原创｜躲不开的学区房，一定要收藏的学区房知识！
尙 舒 房
远见城市命脉，践行深圳价值
文章来源：白先生和他的朋友
之前写的三篇文章简单科普了新房和二手房、回迁房和商务公寓三个题材，每年3-4月份都是学区房交易和关注的热门时段，大白希望我科普一把学区房，最初是我拒绝的，哈哈哈，因为学区房作为房产投资非常热门的题材，反而最了解情况的不是所谓的地产专家而是老师们和家长们。人人都想孩子读名校，名校除了明面上的升学率优势，里子应该是更重要的孩子品格、思维习惯、社会认知和人际交往的培养，这些东西其实就是名校的本质：校长的教育理念及管理水平和生源的家庭教育及背景环境。这玩意就不是楼市专家熟悉项目和分析市场走势能搞掂的了，需要长期和名校相关人士交流的综合判断，虽然我在深圳长大，初中和高中也是八大名校，不过高中毕业也十余年了，细说现在每个学校是做不到了，好在这也超过了科普范畴，言归正传，5700字长文看的完算你赢。
躲不开的学区房
首先要明确一点，在深圳不应该叫学位房，学位房简单的说就是买了这个房子就一定有对应的这个学校可以入读。而深圳实行的是学区房制度，就是说买了这个房，只是拥有政府片区学位划分中房子相对应学校的入读机会，能否最终入读还要看综合其它条件后积分的情况。
如果说买房是很多家庭的刚性需求，好学位则可能是刚性需求里的核心需求。每年都有新的一拨人来抢夺名校学位这种稀缺资源，很多人硬扛压力买小面积低总价的户型作为上车选择，导致部分成交单价极具争议，弄的某官方都要约谈大中介不准在网上展示高单价房源，不准在网上宣传房源带有名校学区，那么名校学区房市场的火热到底是为什么？
1.花钱图个心安理得，赌个名校成才或然率。
60、70年代的家长人从小自己过过苦日子，接受的教育就是知识改变命运，自然会把这理念灌输给小孩；80年代的家长，能在深圳待下去的很多则是受过高等教育的人，已经体验到了知识给他们带来的丰厚回报，自然也会重金投入到下一代的教育，说句不一定正确但很俗的话，只要有能力就不能让孩子输在起跑线上。
至于或然率是什么，举个17年中考的例子，17年深圳中考有6.78万名考生，而录取到公立普通高中的只有48.71%的考生，也就是说即使在深圳那么好的城市也有超过一半的初中生没有公立高中读的，现实就是那么残酷。
那么全市平均来说如果要读大家所谓的高中四大名校（深圳中学、深圳外国语、实验学校、高级中学）录取率是4.57%，八大名校（四大+宝安中学、红岭中学、育才中学、翠园中学）则是9.63%。像南山前十名的名校初中，中考八大名校的录取率在23-45%，作为有实力的家长面对像南二外接近5倍于市平均值的录取率，这名校学区房你说值不值得赌？
2、过往名校学区房的投资价值摆在那里
以前别人咨询我买房，我问是投资还是自住，都是单一答案，现在都爱答自住兼投资。而过往不管是板块轮动先后涨价还是区域分化部分涨价，名校学区房涨幅总是跑赢了市场平均涨幅。那么学区房又能自住使用学位还能升值，对于普通人不失为一个好选择了。
举两个特殊的例子：
一个是福田百花片区的深圳实验小学，在众多学校开始学位锁定的政策下，作为超级名校学区房还是可以“今天买入，明天读书，后天卖出”的操作，意味着读了名校，楼市上涨还能顺带赚一笔快钱。
另外一个是龙华莱蒙水榭春天1-3期和水榭春天5-6期房价的惊天大逆转，1-3期共享小区大花园，户型方正实用，非常宜居的社区，而5、6期则是独立的小花园社区。6期是13年开盘的，是我花两年时间跑完深圳二手房之后转做新房深度测评的第一个项目，户型设计跟现在新房比实用率可能还行，但在13年可以说是非常烂的新房户型，1-3期当时二手房价格在2.2-2.5万，6期折后2.1万均价开的盘，随后几年价格一直被1-3期压着大几千直至16年只有5-6期划入了深圳高级中学龙华分校的招生范围，属于名校学区房，价格迅速反超1万/平，如果我是1-3期业主我是真心痛。
