡。
▲来源：惠州市公共资源交易中心
根据今年5月惠州市国土资源局发布的《2018年度惠城区经营性用地出让计划》，惠城年内计划出让土地面积107.5万㎡，今天拍出的地块独占了近五分之一，可以说是“巨无霸”本霸了。
▲地块现状
该宗地开发条件较为苛刻：JSH-B08-01-1地块规定需建设服务型公寓与大型商业综合体，建筑面积需达9.5万㎡及8.53万㎡；而JSH-B08-01-2地块则需建设五星级酒店，建筑面积需达3.5万㎡。
除此之外，在交易公告中也有另一要求：竞得人须负责建设JSH-B08-02地块的小学，建成后无偿交给教育部门作为公办学校使用。
由于种种原因，金山湖片区一些项目的商业迟迟未建，导致商业配套缺乏成为区域的短板。而该地块对于开发建设的顺序有明确要求：配套幼儿园与项目同步建设，大型商业综合体和小学应纳入首期建设工程。
此前惠州国土局相关负责人曾表示，在地块挂牌阶段规定建设顺序，可确保商业等配套能够建起来，而避免企业建好住宅部分之后延缓商业的建设。而且，“在后续的土地出让和规划环节将对这一块进行规范，让项目的建设起到推动片区发展的效果。”
在土地资源日益稀缺的惠城区中心区，该宗地的位置可谓相当优越。然而今日的“地王”也曾“饱受冷眼”，其前身“金山湖岛外商服地”多次流拍。
此前三次推出的商服地块面积、起始价相差不大。计算指标用地面积为71786.90m²，规划建筑总面积≤211762m²。起始价41550-42000万，楼面价约为1983元。
▲金山湖岛外商服地位置
有业内人士曾对流拍原因进行分析：虽然位置上属优质地块，但地块总价高、投入大，又是商服地块；地块的设置条件不合理，容积率高，商业面积大，运营困难，同时规定了投资额，有一定风险；另外考虑到地块旁边是沃尔玛山姆会员店，未来商业竞争激烈。
如今，该地块通过与周边地块的重新整合，以商住地的身份归回，终于“王者归来”。
延伸阅读：临深土地市场情况
★ 东莞
2018年上半年东莞有9处商住地块成交。总占地面积20.1万平，同比上升175.4%，占去年总供应的24.9%。成交建筑面积56.4万平，同比上升286.3%；楼面价11722元/㎡，同比下降41.4%。
自6月出现商住地成交高潮后，7月进入空白期，政府有意控制推地节奏，8月出现新一轮商住地热潮。其中有5宗商住地起拍价超10亿元，多宗地块起步楼面价已超8000元/㎡，凤岗地块起拍楼面价高达12230元/㎡。
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接下来，东莞还将出让以下地块：
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★ 惠州
2018年上半年惠州商住地块有43宗成交，总成交占地面积为87.3万/㎡，较去年同期下降61.9%；建筑面积为275.4万/㎡，同比下降55.8%；楼面价为1159元/㎡，同比上升42.1%。
结合此前惠州发布的用地出让计划内容，当前挂牌市场的活跃或将只是一个开始。按照出让计划，还将有金山湖、马安阅粮畜牧场等多宗地块出让。
另外在江北9、10号小区地块和桥东文头岭也将有数十万平方米地块入市挂牌，全年惠城区经营性用地总供应面积也将达到107.5万/㎡的规模。
★ 中山
2018年上半年中山共成交6宗商住地块。总成交占地面积为25.9万平，同比下降25.5%，占去年全年供应的32.0%。总成交建筑面积为72.2万平，同比下降22.9%；楼面价为5932元/平，同比上升10.1%。
来源：惠州公共资源交易中心 | 搜狐焦点惠州 | 南方日报 | 深港楼市 | 深圳中原研究中心
整理：中原大咖
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