“学区房”陨落？呵呵，你想多了 | 阳光专栏
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PART 1
学区房原罪
学区房，公不公平？合不合理？
不公平。不合理。
有无更公平更合理的入学方式替代？
……
有人会想到统一的幼升小考试，程序公平，但会逼得所有儿童在幼儿园就走上应试之路，全民考试，全民选拔，违背了教育理念。另外，幼升小的考试选拔也会打乱全城的居住、交通和城建规划。
所以，统一的幼升小考试不现实，以后也绝无可能实施。
“就近原则”把房子与学校绑定，这是一种合理方式，中国如此，美国如此，大多数国家都这样。在美国，合乎情理，好的社区缴纳昂贵的房产税，用于当地学校投入更多的软硬件资源。
但中国的问题就出在公有制及教育资源的分配方式上，全民纳税，优质学校却非全民所享，这是中国学区房的“原罪”。
一方面，供需关系推动着学区房价格节节攀高，另一方面，学区房的“原罪”又像达摩克里斯之剑，时刻高悬，指不定什么时候就落下。
PART 2
多校划片+摇号入学
这些年的北京学区房愈演愈烈，家长用真金白银为教育买单，推高了学区房房价至10万、20万甚至小面积学区房单价突破40万，引来全民讨伐——公共知识分子、民意代表频频发声，据说惊动了上面。
终于，2017年北京各区教育政策出台，朝阳区被拿来祭旗。
4月27日发布的朝阳区政策规定：适龄儿童少年父母或其他法定监护人于2017年6月30日后取得的不动产权证书所对应的实际居住地址不再对应一所学校，适龄儿童少年依据该实际居住地址登记入学将参加所在片区的统筹分配。
核心：史上第一次小学实行多校划片
区域：朝阳区
由此解除了房产与教育的绑定关系。一套房，对应多所小学，买了学区房，也未必就能上心仪的好学校。这个政策堪称“重磅”。
以2017年6月30日为时间点：老人老政策，新人新政策。政策留有缓冲带。该时间点之前办完产证的，“既往不咎”，还是老办法，孩子能确定入学，不需要摇号。但之后购买的，需要摇号。但之前买学区房的，即便孩子能入学，但因为接盘者失去学区预期，房价就失去了上涨动能。
好的小学与普通小学混一块划片的，原来的学区房失去“学区房”意义，而普通小学的房会因此多了“学区房”意味，机会从0变成有可能性，这就是“削峰填谷”效应。
总之，朝阳区那些孤零零优质学校、周边普通学校的学区房，房价是利空。根据朝阳区的具体学校细分，教改前的状况与教改后的学区房格局，一定有重大变化。
PART 3
为什么是朝阳区？
为什么是朝阳区？
因为，柿子挑软的捏。
北京是一座体制色彩非常浓郁的城市，科教文卫的全国性资源云集，但教育资源比南京还要不均衡。西城（很强）、东城（很强）、海淀（强）与朝阳（部分强）是传统四个重点区域。
（一） 西城区、东城区、海淀区，多为重点学校。尤其东城西城，全区几乎都是学区房；
（二） 朝阳区重点学校多，但也存在不少普通学校；
（三） 其他区，每个区有少量重点学校，普通学校是大多数。
朝阳区有学区概念，也属于学区房的热点区域，仅次于东西海三区，但利益方相对少，也不至于盘根错节的复杂。因此，拿来开刀很有意义，通过朝阳来敲打东西海三区，正式预警，打消学区房又能入学又能升值的现状。
整体上看，对朝阳区学区房是利空，买房入学成为一个不确定性，这是很多家长所最不能容忍的，势必在考虑范围之内取消朝阳这个选项，从而更多关注东城西城海淀，这是改革的硬骨头，也是优质学校最集中的片区。各种历史因素，极其复杂，也不是短期能轻易解决的。
不管怎么说，朝阳区的小学多校划片与摇号入学第一次结合，实施落地。可以预计的是，接下来几年，还会有更多具备条件的区走上教育均衡化道路，但并不意味着学区房的概念从历史上谢幕。
北京学区房没有陨落，仅仅是朝阳区学区房受到重创。