3、同窗之情是“缘分”
大家都出了社会那么久，最真挚的友谊和最信任的朋友很大机会还是当初陪你读书的同学。深一代可能老家或者大学来深的朋友不多，但是深二代那是大部分同学长久都在深圳的，名校的圈子，不管是同学日后成才几率大还是父母实力强，都是资源的一部分。当然还有一种说法，就是读名校未必能成才，但是良好的氛围下至少不容易变坏。
买学区房要注意什么
（南山和宝安举例）
（1）注意确认房源和学区的对应关系
惯例提一句，学区划分是政府对片区内商品住宅与学校远近、片区内非商品住宅居住人口、学校招生人数等平衡后的结果，与学校一路之隔不代表可以入读，与学校对应关系以各区教育在线发布的官方划分为准，每年都可能有变化，买房前不妨亲自查查。说句题外话，以前做咨询老有人担心买学区房以后，学区划分有变动被划出去了，我觉得真是多虑了，现在维WEN压力那么大，是什么仇什么怨才能让掌权者要撕破脸面做这事。
（2）住房学位锁定
南山区和宝安区18年秋季入学开始对全区所有公立学校实行住房学位锁定制度，也就是一套住房只允许一对夫妇的孩子申请学位，宝安区是只有当这对夫妇的孩子毕业（小学6年、初中3年）或者转学了才解除锁定，该房源才能被它人用来新申请学位，而南山区更严苛，只有毕业了才解锁，中途转学都不能。
通常学位被锁定的原因有三种：
1、前业主/前租客 有小孩占用学位。
2、以长辈房子申请的，有其它兄弟姐妹的小孩已占用学位。
3、前业主或租客把学位卖给了第三方使用。
因此买学区房自用的朋友一定要上官网查实房源有没被锁定。
（3）各区积分计算方式不同
南山是按积分从高到低录取
1、学生户籍情况（满分为30分）
2、学生家庭住房情况（满分为40分）
3、学生计划生育情况（满分为20分）
4、学生父母缴纳社会保险情况（满分为10分）
南山区的积分设定还是比较均衡的，稍微偏重的是保障购房者学位权益，其次是在南山购房/租房越久积分越多，也是人性化的模式，还有一点就是南山区率先接受了商务公寓是家庭唯一住房的情况下可以用来申请学位，当然积分要比住宅低。
宝安区的录取政策则大为不同，是先分类别先后顺序，后比较积分高低，录完一类再到下一类，积分只在同一类别的申请人之间比较。
总的来说宝安区的学位录取思路就是：
1、户籍比购房更重要（鼓励入户宝安、保障深圳户籍人口学位）
2、同户籍条件租房，无房比学区外有房有优势（落实就近入学政策，减少跨区域择校行为）
可见每个行政区录取的规则和积分方式不同，有学位需求的家长最好提前2-3年开始关注目标区域的政策规则，以争取有竞争力的积分。
（4）小学申请概述
1、南山区政府重点打造了五大教育集团，两个老牌学校实验系和育才系，两个目前风头正盛的外国语系和第二外国语系，还有一个正准备扶持的南科大集团。别看几大集团总共有26所名校，实际上也只有育才三小、文华学校、科苑小学、海德学校、南头小学、麒麟小学是完全靠得住的，其它分校或多或少都还需要在九年一贯制对口直升的初中阶段证明教育的水平。
虽然争5个名校很难，但是对于大部分人来说南山公立学位非遥不可及，总的来说实施学位锁定以后17年最低录取积分比16年积分下降了，南山户口的生源，租房积分也有65分左右，除了名校基本都能录取。
2、宝安学校的小学申请就两级分化，新安和西乡这种成熟片区资源投入大，学位较宽松，福永沙井这些外来人口密集地区学位异常紧张。实际录取情况是17年南山区最低录取积分普遍下降，而宝安区最低录取积分普遍上升，不过除了少数几所学校是1-4类生源就招满了，大部分是非深户租房也能凭积分高低录取，也就是有深圳户口或者有学区房，就淡定的等着上学吧。
