地下空间的产品发展变革之路

01

因势利导，地下空间蛰伏多年

地产行业发展了十余年，成为了中国经济发展重要的压舱石。城市房地产行业的兴起为全国的城镇化发展提供了动力，为不断增加的城市人口提供了载体。城市的面貌因行业发展而日新月异，全国范围内也产生了大量的优质地产项目。

从房企内部的视角去看一个项目，则多了一些工业化和模块化的思维。整个项目的开发运营会由投资、研发、工程、采购、成本、营销等各条线来构成全流程，整个项目的产品则由规划、建筑、景观、精装、结构等多个模块来构建。

开发住宅类项目，提供良心居住产品是企业的底线，实现口碑跃升和社会效益是附加值，但实现项目更高的收益率才是绝大多数项目的根本。尽管不同的房企会有战略层面的差异，布局一二线和三四线的思路不同，高周转和做溢价的盈利逻辑也各有千秋。不过具象到每个项目上，几乎都会面临两个难题：

1. 客户对什么细节敏感？什么是客户置业的决策因素？

2. 项目的不同产品模块，哪个对成本影响大？这个成本投入值不值得？

品牌房企在过去十年间，针对这两个问题做了大量的研究，关于第一个问题客户敏感点，我们可以来看一些具有参考价值的内容（数据均来源于房企产品战略研究内部文件）：

我们尽可能地选择了不同区域、不同档次的产品对应客户敏感点分析内容，尽量摒弃掉因区域或客户个性化造成的结论误差。在这种情况下，我们依然发现了一些共性：

1.非产品模块的地段、交通、价格、外部配套客户敏感度均较高；

2.产品模块中户型和景观是大众之选，规划、建筑、智能化也有一部分的客户关注。

解决了客户敏感度的分析问题，我们再来看一下产品的成本分析。同样我们来找一些具备参考的房企研究数据来说明（数据来源于房企产品标准配置研究内部文件）：

通过对于某典型房企的不同产品线的分项产品模块成本研究，我们发现，户内装修、公共空间装修、地下室和外立面是项目耗费成本的重要产品模块。

了解了房企关注的客户敏感度和产品成本特征后，我们就可以通过一个二维对比来看出房企产品关注点的逻辑了。

持续发力项（高敏感度+少成本）：用较低的成本投入实现较高的客户敏感度这是房企比较喜欢的模块，景观符合条件，户型成本投入更多的是集团层面的研发成本，如果能得到复制那么均摊成本也较低，因此户型和景观是倍受青睐的产品发力点；

主动攻克项（高敏感度+高成本）：虽然成本较高，但是成本的投资可以换来较高的客户敏感度以及营销转化力，那么这类模块也是房企愿意根据项目的具体情况去选择性发力的，示范区、建筑、智能化等都是如此；

被动忽略项（低敏感度+少成本）：既不花太多成本，客户也不敏感的大都是内在产品内容，大都基本配置即可；

谨慎配置项（低敏感度+高成本）：高成本还不能换来客户敏感性的，那只能是谨慎考虑甚至尽量规避的了。地下空间便属于此类。

地下空间不受重视的原因，通过上述分析已经很清楚了，既要花很大成本，又不能对于项目溢价有太多帮助，客户敏感度很低。因此在过去很多年里，地下空间都是开发商并不关注的模块，基本的配置是这样的：

刚需项目——符合车位配比标准，地面争取解决掉约15%-20%，尽可能减少地下开挖量；

改善项目——车位配比尽量实现户均一个，同时尽量实现人车分流；

高端项目——车位配比1：1.5以上，人车分流，地下车库铺装材质升级。

如上图所示，这个阶段关于地下空间的研究都还聚焦于功能性和经济性的研究，地下空间还没有真正实现产品的价值。

02

竞争红海，地下空间价值激活

 1.原有敏感模块同质化严重，房企被动发掘革新模块

如果说十年前的地产行业开发还是属于粗放式、高周转的营销主导时代，那么随着土地价格的攀升、客户需求的增加、行业竞争压力的增大，房企或主动或被动地转向产品主导时代。小成本高溢价的产品内容自然成为了房企较重视的产品打造方向，因此我们看到了类似于这样的市场产品特征（数据来源于房企产品线研究文件）：

我们选取了同一座城市的典型品牌房企同面积段户型，通过对比发现产品从户型结构到产品细节设计几乎完全一致，可以说在不断趋严的设计规范和同行共识的关注下，倍受关注的产品模块例如户型、景观等已经很难轻易地做出亮点了。在这种产品竞争红海的背景下，我们发现房企纷纷开始另辟蹊径，挖掘产品新亮点，过去不受重视的产品模块迎来了机会。

