如果我是租客，能否以受疫情影响为由，要求房东减免房租？ | 战“疫”法律专栏 ②
自2019年12月出现新型冠状病毒感染的肺炎疫情以来，我国已经进入全民战“疫”状态，湖北各县市“封城”，多地采取限制交通、企业开工延后等防疫手段，减缓社会流动。疫情也给住房租赁行业经营市场带来了前所未有的冲击。2020年1月30日，广东省广州市住房租赁行业协会发布《致全市业主（房东）的减租倡议书》，其中提到“建议（房东）2020年2月1日-2月29日（影响最大最直接的2月份）免租一个月，3月1日-4月40日租金减半两个月”，另外，广东省又有多个地区行业协会发出减免租金的倡议书，引发了因疫情影响要求房东减免租金是否合理的讨论。
那么，承租人是否可以以受疫情影响，以《合同法》第117条关于不可抗力的规定或者依据公平原则、情势变更原则等为由要求减免租金呢？
对此，蒋教授、杨博士在先前《新型肺炎疫情下房屋租金调整的法律分析》新型肺炎疫情下房屋租金调整的法律分析一文中以一项案例为导入，根据对于现行民事法律框架下的公平原则、情势变更和不可抗力的专业学理分析，提出：解决疫情下房屋租金调整问题应着眼于“公平”的价值追求和“均衡”利益的矫正正义。蒋教授、杨博士分析鞭辟入里，将理论与司法实践相结合。笔者从中受到启发，择选了“非典”疫情期间相关案例，进行类型化的整理与分析，从案例的角度继续分析这一问题。
一
类型化案例整理
本次疫情影响与2003年“非典”时期的疫情影响相近，为更好地梳理分析上述问题，笔者主要以在“非典”疫情期间法院是否对减免租金的诉讼请求予以支持及其理由分类，检索并整理了如下相关案例：
（1）根据公平原则支持减免租金
（2004）沪二中民二（民）终字第354号：基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。
（2）认为疫情属于不可抗力支持减免租金
（2018）晋0423民初491号：承租人使用了租赁物，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，应按约定的期限支付租金55万元，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案承租人刚经营酒店不久，2018年4月酒店抗击“非典”关门歇业，歇业5个月，2014年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元。
（3）根据情势变更原则支持减免租金
（2018）鲁06民终268号：关于“非典”期间扣减租赁费的争议。“非典”疫情，是突发的、不可预知的灾害。在“非典”期间，原告租赁的宾馆停止营业，造成经济损失是现实存在的，该损失是双方订立租赁合同时无法预计的，超出了“市场风险”的范围。因此适当减免租赁费符合情势变更原则，且有两委成员签字认可，对此应予认定。
（4）其他理由支持减免租金
（2008）绍中民一终字第143号：关于被上诉人应付租赁款的数额。双方的争议在于“非典”期间停业是否可以免除租赁费。依据当地文化主管部门的规定，“非典”期间停止营业，在特定的历史事件条件下，被上诉人要求免除此期间的租金是合理的，结合双方在此事件前后均按义务履行，上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况，一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理。
（1）认为非属不可抗力不支持减免租金
（2013）辽审二民抗字第14号：经调阅A酒店的工商档案，其经营范围为“中餐加工零售；烟、酒、饮料零售”，并非专门从事野生动物的餐饮经营，野生动物经营活动的停止，只是对其餐饮经营造成部分影响而不是全部，大连市西岗区阿六蛇城酒店还可以正常经营与野生动物无关的其它中餐。由此可见，因“非典”疫情和政府有关部门因此而下发的停止野生动物经营的通知，只是对正典公司的部分经营活动造成影响，尚不足以导致其与鹏程公司之间的租赁合同“直接”或“根本”不能履行，本案的案情不符合《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中所指出的“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷”的情形，故本案不能据此认定为双方合同的解除系不可抗力的原因所致。
（2）认为非系情势变更不支持减免租金
