2016中国房地产十大关键词 看完秒懂这一年
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关键词一：无人区
仅仅是1年前，大家还在惊叹几家房企的销售额超过了2000亿，谁能想到2016年至少有3家房企的销售额突破3000亿呢？
中国的房地产，起步晚，但发展得太快。中国又有自己的特殊性。内地房企早期可以学中国香港的房企，之后可以学欧美的房企，但到今天，很多事情只能自己摸索了。
中国地产行业已经进入“无人区”：
就时代而言，人口红利、货币超发、城镇化等“黄金10年”的真正动力，逐渐消失或减弱，必须要找到新的发展动力，这个无法学习别人；
就房价而言，房价收入比、房屋租售比等数字已经没有先例，比如房价收入比，已经远远超过国际上8—10倍的警戒线，没有人知道安全的边界在哪里；
关键词二：跌破8%
2016年前三个季度，内地房企平均利润率跌至7.8%；而2016年上半年，这一净利润率还有为8.15%；这是内地房企利润首次跌破8%。
房企利润什么时候到过这么低啊？且不说之前利润20%乃至更高的黄金10年，就是成交相对低迷的2015年，房企同期利润率也有10.1%。
关键词三：调控
按照多位地产大佬的判断，最新的调控完全不同于以往任何一次调控，大家要对此有充分的心理准备。明源君认为，大家至少要做好1年半—2年不放松甚至进一步收紧的准备。
2016年的调控是崭新的，具体说来有以下特点：
因城施策，不但一二三线的政策不同，同一类城市的政策也不同。
比如南京、苏州等强二线的政策就很紧。最意外的就是嘉兴这样的三线城市，因为离上海近，也开始限购了。以后预测政策还是得看当地房价的变化，而不是看属于哪一线。
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层层加码，不达目的誓不罢休。
上海、深圳这样的城市，下一次重手，隔几个月还没缓过来，再来一次，这在以往是不可能的。
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立体化，限贷、限购、限价，一起上，几乎穷尽一切手段。
市场终端的供给、需求都在改变之列。其中比较创新的是限价，也就是说政府根据你的成本和利润率，批准一个价格，因为这个价格低于市场价，所以在南京、苏州等地，有一段时间买到房等于中奖。
长期来看，决定性的因素还是城市本身的资源和实力。而调控期间，正是反周期操作的机会。
关键词四：地王
2016年，层出不穷的地王让整个地产界的高潮一轮接着一轮。面粉贵过面包，楼面价高于周边二手房房价，调控加码后，许多之前买地王的房企正忙着卖地王或者搞合作开发，以降低资金压力。
买地王的房企有两种，一种是知道自己为什么拿地王的，另一种是跟风的或手里没地了被迫的。跟风的、被迫的现在基本都出现危机了。
很多国企在拿地、产品、运营乃至一般意义上的成本控制方面，并不具有什么优势。
关键词五：分化
同样是三四线，对有的人来说是天堂，对另外一些人来说则是地狱；同一块地，别人拿到赚大钱，你拿到就会亏死。各房企的选择已经出现了严重的分化。
分化的背后，是房企本身的积累不同、优势不同。
总的来说，房企有9个大的分化：
1、强弱分化。
2、去一线还是三线。
3、要规模还是要利润。
4、集中还是分散。
5、主要做刚需、改善还是做豪宅。
6、做标准化产品还是个性化产品。
7、外在硬件还是内在软件。
8、集权还是分权。
9、家族企业还是公众公司。
关键词六：收购
过去几年，中国的地产市场，是越来越集中的，不过，通常是百强收购中小房企。2016年的新情况是，巨头对巨头下手，百强对百强下手。
以后，地产公司就是金融公司，不是金融公司就很难生存，这将是个真理。现在看起来，恒大、融创、复星都快满足“金融公司”的定义了。
关键词七：转型
房企们都在转型。
首先，就产品来说，不管是一线二线还是三线，刚需转改善是大趋势。
刚需转改善，核心在于品牌升级、产品升级，产品升级是个综合工程，供应商体系、研发体系、服务体系必须全面升级。
其次，就战略来说，很多房企全面转型做服务。
转型做服务以后，之前的地产主业也可以获得支撑，比如服务升级后，老带新比例可以提高，而产品本身也可以根据客户意见不断进化。
关键词八：创新
2016年地产领域的创新，可以归纳为三个“房地产+”
“房地产+人文”
核心是针对消费升级需求，给客户诗和远方。要满足客户升级的需求，我们需要提供“硬件+软件”的服务，从提供“房子”到提供“生活方式”，比如阿那亚；体验式商业中的博物馆加商业、书店加商业，也都是“房地产+人文”。
“房地产+科技”
比如“智慧工地”，用BIM在设计阶段把整个建筑给数字化等等；再比如智慧案场，大数据帮助销售；智慧社区，制造能和人互动的房子等等；智慧经营，为客户画像，用客户大数据指导产品、营销、服务等经营行为。
“房地产+金融”
目前房企在拿地融资、工程款、前期认筹、首付、按揭等各个环节都有痛点。移动互联网下，地产各类场景和交易环节信息和数据沉淀，让各类机构、个人的信用实现对称。为地产企业、供应商、购房者和持有房产的小业主服务的“新金融”，将让80%的企业和个人能够拿到钱来操作自己的业务。
关键词九：存量房
2016年，是中国地产市场从增量市场转向存量市场的关键一年。各种长租、短租公寓，各种孵化器，各种利用存量房做出的办公、商业、园区产品纷纷出现，而且逐渐成熟。
未来，房产不但能买卖、能抵押，还能变成金融产品，同一套房屋产权的拥有者可以是许多人，房地产与新金融将紧密的结合在一起。
围绕着房子和业主的各种服务，将诞生众多的新行业和至少几百家独角兽企业。相信许多未来的独角兽已经在2016年进入市场。
10年以后，也许地产人将失去几万亿新房市场，但我们将赢得几百万亿的稳定的存量市场。
关键词十：下半场
中国的地产，正面临着30年来未有的大变局。2016年是一个分水岭，以本次调控为一个标志性的事件，上半场的一些根本制度和逻辑将变化，中国地产将进入下半场。
在下半场，存量将取代增量、服务将取代开发，成为主流。
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