【开盘快报】亚新美好香颂/永威上和郡/绿都澜湾/碧桂园万山湖壹号开盘详情解析

据CRIC房价测评统计，（8.25-8.27）亚新美好香颂/永威上和郡/绿都澜湾/碧桂园万山湖壹号4个项目开盘；

详情解析如下：

一：中牟县/亚新美好香颂

项目地址：中牟县绿博大道与屏华路交会处南300米

开盘时间：2017年8月25日（周五）

推案体量：269套

开盘概述：

本次开盘推出是1#、6#小高层共171套；2#、3#小高层共40套；18#、19#、20#洋房共58套。小高层按揭成交均价13000-14000元/㎡,一次性成交均价11500-12500元/㎡；洋房标准层按揭15000-17000元/㎡,一次性14000-16000元/㎡、洋房首层按揭23000-26500元/㎡,一次性21000-24000元/㎡。截止开盘结束，销控显示去化率 95%，去化效果较好。

开盘户型：

本次推出小高层房源，主要针对功能性改善客户，户型紧凑实用，动线清晰，设计较合理。

推出洋房房源，主要针对品质性改善客户，户型宽敞舒适，动线清晰，功能分区明确。

分析师点评：

销售分析：去化率95%，整体去化较好。原因主要是首次推出，推出套数少，积累客户量大；产品本身品质以及区位优势，对客户吸引力较大；绿博组团生态环境优越，拥有着3000亩绿博林海，万亩郑汴公园，地铁8号线贯穿，有着不可复制的优势。

客户分析：大部分客户来源于郑东新区和金水区高阶白领，年龄段主要为25-40岁，该年龄段客户属于事业上升阶段，高收入群体，购买实力强，以投资或者改善为主。

产品分析：本次开盘推出1#、6#小高层共171套；2#、3#小高层共40套；18#、19#、20#洋房共58套 。本次推售产品为110-128㎡带装修小高层、148-188㎡花园洋房，实为改善型置业首选。

价格分析：小高层按揭成交均价13000-14000元/㎡,一次性成交均价11500-12500元/㎡；洋房标准层按揭15000-17000元/㎡,一次性14000-16000元/㎡、洋房首层按揭23000-26500元/㎡,一次性21000-24000元/㎡。小高层以成品交付，价格优势比较明显，而且位置也比较优越，客户认可度比较高。

二：中牟县/永威上和郡

项目地址：中牟县绿博大道与人文路交会处南1000米路东

开盘时间：2017年8月24日-8月26日

推案体量：204套

开盘概述：

本次开盘推出是16#、21#、26#小高层共 204套,小高层成交均价15000元/㎡。截止开盘结束，小高层去化率 83%，去化效果良好。

开盘户型：

本次推出小高层房源，主要针对品质性改善客户，户型宽敞舒适，动线清晰，功能分区明确，设计较合理，客户认可度高。

分析师点评：

销售分析：小高层去化率 83%，去化效果良好。原因主要是小高层首次推出，推出套数少，前期蓄客期长，积累客户量大；老业主口碑以及项目品牌对目标客户的吸引力较大。

客户分析：80%客户来源于郑东新区和金水区，80%以上客户为郑州市区中高收入群体，35-50岁年龄段的中高层员工为主要客群，该年龄段客户基本处于事业上升、稳定期，购买实力较强，以品质改善和终极改善为主。

产品分析：本次开盘推出是16#、21#、26#小高层共 204套。小高层主要针对品质性改善客户，户型设计方正，南北通透，内部动线设计较合理，宽敞舒适，客户较认可。

价格分析：小高层成交均价15000元/㎡，小高层单价高于周边竞品单价1000元/㎡。小高层定价较合理，项目品牌以及老业主口碑对客户吸引力较大，1.60低容积率，17F小高层一梯一户配置，价格和产品具有独特优势。

三：管城区/绿都澜湾

项目地址：管城区紫荆山南路与宇通路交会处（地铁2号线站马屯站）

开盘时间：2017年8月26日（周六）

推案体量：372套

开盘概述：

本次开盘推出的是三期超高层2# 、5# 、8#部分房源共计372套，均价13700元/㎡。截止选房结束，销控显示去化361套，去化率为97%，去化优秀。

开盘户型：

产品主要针对刚需、刚改客户，面积区间89-143㎡，跨度较大，客户选择性较多。

现场流程：

分析师点评：

销售分析：本次开盘推出超高层2#、5#、8#部分房源共372套，去化361套，去化率为97%，去化优秀。主要原因有：蓄客时间长，蓄客量充足；项目位置绝佳，位于地铁口且配套成熟；绿都的品牌，客户比较信赖。

客户分析：年龄在25-50岁之间，主要是管城区、二七区的地缘性客户及周边外溢性客户，以刚需、刚改客户为主，选择在此购房大多是看重绿都的品牌及项目配套等。

产品分析：此次开盘推出的产品面积为89-143㎡，可选择性较大。主力户型89㎡、97㎡的三房，格局方正，空间利用率高，满足刚需客户；户型143㎡的四房，户型方正，南北通透，居住舒适度高。

价格分析：此次开盘均价13700元/㎡，其中89㎡均价13800元/㎡，其它户型均价均为13700元/㎡。相对于上次开盘均价13500-14000元/㎡，无明显波动；该片区同类产品目前均价为13500-13800元/㎡，基本持平。

四：荥阳市/碧桂园万山湖壹号

项目地址：荥阳市陇海快速路索河湿地公园（丁店水库）西侧

开盘时间：2017年8月26日（周六）

推案体量：103套

开盘概述：

本次开盘推出是双拼别墅合计52栋共103套，成交单价20000元/㎡，截止开盘结束，去化率约88%，去化效果良好。

开盘户型：

本次推出高层235-308㎡双拼，针对二次改善及终极置业客户，户型面积较大，舒适度高。

现场流程：

分析师点评：

销售分析：开盘当天推出103套房源，至开盘结束，去化90套，去化率88%，去化效果较好。主要原因是前期客户积累量充分；碧桂园项目品牌优势；项目周边自然环境好，自驾交通便利。

客户分析：客户主要来自郑州市各区域，以企业高层管理人员及私企老板为主，置业目的主要是终极改善类型，对周边环境及项目自身要求较高。

产品分析：本次开盘推出是235-308㎡别墅房源，均为1T1H，2个单元，1-4F，毛坯交付。开盘房型面积较大，功能分区明确，设计合理，居住舒适度高，客户认可度高。

价格分析：本次开盘别墅成交均价20000元/㎡，235㎡均价18000元/㎡，289㎡均价20000元/㎡，308㎡均价22000元/㎡，成交均价与房型面积成正比；洞林湖片区别墅均价约22000元/㎡，项目本次开盘价格较为适中，客户对价格较为认可。

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