（2007）桂民四终字第1号：上诉人认为，根据情势变更原则，上诉人在“非典”期间的租金应当免除。被上诉人认为，“非典”并不构成情势变更，广升公司已减半收取“非典”期间的租金且免除派驻人员的全部工资，体现了公平合理的原则。本院认为，情势变更是指因不可归责于当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若继续维持合同原有效力则显失公平，受不利影响的一方当事人有权请求变更或解除合同的法律制度……“非典”这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成一定的影响，但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空，上诉人申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果。故“非典”对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。而即使“非典”对租赁合同的履行构成情势变更，上诉人有权要求的是对合同作合理的变更，以体现公平原则。经双方协商，广升公司已经减收上诉人因“非典”停业三个月期间的一半租金并免除派驻人员的全部工资，已合理分担了“非典”事件对上诉人经营带来的不利影响，体现了公平的原则。相反，如果免除上诉人“非典”三个月期间全部租金，其实质是让广升公司承担“非典”所致的全部不利后果，反而有失公平。故上诉人认为被上诉人应当免除“非典”三个月期间全部租金的上诉请求于法无据，本院不予支持。
（3）认为疫情属于商业风险不支持减免租金
（2005）沪一中民二（民）终字第2390号：一审法院认为，“非典”期间，国家确实处于一种非常状态，对娱乐服务业的经营活动造成很大的冲击，但商业经营活动本身就具有一定风险，且“非典”持续时间也较短，兰天星海浴场不能因此拒付租金和物业管理费，英达方物业要求兰天星海浴场支付2003年5月至6月租金和物业管理费的诉讼请求应予支持，但考虑到“非典”这一特殊情况，英达方物业要求兰天星海浴场支付违约金的诉讼请求不予支持。
二
案例分析
通过以上的案例可见，司法实践中对承租人是否可以以受疫情影响为由要求减免租金上有不同的看法。
首先，对于疫情及其导致的政府防疫行为是否属于不可抗力。
有些法院认为疫情属于不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，满足不可抗力的法定构成要件，属于不可抗力。
而在（2013）辽审二民抗字第14号一案中，法院提出因该案涉案当事人并非专门从事野生动物的餐饮经营，因“非典”疫情和政府有关部门因此而下发的停止野生动物经营的通知，只是对涉案当事人的部分经营活动造成影响，尚不足以导致其租赁合同根本不能履行，故没有将其定性为不可抗力。
另外从（2005）沪一中民二（民）终字第2390号中提到的一审判决来看，一审法院认为“非典”疫情虽对娱乐服务业的经营活动造成很大的冲击，但因为商业经营活动本身具备商业风险，且“非典”持续时间也较短，涉案当事人不能因此拒付租金。也即以疫情属于商业风险为由否定其为不可抗力。
关于不可抗力认定的问题在我们前面的文章中已有论述此次疫情算不算法律上的“不可抗力”？我们又该如何应对？，即应当结合具体案例的实际情况作出个案认定，此处不再赘述。另外，在这个问题的认定上，需要明确的是，2003年的“非典”疫情与此次“新型冠状病毒”的传播特征、影响时空、对于社会流动性的影响程度上有诸多不同，不同省市地方受疫情影响的程序也有差别，比如就当下而言，疫情对于湖北地区的影响比对其他省市影响要更加严重，由疫情导致的政府防疫行为要相对严厉，这对疫情引发的不可抗力的认定有较大的影响。
再则，对于疫情是否构成情势变更。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定了情势变更制度，即：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
根据文义解释，其中的“情势”应当泛指一切与合同有关的客观事实，且其并非属于不可抗力，亦非商业风险，但应包含政府行为。
有些观点认为疫情属于突发不可预知的灾害，因其造成的经济损失属于双方订立租赁合同时无法预计的，且超出商业风险范围，满足了情势变更的适用条件，法院可以结合案件情况根据公平原则减免租金，见（2018）鲁06民终268号。
另一种观点认为，疫情虽属于突发事件，并给经营造成一定的影响，但不能必然导致双方租赁合同的合同目的的落空，对双方租赁合同的履行基础不构成实质影响，见（2007）桂民四终字第1号案。
但是在情势变更的认定与处理上，无论哪一种观点，其实在本质上皆并未离开情势变更制度的制度设计原旨，也就是公平原则，在不支持减免租金的（2007）桂民四终字第1号一案中，法院在论证中提到“即使‘非典 ’对租赁合同的履行构成情势变更，上诉人有权要求的是对合同作合理的变更，以体现公平原则”“如果免除上诉人‘非典 ’三个月期间全部租金，其实质是让广升公司承担‘非典 ’所致的全部不利后果，反而有失公平”。
由此带入了司法实践在认定是否对承租人请求在疫情时期减免租金予以支持的认定理由的第三个方面，也是就公平原则。
在（2004）沪二中民二（民）终字第354号案中，法院认为“娱乐行业响应政府部门防治‘非典 ’的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立”，而在（2008）绍中民一终字第143号案中，法院认为“非典”期间停止营业，在特定的历史事件条件下，涉案当事人要求免除此期间的租金是合理的。以上两个案例虽然都支持了承租人减免租金的请求，但并非系以不可抗力或者情势变更为理由，而是根据《民法总则》第六条规定的公平原则结合案件具体情况进行个案处理。