多校划片与摇号入学，对教育资源分布均衡的区域（如东城区、西城区）而言，实际影响不大，因为全区都是优质学校，政策冲击最大的是那些优质学校孤立存在的区域，比如海淀区、朝阳区。
PART 4
多校划片不是彻底解决学区房的办法
南京的体制色彩也很浓郁，在中国，最像北京的城市就是南京，讲政治、讲路线、讲方向。教育的改革涉及到每一个家庭，人人都关注。
南京会不会学北京，学朝阳？
很有可能。
目前，南京只有老秦淮片区是初中多校划片，而小学，没有一个施行。今年的南京2017教育新政，也只是强调满足条件的区实行多校划片，其他区做好准备，仅此而已。
老秦淮的初中划片，导致老秦淮几乎拿不出一所公办好初中。因为优质生源家庭如果考虑到小孩入学得通过摇号这种方式确定，哪个家长会赌运气？老秦淮都是普通初中，划片划片，也划不出什么浪花。
但若是鼓楼区、玄武区、老白下区，把树人、汇文、29中、科利华、三初等公办初中和周边的普通初中划片，那就是改革的深水区了，势必反响剧烈。
这还仅仅是初中。
重点是小学。
南京的优质小学基本集中在鼓楼，以南外的录取而言，其他所有区加起来的录取人数不过鼓楼区的一半，堪称学区房大区。
因此，所谓教育均衡化的重点推进，北京看东城、西城、海淀，而南京则看鼓楼、玄武和老白下。
但不能过高估计其影响，多校划片不是彻底解决学区房的办法。
若整个南京实行多校划片，包括小学和初中：
（一）鼓楼区集中了南京超过一半的优质小学与初中，划片让鼓楼成为真正意义上的学区房区，优质学校众多，房价全是学区房之价，峰值价未必降，但谷底价全部起来；
（二）其他区孤零零的优质学校，“峰”被削掉了，“谷”未必起得来。比如玄武区的北京东路小学、南师附小，老白下的游府西街小学，周边学校相对普通；
（三）新城区影响其实并不大。因为新城区属于全新、整体规划片区，教育多为九年一贯制，本身就隐含带有“片区”性质。以河西为例，假想一下：
奥东片区：新城教育集团。
初中：新城初中、新城初中北校区、新城初中南校区
小学：新城小学、新城小学北校区、新城小学南校区
多校划片与摇号入学，仅仅实现的是奥东新城教育集团内部均衡，教育赋值趋同。与之类似，奥西北为中华教育集团片区，奥西为致远教育集团，河西南则为南外教育集团片区。
PART 5
优质学校供给是关键
老百姓的诉求是什么？自家孩子无门槛的上顶级好学校。
基本上这是痴人说梦。
好的学校之所以好，无非在于门槛，失去一帮极重视教育、买得起学区房还付得起课外培训费的鸡血家长们，再好的学校也会沦落。
多校划片与摇号入学的政策影响，如前分析，只对于教育不均衡的区域能“削峰填谷”，确实会打击学区房房价。但对优质教育云集的区域毫无办法，说不定还整体推高房价，对于新城区的9年一贯制片区也同样无意义。
其实，打击学区房不是核心诉求，关键是优质学校的供给。
但别指望民办崛起。
现在南京有个现象叫“得房率”，得房率=房源/认筹数，往往低于1:3。比“得房率”更恐怖的是民办小学的“入学率”，入学率甚至低于1:20。
事实是，这些民办小学还远远称不上顶级，无法与传统一线公办名小媲美，“入学率”就已经如此疯狂，如果民办再崛起，这畸形的入学率与普通大众又有何干系？
所以，我的观点是：
（1） 多校划片+摇号入学，能给学区房的上涨预期降温，但无法彻底根除学区房；
（2） 根除学区房也不是目的，核心诉求是提供更好的优质学校；
（3） 公办依然是大众教育，而民办只是少数人的教育。对于目前的中国，无论是北京还是上海、南京，更多的普通家庭若想要优质教育，只能通过学区房。这是相对透明公开、能保底、你情我愿的市场手段；
（4）北京朝阳区的改革确是教育变革的起点，学区房不会就此陨落，但会根据不同片区、不同情况分化，学区房不能像过去那样闭着眼睛买了。