2019年深圳楼市真实情况如何？2020又会怎么走？
就在刚刚过去的2019年，深圳的房价整体上涨，2020年深圳哪一类物业值得关注？哪个区域值得关注呢？
没上车的朋友肯定积攒着不同买房困惑，新的一年该怎样预测深圳楼市呢？
1月11日晚8点，新浪乐居特邀深圳中原二级市场董事总经理玉家雄，克而瑞深圳区域总经理陈洪海做客深圳乐居2020年第一场楼市论坛活动。
本次沙龙会主要从三个方面对深圳楼市进行研究，分别是市场方向、深圳的政策方向，最后是关注度最高的购房建议方向。
从2019年全年来看，深圳市住宅成交量出现明显增长，尤其在年底，出现了“翘尾”行情，那么为什么在去年楼市成交上有这样的拉动？
玉家雄：2019是求稳的一年，直到下半年开始我们能够感觉到限价的力度逐渐有一些放松下来。
在这样的情况下，购房者的心理普遍会产生变化，有能力的购房者开始考虑尽早买房。
像光明、沙井、坪山，这几个区都是去年供应量上升的区域，相比于往年呈现出了明显的不同，而且价格上来看也比较低。
陈洪海：2019年因为深圳市场跟其他城市不一样。
从全国宏观角度来看，2019年存在长三角利好与大湾区利好，这在中国楼市的经济中充当了发动机的作用，而深圳正是处于大湾区中的核心位置，在加上818社会主义先行示范区的政策更是对深圳产生了关键影响。
近五年来深圳发展迅速，各行各业对深圳抱有很高的预期，这样的环境下深圳的成交热度自然也随之增长。
2019年政府出台的各种政策更加接地气，是符合深圳特色的政策，让我们能看到政府主动接近市场的一种态度。但是对于市场并没有放松下来，这只是更加靠近市场的表现。
2020年我们看待深圳的市场要分区域去看，每个区的情况不同，针对各个区域进行利好因素与经济因素的探究是要比政策更加直接的一种选择。政策是基于大环境的一种宏观调控，我们不能左右，但是我们可以选择不同的城市板块、区域，来跟上2020年的房产浪潮。
2019年深圳的二手市场交易量达到了60%-70%的高度，这种事件是否有可能会引发新的楼市调控政策，比如说深圳取消二手房豪宅税。
玉家雄：取消豪宅税是政府更接地气的表现，去年的政策发布是在执行一种更合理的调整。
政府对于二手房的控制肯定不像一手房限售限价。
一手房的交易透明度越来越高，交易的场景也越来越简单，这同样影响二手房的交易，使其越来越理性。在政府的角度，是不允许把房价从透明变成不透明。一手房里只需要调控少量开发商就可以，但是在二手房交易中，一千套房基本对应的就是一千个业主。
陈洪海：二手房政府不会再出一些其他的政策，稳的概念就是大方向不变，小政策不断的局面。就像我们在电脑中安装一个杀毒软件一样，政府在摸着石头过河，我们目前的市场经济、房地产调控很多时候我们是没办法控制的。
那怎么去判断这个补丁是不是最有效的，到目前为止市场是不是趋于平稳；房价方面是否有明显增长；或者在土地、一手、二手市场上会不会出现蜂拥而至的情况。如果经常出台浓郁的政策，那么总的调控基调又会产生变化。
小的补丁不能改变大方向，不要被一些小新闻或者热点转移我们的注意。进行决断一定要依据较大的方向，以及政策带来的市场态度。我们要更加理性的看待政策与市场。
在选择上还要注意房子的户型和物业，多方面多角度来判断产品本身的价值，这决定了它未来的升值潜力。不被政策牵着鼻子走，多做一些理性的判断和选择，就会得到理性的收益。
在深圳这样的时期，想请问2020年你们认为深圳哪一类物业值得关注？哪个区域的住宅值得关注？
玉家雄：在深圳住宅应该是比较好的物业类型，主要是因为它的实用功能。
各方面因素上来看，交通因素是核心的一点，我们正步入一个高速交通化的年代，交通肯定是不可缺少的一点。
比如香港目前来讲轨道交通已经比较发达，以往没有轨道建设的片区，在出现轨道计划后价格就会上升至跟市中心差不多的价格。对深圳来讲最主要的也就是地铁交通，和部分区域的轻轨交通。
11号线是我们深圳第一条高速地铁，连接沙井到市中心，沙井马上就会变成一个很受欢迎的区域。此外深圳还有好几条在修中的地铁线，可以对在建工程附近的区域挖掘购买价值，在地铁开通之后会把整个区域的价值会有所提高。
第二点就是学区。学区同样是深圳比较宝贵的资源，好的教育资源也是非常的宝贵，升值能力也会比较高。
陈洪海：
实际上很多的区域、板块都具有很高的升值潜力，从这个角度来看，光明科技城产业颇具前景。
宝安靠近前海、南山，地铁又马上要开通，相对来讲具有比较强的综合优势。
另一个角度，从买房角度来讲，深圳的教育资源、医疗资源有限，好的资源肯定以关内为主，但是对此我们应该客观对待，小朋友的家长更加能够真实地体会到这一点。大家对于学区房特别关注。对于教育，必须占据稀缺性。
我想问两个接地气的问题，我前两天看了福田的公寓大概是两三百万左右。一个专业人士怎么评价一个公寓，有没有投资的价值？未来五年到十年，福田、罗湖公寓盘单价预测能涨几万？
玉家雄：在深圳来讲，公寓主要还是看租金的回报，从买到卖一般至少要七八年的时间，从而它能产生一些收益。但是从过去五年左右的数据来看，每一年公寓价格的涨幅都是低于住宅的，如果你是要同样的时间段博取收益，肯定是住宅更好。
我有两个建议，首先你可以看一下周边的类似产品租金大概是多少，我觉得你可以算出你的租金回报大概是多少，可以比对一下，这两个区域都是发展比较成熟的，旁边一定会有一些对照物，你可以参考一下租金回报。
另外，可以看一下周边的规划，都有可能带动你升值的空间，旁边往往有新的建筑物的时候，就会带动价值的上涨。
至于你说五年到十年价格会上涨多少，这个不能确定。
陈洪海：公寓不是增值产品，是保值产品，你把钱放在银行里面可能是贬损，但是放在公寓里面没有贬损是保值的。它的增值属性不像住宅那么强。
第二点我觉得如果从个人理财的角度来讲，也有其他的可能性。如果选住宅的话，也可以选择一些除了深圳以外城市的住宅产品，也可以通过一些跟楼盘的沟通解决一些现实问题，你看好轨道交通通到邻边的城市，它的租金回报和投入比，和我在深圳买个公寓产生的收益比，哪个更重要，就应该更加理性地分析一下。
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