 2.汽车保有量激增，停车痛点开始激发

那么过去的非敏感产品模块，谁会有更好的市场前景？

从微观的正常居住和生活层面，我们发现停车逐渐成为生活的痛点。停车位不够用、地面停车造成社区的活动安全隐患、地下车位太小导致停车难度大、地下车库环境太差、地下车库交通动线混乱等等，都成为了在生活中干扰我们的问题，直接影响到社区的居住品质。

那么再从宏观层面来挖掘一下这种痛点激发的原因，我们发现，过去十年全国的汽车销量出现了跳脱式的增长，过去的生活奢享附加产品如今成为了大部分人群的生活标配产品，日益增加的汽车使用量和并未受到相应重视的社区地库配置条件之间的矛盾被激发。

国内乘用车销量年度走势图（2000-2016年）

 3.客户需求开始细分，产品出现多种革新

当然，其他的非敏感模块也开始凸显其价值，例如物业的品质、带装修的便利、全屋系统的定制等。但是我们看到在地下车库模块中，出现了大量的产品亮点，可以说地下空间的价值在市场和行业发展过程中已经被激活。

03

跃变时代，地下空间重新定义

 1.车库是功能的合集，还是场景化的打造？

市场上的地下车库产品升级中，按照马斯洛需求理论，生理需求（有车位能停车）、安全需求（安防及导视系统）、社交需求（配套休憩空间）、尊重需求（舒适度、个性化等）基本都实现了，那么车库的根本的自我实现需求是什么？

我们仔细分析了当前户型产品价值的发展趋势，发现功能空间的研究在弱化（总面积局限），场景化和动线设计在改变。户型尚可根据生活习惯构建更生动的场景，那么车库有没有可能构建动线化的场景？地下车库不仅仅是一个停车的静态空间，亦是一条使用频次逐渐增高的归家生活动线，如何让这条动线真正成为归家的风向标？

正因为此，在我们实地参观这个项目的地下车库时，感受很强烈（当然这也是少数在示范区重点展示车库的项目）。车库入口模块整体的石材贴面给予归家很大的舒适感，约3.6m车库入库高度缓解了入库的逼仄感，舒缓的坡度和坡道的防滑静音设置也给车行提供了更好的安全保障。通过车库归家的第一个模块安全而温馨，增加了归属感。

停车区模块首先实现了车位尺寸的舒适性和个性化，不仅改变了传统约2.7m*约5.5m的停车困境，做了统一的尺寸升级，而且还预留了房车、加长豪车的停车车位，实现部分客户的个性化停车需求；其次是停车区材质的应用升级，金刚砂比环氧地坪多的不仅仅是造价的投入，更多的是防滑耐用的安全性，格栅吊顶整理了杂乱的地下管网，给人以舒适之感；还有对未来性考量，车库做到了全充电设备管网预留，也为未来的电动汽车增量做好了准备。

入户前区有临时停车空间设置，入户的地面图案和标识牌给予入户明确的导向性；地下入户大堂兼顾了空间尺度、灯光效果、智能管控系统，共同打造出不亚于一层入户大堂效果的地下入户大堂。

功能诚可贵，体验价更高。走过瀚海观象的地下车库，忘却的是材质带来的尊享性，记得的是连贯的入户归家的愉悦感。这种愉悦感甚至在住宅尚未交付之时已提前兑现，足见项目的满满诚意。这应该就是我们在找寻的地库产品自我实现的答案。

 2.地下空间是否等同于地下车库？

当我们找到了地下车库可以实现的产品配置答案后，接下来要思考的问题是，地下空间是不是等同于地下车库？它还有没有其他可行的功能？

大部分项目的答案是肯定的，地下开挖的成本太高了，地下做停车也逐渐成为了标准配置，其他功能没必要。

放弃阳关大道去走崎岖山路的，往往能看到更美丽的风光，项目也是如此。一个项目在整体规划中将地下车库、地下会所、下沉式景观空间进行一体化设计，其一实现了户内外空间更合理的融合；其二实现了空间层次的丰富；其三增加了社区功能空间与活动空间联动的便利性；其四构建了整个项目的功能核；其五构建了项目标识性的主轴线。这样的地下空间跳出了地下车库的单一概念，在复合的功能和丰富的层次间，打造了社区的“精神内核”。

瀚海观象，不仅有远观象湖的格局，更有地下空间构建的深度思考。在项目的地下空间中，我们看到了项目秉承的良心，也看到了产品发展的未来。

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