深圳近期政策解读，预知下半年楼市布局！

尙 舒 房

远见城市命脉，践行深圳价值

4日下午，尚舒房召集了深圳“731新政”后大白的首场讲座活动，仅限尚舒房的vip会员参与。

活动后半场转为畅所欲言的座谈会，凭着各会员在专属领域的专业度，为大家建立起了更立体鲜明的楼市视角。

西瓜没法将各位的探讨都一一记录，但大白的“独白”还是照例为房友梳理好了。

分两部分推送，本篇先从市场、行政、金融三个层面来解读新政的出台目的及影响。

1、市场层面

1）市场节奏放慢，新房热度差不多结束。

1、交易速度放慢，交易量下滑。大白认为这一定程度上和传统的6、7月淡季有关，但总体上是市场热度和预期下滑了。现在深圳的二手房市场，投资客已经不多，整体回到了13、14年纯粹居住导向的市场环境；

2、新房的热度差不多要结束了。目前市场上真正被限价的新盘其实不多，限价影响比较大的是高价盘及豪宅盘。而大部分原关外的楼盘，价格并不真的便宜，并且有个别楼盘借限价营销的嫌疑。当前我们所看到的新盘热度主要是几个网红盘放大了关注效应。

2）“731”新政之前，市场变化已经产生。

1、客观上讲，政府部门只有感知到市场形势变化和了解到相关市场数据后，才会有出台新政的动机。这些市场的变化存在滞后性，势必会让政府部门后知后觉。而且新政出台前还需要一系列审批流程，会影响到新政出台的决策效率，从而使得干预措施的形成已是市场变化的末期；

2、主观上讲，深圳的决策层一直都不大愿意过多地干预市场，很多行政干预的措施即便储备已久，也会给市场留出充足的准备空间，在合适的时候才顺势推出，避免影响了市场的自身规律。

3）新房维持低供应，下半年成交将下滑。

1、尽管今年上半年深圳新房成交好与去年同期，但相比往年，收缩还是比较厉害。今年及来年，深圳新增供应量恐怕会维持在2万套；

2、今年上半年的二手房住宅成交量不少，一定程度上延续了去年以来高档住宅和名校学区房火热的态势，以及“三价合一”后挤兑了投机客，从而催生了刚性需求的入场；

3、今年下半年成交量大概率会下滑，比较符合热潮之后的修正状态，也符合新政进一步影响市场带来的结果；

4、跟大家印象不同的是，中国房地产的波动幅度其实很大，我们的楼市还没有成熟到投资周期以十年计的时代。需要随时看政策的干预影响和市场的趋势变动。

2、行政层面

1）限售并不严厉，“离婚”限贷对买房人影响较大。

限售措施本身并不严厉，公寓和公司购房被限其实对大多数人基本不产生影响，对投资需求的影响较大；个人限售三年也仅对投机客有较大的影响，因为过往数据来看，深圳不满2年的交易比例约18％左右。

对真正购房者和改善换房者的影响较大的是“离婚”限贷，主要是杠杆影响比较明显，会打击到真正有改善需求的家庭。

影响有多大呢？没有确切的数据可证，不大好估量。但从实际感受来说，改善型购房者严格按照最低首付比例的不多，现实中的很多家庭首要考虑的是还贷压力不影响家庭的收支平衡，跟普通的投资、投机客的考虑点不一样。

2）新政是为了提高资金的准入成本，买房不能只看收益。

大白坦言此次深圳限售的推出比预期要早一些，应该是为了行政干预提前介入，避免近期资金宽松后进入房地产领域。

但是行政管制手段是否可以决定资金的流向呢？有人宣称资金是自由的，会进入到收益最高的领域，政府管制也没用。不过，大白认为这话虽然没错，却不够全面，要同时看到资金流入的成本。

事实上，目前新政措施基本上就是为了提高资金的准入成本，比如提高监管审批的复杂度、提高市场交易的摩擦成本、压缩杠杆率、提高房贷利率等，来控制资金的流量，达到调控的目的。

3、金融层面

1）一边释放资金流动性，一边全面封堵资金流向地产。

大白认为当前深圳即便不出“731新政”，深圳的房价也不会出现大涨的情况，但是行政上对资金流入资产领域的压力还是比较大，所以会出新政来修复当前的资金流入大宗资产领域的漏洞。

并且，未来一段时间内，金融支持基本上不会倾斜到资产领域，会更多地瞄准工业升级、落后地区的发展以及经贸领域、消费领域等方面。

当前对房地产进行了限购、限贷、限售、限价、限土地等全面的封堵，是为了阶段性的释放资金流动性做准备，以及修复暴力去杠杆后的阵痛和结构性的问题。毕竟实体经济需要用到钱。

2）企业的抵押经营贷可关注，相关的专业金融服务将衍生。

那么，接下来一段时间，那些拥有经营比较好的企业拥有人，会比较容易获得抵押贷款，而且利率方面有可能会比较乐观。有这方面企业资源的可以多关注下抵押贷的情况。

不过，对于一般人来说，拥有一家经营比较好的公司是很难的事，这实际上就是政府“提高成本”的干预思路。一般人承担不起这个成本，就不容易加入到获取资金的行业中。

但是，与此同时，相关的专业化金融服务会进一步衍生，金融中介行业会进一步深化发展，能够帮助到没有这方面资源的大部分需求者。

未来抵押贷会是一个主流需求，为了便于给大家提供更好的服务，我们尚舒房目前也开始提供抵押贷服务，大家有需求可以扫码添加可可157-6616-2770(微信同号）

下一篇将带大家回顾国内房地产发展阶段，结合当前国内外环境，预期后续的发展态势。

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