误读？这两天刷屏的"取消公摊面积"原来是这么回事！
2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，并公开征求意见。
其中《住宅项目规范（征求意见稿）》中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”迅速刷屏。有观点认为，这意味着楼市将告别公摊时代，房价也将受到很大影响，真的是这样吗？
中国建筑科学研究院有限公司相关负责人24日接受新华社采访，对该条进行了解答。
该负责人说，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。
在规范起草过程中，对国际国内住宅面积计算做法进行调研，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求，为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度，此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。
这一做法可以解决两方面问题:
一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素,造成住宅墙体厚度不同,导致套内建筑面积相同的情况下,而套内实际可使用面积不同。
二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算,在没有专业支撑的情况下难以做到。可以说，从技术角度明确按套内使用面积交易，一定程度上有利于消费者权益的保护。
公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。一般包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电梯前厅等。
根据现有技术规范和规定，在房屋面积上有三个概念：
☆ 建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积
☆ 套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积
☆ 套内使用面积=室内实际能使用的面积
中国建筑科学研究院有限公司相关负责人在接受媒体采访时表示：当然存在，难道未来的房子不需要电梯和楼道了？
所谓公摊面积，即由整栋楼的产权人共同所有的公用部分建筑面积，主要包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道等公用区域，以及各种为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。
这些之中有可以去掉的地方，但肯定不能全部去掉，否则居住环境从何谈起？
早在2011年，国家发改委关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知（发改价格〔2011〕548号）中第八条已经作出明确规定：商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。
也就是说，现在新房销售要确定该套房屋的总价，然后在根据建筑面积和套内使用面积分别计算单价。但一般在销售过程中，销售方提供的报价大多是建筑面积单价和总价，一般不会主动告知购房者套内面积单价等信息。
而二手房销售一般也类似新房销售过程，交易双方协商过程中最重要的环节是确定总价。
深圳中原董事总经理郑叔伦：基本上房价不会因计价方式而改变
过去多年市场上习惯用建筑面积计价，建筑面积包含套内面积及公摊面积，背后的依据是套内是个人使用，公共地方是大家一起使用，所以要求分摊。原意本身没问题，只是在实际操作过程中，由于每个项目实用率存在差异，有些项目高于80%，有些项目低于70%，同样的建筑面积，最终的套内面积却不一样，容易造成混乱。另外，近年来房价不断上涨，算下来公摊面积的费用就越来越贵，导致市场更加关注这个问题。
其实外国不少国家，包括之前的香港，也改为以套内面积计价，从他们的经验来看，大家担心的公共面积减少或者质量降低，基本上没有发生，因为开发商要卖房子，还是需要把项目打造美仑美奂，才能卖得好价格，加上羊毛长在羊身上，最终成本还是可以分摊到房价里。
至于大家最关心的房价，短期内会造成一定的混乱，房子会出现两个单价，一个是之前长期使用习惯了的建筑面积价格，一个是未来推广的套内面积价格。但基本上房价不会因改变计价方式而改变，只是大家需要时间适应而已。长期来看，应该可以让市场更透明，单价更能够反映真实房价。
深圳中原二级市场董事总经理玉家雄：主要维护购房者的利益
其实这个改变最主要是维护购房者的利益，对于购房者来说，得房率一直是一个问题。因为不同的项目得房率可能不一样，但是单价比较相近的时候，得房率低的物业购房者就会觉得吃亏了。那如果用实用面积来计算的话，客户会有比较直观的感受。
其实这个政策在香港已经实行了好多年，主要是因为香港其实也面临同样的问题，可能香港还比较严重，因为香港还有发水面积，在国内这个问题不是很突出，是因为有不少房子有所谓的拓展面积和赠送面积，政府也规避了这种问题的产生。未来，购房者可以更直观的去比较房子的价格，来衡量他得到的使用面积。
深圳中原研究中心：按照套内面积计价交易后，官方统计的名义房价更能反映真实的市场价格；短期内直接使用套内面积计价交易的可能性不大
长期来看，按照套内面积计价交易，能够减少消费者因信息不对称所引起的房地产交易纠纷，也能规范、减少开发商因违规高拓所带来的住房安全隐患，按照套内面积计价交易后官方统计的名义房价更能反映真实的市场价格。
短期来看，由于目前市场交易中上大部分住房的实际得房率仅70%-80%，按照套内面积计价交易后，官方统计的名义房价将上涨25%-43%，但实际房价并不会有太大变化。比如之前以54112元/平（深圳新房住宅一月均价）买建筑面积100平的房子， 实际得房面积为70-80平，以后同样总价购置这套住房，名义价格为67640-77303元/平。
尽管实际房价不会因为计价方式的改变而发生太大变化，但是名义房价的大幅上涨可能会影响到市场预期。适当的公摊面积能够提升住房品质，但是缺少公摊面积的一些基本标准，难免部分开发商减少公摊面积增加利润，也会带来一些工程质量隐患。
短期内直接使用套内面积计价交易的可能性不大，两种计价方式同时统计一段时间后，市场才能更好的接受。公摊面积的一些基本标准也有待进一步完善，才能保证住房的安全性、舒适性。
部分内容来源：第一财经 | 新华网
整理：中原大咖
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