（5）初中申请概述
初中的选择相对比小学就有参考一些，主要看的就是学校中考成绩的平均分和四大/八大名校高中的录取率。中考成绩八大名校录取率排名来看，南山名校整体还是不错的，2017年全市八大录取率全市前30名的学校南山有9所，而前15名的学校南山就占了6所，传统教育强区福田区仅剩下3所。宝安区则是除了宝安中学稳定在前十以外，公立学校就宝安中心区的宝安实验在30强榜单上来回进出。
很明显的，如果奔着最好的学校去，宝安就选宝安中学，南山就选南二外，南山第二档的各所名校都差不多，就看喜欢哪个楼盘了。
*需要注意的是学校公布数据是未必完整的，例如某些学校高分的学生可能是考试前一年全国挖来的顶尖学子，充当学校门面的，非本校培养的人才；又比如每届学生人不是特别多的学校，在生源和师资没有特别大变化的情况下中考八大录取率提高喜人的，有可能就是学校在中考前把模拟成绩不理想的学生都劝其放弃中考，转报中专的做法，因为学生基数少，分母减少一点八大录取率就提升了。
宝安和南山主流学区房介绍
要介绍南山和宝安的名校学区房，其实放两张图镇楼就够了。
因为名校学区房就是一分钱一分货。基本上买房的思路就三种，一是单纯买个学位的，找个总价低的上车盘；二是经济实力强的，选个带花园户型好住的舒服的；三是挑个老破多层长持等棚改的，不过需要注意下老破多层的产权年限问题，到期不要紧，重点能否正常从银行做房贷。不轻易碰独栋塔楼老破大，风险系数就不大。虽然名校学区房绝对是稀缺资源，但是认真数下来，也有好几十个小区可选，一个个点评文章会长的我自己都受不了，需要了解的咨询客户经理吧，根据个人需求筛剩几个就好办多了。不过除了常规思路，现在到处搞名校集团，研究一下哪里有可能出现新名校，可是高风险高回报的哦。
教育的思考
关于教育的思考对我来说绝对是超出了考试大纲了，不过对于教育的思考，个人还是有很多看法值得去和大家分享探讨的！
1、孩子的教育是小学比较重要还是初中，实际问题是如果条件有限，是买好的小学学区房还是买初中学区房。
个人看法是初中学区房，一方面我觉得小学时期最重要的是培养孩子优秀的学习习惯既是喜欢上学习和掌握学习的方法，这点更多是靠家庭教育，家长平时的引导，又或者课外辅导班的启发，现行减负下的义务教育，靠学校教育怕是很难做到这点。
另一方面是小学本身是没有统考的，所谓的名校除了像荔园小学这种出了名课业压力大，以应试教育为特长的名校，很多名校可能只是一个过往传承下来的说法，没有太多实际办法去评价现在的水平。传统的以小学有多少学生小升初被四大点招作为评价我觉得也是不够公允的，毕竟南山的小学生“没有”资格参与，同时点招的量也太少，基数不足以代表一所小学的综合水平。城市部分区域在“变老”，部分区域在“成长”，牛逼的家长和孩子可能寻找更好的工作居住地方去了，生源有变化名校也会有变化。
2、买了上车小户型是车接车送住比较远的好房子，还是租个近的老房子将就住着。
这个问题某程度上可以跟学校教育重要还是家庭教育重要部分关联来看，我想大部分人关注名校学区房的人会跟我一样选择就近上学，减少路途浪费的时间，增加亲子交流的机会，看重家庭教育的投入。
这也是去年后海深圳湾学区房和华润城大涨的原因之一，虽然传闻深圳湾学校和科华学校未来是南山最好的学校，但是一个新学校一点成绩都没有就那么跟风炒作，根本不能算是名校学区房更多是改善性学区房，但是是平衡了自住、新潮教育理念和投资的理想选择。
3、原关内和原关外教育的差异
这个我更多是说说自己十几年前读书的体会，不知道现在情况有没变化。我初中读的是宝安中学，高中是红岭中学，那届是红岭久违的面向全市招生，整个年级宝安去的初中学生估计就2、3个吧，在红岭我一直是分在重点班，高三最后一次分班，还是在年级最重点的班，语文老师和英语老师的两位公子也在我们班，所以这个班几乎集中了整个学校最好的师资力量。