总的来说，司法实践中法院大多数情况对于承租人以受疫情影响为由要求减免租金的请求予以支持，理由主要是以疫情或者相关政府行为构成以《合同法》第117条规定的不可抗力，或者符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第26条规定的情势变更原则，或者依据公平原则判断，具体需要结合疫情情况、租赁合同履行基础以及实际受损情况之间的关系来综合判断。也有少数法院对其未予支持。
三
延伸
当下，新型冠状病毒疫情“来势汹汹”，各地区陆续实施封城、实施交通管制、延长假期等政府行为，疫情影响下，居民足不出户，商铺暂停营业，租金压力不言而喻。但是司法实践中对于承租人是否可以受疫情影响为由要求减免租金这一问题的回答并不统一。
首先，笔者认为疫情本身及其导致的政府行为属于特定时空下在现有科学技术水平下难以控制、难以克服的客观情况，具备无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的特征，符合《民法总则》180条以及《合同法》第117条关于不可抗力的规定，属于不可抗力。因此在判断是否可以以疫情影响为由要求减免租金上，应当考虑该疫情影响是否达到不可抗力的构成要件（注：当然，正如蒋教授、杨博士文中提出的“对于新型肺炎疫情下房屋租赁合同履行问题，不应简单关注疫情是不可抗力，还是情势变更，而是着眼与合同基础的变化和合同目的的实现”，在考量疫情与租金减免之间的关系上应更加民法对于公平、公正价值的追求，不应一概而论）。
另外，由于各地区、各省市、不同人群、不同行业受到疫情波及的程度不同，对于新型冠状病毒疫情及其导致的政府行为是否构成可得减免租金的情形，需要结合具体情况判断。
目前除身处疫区的湖北省规定各类企业复工时间不早于2月13日外，全国大多数省市规定企业（除涉及重要国计民生的相关企业）复工时间不早于2月9日，也就是说疫情对于不同的省市、地区的影响时间范围是不同的。从行业影响来看，疫情期间对于餐饮、服务、建筑工程等相关行业影响较大，对于计算机、传媒、公共事业行业的影响相对较小，甚至没有太大影响。如前述分析，司法实践应当结合疫情对于经营行业的实际影响，来认定是否构成不可抗力，或者是否应当减免租金。另在本次疫情中因防疫需要禁止大规模人群聚集活动，对于事先已经拟定场地租赁合同开办演唱会等，涉及的即不再是请求减免租金的问题，而是是否可以以不可抗力为由解除租赁合同的问题。
2020年1月28日：《广东省人民政府关于复工和学校开学时间的通知》
最后，在认定应当减免租金的情况下，减免多少租金、多长时间的租金，更需要租赁双方协商处理，协商不成的，应当根据公平原则由出租人与承租人合理分担。参考最高院在2003年非典期间出台的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》[法（2003）72号]第3条的规定，由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。虽然该通知已失效，但其中的观点对于处理疫情给合同造成的影响仍有借鉴意义。
---疫情来临，我们都处于风暴之中。目前，各个行业相继发出了减租倡议，许多企业也自发“减租金”，主动承担社会责任。有人评论说，“减租金”可能是最实惠的同舟共济方式。的确，同舟共济、共渡难关是中华民族的传统美德，但理性和善识也告诉我们，同舟共济不应当成为“道德包袱”。出租人与承租人在面对疫情背景下租金纠纷之时，首先应当秉承互助互谅的原则，通过协商解决纠纷。无法达成一致意见的，在疫情得到控制后通过仲裁或诉讼等其他途径主张权利。
当然，因疫情影响，也会引发租赁合同的其他履约问题，如租金延交、解除租约问题等，笔者也就普通租客在疫情期间三个常见问题做了梳理，并给出建议，仅作参考：
因受疫情影响，因为无法返回租住地，能否要求免除租金？
答：民用租房不仅具备租赁功能，还具备储存物品的功能。且因疫情构成不可抗力时，也应由合同双方按照公平原则合理分担责任。继续履行合同没有对一方造成明显的不公平或者不能达到合同目的。一般而言，租客无权要求免除租金。建议租客与房东进行协商，如双方同意，可适当减免一部分租金。
租客因疫情原因，迟延交付租金并达到约定的解除条件，房东能否解除合同？
答：在此情况下，应当适当限制房东的解除权。从社会公共利益和善良风俗的角度，如租客受疫情影响收入受限，不能及时交付租金，但并非情形恶劣，应当作为影响合同履行的客观因素予以考量。在此情况下，建议租客与房东之间友善沟通，在公平、合理的原则范围内，进行磋商，适当延缓租金的支付期限。
长租公寓运营商号召业主减免房租的倡议是否有强制效力？
答：首先，需要明确的是减免房租的倡议没有法律强制力，也不会对业主产生直接的权利义务关系。疫情如确实导致不可抗力，并引起经济损失。各方当事人应当按照公平原则分担合同权利和义务。运营商和业主均处于艰难运营期，减免租金应当取得双方同意。如运营商要求减免租金，则亦应取得业主的同意，不应强行减免租金。
（以上仅笔者个人观点，不代表裁判意见）
无法拥抱却离你最近