盘点2020（1）：济南商品住宅网签环比已超15%，单价2万+项目套均面积回升！

2020年，已临近尾声。

在年末之际，克而瑞济南开始对2020年的济南房地产市场进行盘点。

今天我们就以单价20000元/㎡为分界点，对2020年的商品住宅市场进行梳理比较。

备注：2020年12月的数据截止到12月20日，图表中所有的2020年全部不包含后11天网签数据。

012020年济南商品住宅网签已高于去年近15%

2020年的济南房地产市场，虽然不乏通过大幅降价实现走量项目，但整体价格是比较稳的，受网签主力项目的变化，价格走势也呈现出一定的震荡变化。

而在网签量方面，则呈现出了非常大的变化。疫情至暗时期的2月，网签量仅7.42万㎡，相比过去几年2月平均20多万㎡的销量，下降幅度还是很大的。

但好在，在后面的几个月，网签量呈现了节节攀升之势，并一直持续到8月。8月的网签量不仅成为2020年的最高点，同时成为了近几年网签量的新高点。9月开始回落，10月份借助假期促销等措施，住宅销售出现短暂红火，网签的滞后性，使得11月济南网签数据又出现回升。12月前20天，网签量为36.44万㎡，根据日均网签量来推测，12月整体网签量大约在50-60万㎡之间。

整体看，2020年的济南房地产市场，在网签表现上要比去年好很多。毕竟，截止到12月20日，济南商品住宅网签量环比已经增加了14.88%了。

02环比增幅超5成 2万+市场占比持续扩大

截止到12月20日，2020年全年济南单价2万+的商品住宅已成交了138.48万㎡，环比2019年增加大约50万㎡，增幅为56.6%；而单价2万以下项目网签量为601.12万㎡，环比2019年全年增加45.7万㎡，增幅仅为8.2%。可以看出2020年济南改善楼盘的销售表现是不错的。

而在整个商品住宅的销量占比中，单价2万以下的项目在2017、2018年时占比分别为93.3%、92.6%，之后占比持续下降，到了2019、2020年时，这一比重已经降到了86.3%、81.3%；与之相对应的，单价2万+项目占比则从2017年的6.7%，增加到了2020年的18.7%。

这种比重的变化，一方面是因为前几年通过激烈土拍出现不少高价地项目，为做溢价只能做高端产品，另一方面则跟济南所出让土地的区域有关，近两年来，济南主城区土地集中出让，使得济南部分主城片区项目扎堆。比如和谐板块、CBD板块、长岭山片区、贤文片区等都是2万+项目的集中地。

03近5年2万+项目套均面积持续下降，2020再回升

在2016年以前，济南单价2万+的商品住宅项目并不多，基本都是当时的再改以及终改项目，所以面积也比较大。但随着2016-2018的房价上涨，单价2万+门槛在持续下降，反映在户型上，则是套均户型面积的持续下降。

比如在2016年时，单价2万+户型套均面积还是228㎡，到了2017年，变成了162㎡，到2018、2019年，则变成了146㎡。显然，随着房价的快速上涨，2万+项目的客群范围已经逐渐从再改、终改覆盖到普通改善，户型面积自然缩小很多。

不过在2020年，单价2万+的套均面积又有了增长，变成了151㎡。究其原因，可能是疫情过后，大家对家庭空间尺度的追求有了新的变化。

不过在单价2万以下的市场，套均面积的变化并不大：在近5年来，都在119-122㎡之间浮动。

文章来源：克而瑞济南

这就是我们《盘点2020》的第一篇文章，后续我们将对土地市场等进行盘点，欢迎大家持续关注。

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