三年下来的我的感觉要说关内名校教学水平和学生能力要比关外名校好，还真的说不上，宝中和红岭历年重本率都是很接近的，作为对比项是最适合的了，如果拿深中和深外比就有点降维打击了，毕竟垄断了全市最好的学生头部效应太明显。
但是，划重点了，不说房产增值，社会资源等等等，单纯以学生的角度，我在红岭是学到一个很特别的东西，就是我这些红岭同学是玩的时候很放得开，玩的很尽兴，学习的时候又非常专注和拼命，而宝安当年的教育风气有更多的约束，论应试教育的结果可能差不多，但是学生在学习和生活可能分的没那么开，有点像被动应付而非主动探索。
这也呼应了我前文的观点，投资名校学区房你可以按照各种率排名，因为大众规律能让你挣钱，但是自己的小孩教育要选择什么，能否成才，还是需要你提前去思考哪所学校的风格是更合适小孩的，例如同是顶级学校深中更适合男生，深外更适合女生，是有一定道理的。
4、教育变革
教育改革对吾等小辈只能靠猜，一会鼓励民间资金进入教育领域，一会租售同权，一会又大学区制，就拿前几年深圳传要推进大学区制改革来说，搞了几个普通公立学校共享学区，反正报哪其实都没差别，北京就正好反过来选几所名校共享学区，换汤不换药，就是没人敢把名校和普通学校混编，深圳这边换了大领导以后大学区也就没啥动静了。
教育均等化这个在中国是政治正确的事情不能反对，但像在美国，虽然也说教育均等，保障适龄儿童都能接受义务教育，但是美国房产税的政策决定了越好越贵的房子房产税交越多，而房产税大部分用于本片区的基础建设和义务教育的投入，意味着越是有钱人聚集的豪宅区，随着资金的投入理论上学校教育会越好，正向刺激房价会越贵，有钱人和普通人的小孩接受到的教育机会始终是不平等的，中国未来也会开征房产税，虽不知细则如何，但貌似名校学区房的趋势仍然无解。
至于部分人期待私立学校的崛起，先不说到底需要多久才能让私立学校成长为可复制的顶级学校，从而满足优质学位缺口需要，仅从国外的经验来看，顶级私立学校最终都是为权贵阶级服务的，公立学校的衰败对广大普通百姓家庭绝对是灾难。
5、名校只是开始
大家都热衷于买名校学区房，连名校集团的新分校都是消息一出房价应声而涨的，例如保税区新学校据传归福田外国语分校，最近成交那叫热闹，不过真的观察下近些年各种名校的兼并或者新建分校，除了百合外国语因为是私立的关系比较狠以外，各种名校集团除了本部，其它分校都只能说比原学校有所提高，不好说是真名校，还是那句名校的本质是两方面的，校长和生源。进了名校还要挑好的班主任，名校优秀的教师资源也有限还要努力考到“重点班”去，象牙塔也不是风平浪静的。
权力的游戏，学区房的冰与火之歌，还有些东西不能写，就这样吧，想扎根记得办深户。
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*文中最低录取线数据搜集整理自家长帮社区，仅供参考，不保证数据的绝对正确。
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去年12月30日，大白举办了第一场个人品牌讲座【白先声】，广受好评，成为当之无愧的深圳房产业内最高水平讲座品牌。
今年，政策调控和金融监管变化频出，市场环境出现很大转向，在这个关键时间点下，旨在为大家梳理思路、抓准方向，【白先声】第二期讲座将于5月13日举办，这次主题将围绕“房价趋势 / 政策破局 / 选房策略 / 实践案例”，系统解读宏观微观局面和应对方法，并首次教授细节选房策略。
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