10月报：市区住宅供应大幅下降，成交均价为13304元/㎡，环比+5%；公寓供应下降，成交均价11129元/㎡，环比-3.6%
10月郑州房地产住宅市场和公寓市场情况如下：
住宅市场：
★10月商品住宅供应85.78万方，环比-40%，同比+7%；
★10月商品住宅成交46.47万方，环比-65% ，同比-56% ；
★10月商品住宅成交均价为13304元/㎡，环比+5%，同比+13%；
★10月商品住宅存量为326.06万方，去化周期为3.9个月
公寓市场：
★10月公寓供应8.13万㎡，成交8.23万㎡；成交均价为11129元/㎡
住宅市场
住宅市场·供应
主城区商品住宅市场月度供应：本月郑州主城区商品住宅供应大幅下降，供应环比下降40%，因八、九月份供应较多，十月供应明显放缓，仅85.78万㎡；供求比为1.85，处于供大于求的状态，供应最高为亚星盛世雅居（990套，11.38万㎡）
住宅市场·成交
主城区商品住宅市场月度成交：受10月限制备案影响，成交下降；10月商品住宅成交46.47万㎡，环比-65% ，同比-56% ；成交均价13304元/㎡，环比+5%，同比+13%，达到今年历史峰值；成交面积最高为鑫苑国际新城（443套，4.47万㎡）
住宅市场·存量
主城区商品住宅存量：存量上升；10月商品住宅存量为326.06万㎡，较上月有所上升；去化周期增至3.9个月，环比+21%，整体市场去化压力适中，比较健康。
住宅市场·区域
八大区商品住宅供销价走势：10月商品住宅二七区供应量最高，为25.03万方，共6个项目供应支持，其中亚星盛世雅居供应11.38万方，占惠济区总供应的45%；管城区成交8.38万方，位居第一，其中鑫苑国际新城成交4.47万方，为管城区主力成交项目。
八大区商品住宅存量：10月商品住宅存量最大为惠济区69.40万㎡，去化周期达5.5个月，高新区10月供小于求，存量环比下降28%，去库存力度较大。
住宅市场·业态
高层市场：本月高层产品成交44.85万㎡，为市场主力成交产品，成交均价为13136元/㎡，环比+5%，同比+29%，高层产品成交主力项目为鑫苑国际新城、锦艺四季城等。
洋房市场：本月洋房产品成交1.53万㎡，环比-53%，同比-40%，成交均价为17523元/㎡，环比-8%，同比-21%，洋房产品成交主力项目为锦艺四季城、国投玖棟等。
别墅市场：本月别墅产品成交0.10万㎡，环比-82%，同比+7%，成交均价为23475元/㎡，环比-10%，同比+7%，仅鸿园、正弘瓴筑有备案成交。
住宅市场·结构
成交结构：10月商品住宅90㎡以下产品线成交占比37%，依然为市场主体，整体占比呈上升趋势，高端产品180㎡产品线成交占比6%，环比上月持平，市场表现仍以刚需和首改产品为主。
首次置业本月全市成交占比37%，主要来源于鑫苑国际新城（443套，4.47万㎡）、广电天韵（193套，2.73万㎡）、锦艺四季城（226套，2.47万㎡）、郑报润园（155套，1.69万㎡）等项目。
价格变化： 10月商品住宅180㎡以上高端产品均价16498元/㎡，环比上月基本持平；首置90㎡以下成交均价波动较大，成交均价13063元/㎡，首改、再改面积段产品均价呈缓慢上升趋势。
由上图发现180㎡以上高端产品价格波动明显，受个案影响较大，本月广电天韵历史备案项目影响，整体拉低了高端产品的成交均价。
刚需类产品线（90㎡以内）：成交项目主要分布在郑州三环外。其中，鑫苑国际新城成交2.55亿，排名第一；TOP10项目成交额占刚需类产品成交的47%。
功能性改善类产品线（90-120㎡）：成交项目主要分布在三环内及沿线。其中，鑫苑国际新城成交1.34亿，排名第一；TOP10项目成交额占首置首改类产品整体成交的48%。
功能+品质类改善产品线（120-180㎡）：成交项目分布以郑新路板块为主，受区位及备案滞后影响，价格差别较大。TOP10项目成交额占再改类产品整体成交的43%。
品质类产品线（180㎡以上）：成交项目主要集中分布在北龙湖板块。其中，正商善水上境成交金额0.69亿元，排名第一；TOP10项目成交额占高端类产品整体成交的73%。
结构分析：10月份商品住宅成交套数共计4932套，多以三房产品为主，占比59%，其中80-90㎡小三房产品成交套数最多（993套），为市场主力，占比23%，其次为80-90㎡二房，成交618套，占比14%。
住宅市场·排行
成交排名：10月商品住宅成交金额前三名分别为鑫苑国际新城、锦艺四季城、海马公园。
板块排行：10月北龙湖板块、中心区板块、高铁板块成交均价位居前3名。其中，北龙湖板块23666元/㎡，中心区板块16172元/㎡，高铁板块14533元/㎡。
商品住宅市场小结
1、市区市场供销双降：本月郑州主城区商品住宅供应大幅下降，供应环比下降40%，因八、九月份供应较多，十月供应明显放缓，近85.78万㎡；供求比为1.85，处于供大于求的状态；受10月限制备案影响，成交下降；10月商品住宅成交46.47万㎡，环比-65% ，同比-56% ；成交均价13304元/㎡，环比+5%，同比+13%，达到今年峰值。
2、市区库存增加、去化周期上涨：存量上升；10月商品住宅存量为326.06万㎡，较上月有所上升；去化周期增至3.9个月，环比+21%，整体市场去化压力适中，比较健康。
3、10月商品住宅存量最大为惠济区69.40万㎡，去化周期达5.5个月，高新区10月供小于求，存量环比下降28%，去库存力度较大。
4、本月高层产品成交44.85万㎡，为市场主力成交产品，洋房产品成交1.53万㎡，环比-53%，别墅产品成交0.10万㎡，环比-82%。
公寓市场
公寓市场·供应
主城区商品住宅市场月度供应：供应下降，10月公寓新增供应8.13万㎡，环比-41%，本月供求比为0.99；供应最高为高新区翰林国际城（1407套，4.05万㎡）。
公寓市场·成交
主城区公寓市场月度成交：成交下降；10月公寓成交8.23万㎡，环比-55% ，同比-2% ；成交均价11129元/㎡，环比-3.6%，同比+13%，本月成交面积最高为锦绣山河（479套，2.00万㎡）。
公寓市场·区域
八大区商品住宅供销价走势：10月公寓新增供应以高新区居首，为4.05万方，仅有翰林国际城一个项目供应支持；二七区成交3.78万方，位居第一，锦绣山河、正商城为区域成交主力项目。
小结
公寓市场小结
1、公寓市场量价双跌、供应下降：10月公寓新增供应8.13万㎡，环比-41%，本月供求比为0.99；成交下降；10月公寓成交8.23万㎡，环比-55% ，同比-2% ；成交均价11129元/㎡，环比-3.6%，同比+13%。
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