点击蓝字关注我们导读后疫情时代下，房地产行业也在不断发生变化，郑州作为中原城市群的核心城市，叠加行业背景与城市客观因素的的双重影响，近两年楼市表现也不容乐观：新房市场供求双缓，规模低位运行；开盘规模与去化率持续走低；区域、项目间分化加剧；客户购买力不足；土拍规模回落，热度进一步下探；企业生存环境日益严峻，问题楼盘频发……郑州房地产市场经历了将近20年的发展，城市发展背景呈现多向性、摊大饼式。前期相对粗暴，省政府向东，市政府向西，后期随着城市框架的拉大，三四环为目前郑州发展主力，政府发展方向也相对散开。同时城市的发展协同房地产整体的形式变动。就房地产市场而言，10-15年只形成主城区的概念，近郊、远郊自我消化阶段，16年为市场转折点，主城封顶，热度蔓延近郊，同步带动远郊，市场发展以主城+近郊为主，20年至今，受配套、城市框架等综合因素影响，房地产价值回归主城，近郊、远郊回归自我消化。主城现在整体以保持稳定为主，政府或者在二手房、改善以及城市基建等维度进行发力；近郊的市场等主城稳定之后1年内为机会点，远郊预期依然处于自我消化阶段，低体量运行。城市内部市场分化严重，供求双降，价格增长动力不足，因此在全国层面要“实现房地产行业的长效、良性循环”的宏观背景下，郑州于2022年3月1日颁布了“郑19条”，拯救楼市筑底现状，政策颁布后新房、二手房市场迎来短暂回温，客户信心有所恢复，但疫情在3月底再次反复，城市停工、烂尾项目事件不断发酵，市场热度再度回落。政策颁布至今周期尚短，叠加疫情反复，当下市场表现仍旧低迷，短周期内仍将低位盘整，长周期在政策细则不断落位后或迎来市场拐点，但是在行业背景与疫情不确定因素等影响下，居民对于市场的信心以及收入的匹配性尤为关键。01郑州政策变化（节选）2021年全国经济增速减缓，房地产行业大环境转冷，企业暴雷，市场信心严重缺失，郑州内部“汛疫”叠加，内外交困，楼市低迷。2022年3月“郑19条”强力救市，提振市场信心，释放改善需求，“认贷不认房”，引导利率下调。但政策救市效果需要时间验证，新政下市场回温幅度有限，整体市场持续筑底盘整。1、政策利好纾困，刺激效果短暂，市场持续筑底盘整（部分略）1.1郑州内外交困，楼市处于低谷期2021年房地产行业告别白银时代，进入青铜时代，融资渠道全面收紧，政策层层加码下，房企出现债务危机，项目停工及延期交付数量急剧增多，市场信心严重缺失。郑州在2021年“汛疫”叠加下城市整体经济增速减缓，商品房销售额同比下滑22.6%，疫情反复不稳，经济低迷，居民消费预期转淡，购房意愿减弱，行业销售增长承压。2022开年，国家重点会议、重要部门传递的信号均表示当前主要任务是恢复市场信心，支持居民自住以及改善性购房需求，实现房地产行业的长效、良性循环，政策层面的转暖信号明显，但房地产行业当下仍处于深度调整期，主要行业指标加速探底，楼市持续低迷。郑州市在洪水灾害以及多轮疫情的捶打下，市场下探不止，韧性日渐不支。2022年1-2月郑州楼市处于低谷期，新开盘个数、去化、案场来访均处近五年低位，市场见底，亟待政策托底救市，加快恢复市场信心。图1：近六年1-2月郑州市商品住宅供求对标数据来源：CRIC2020图2：近六年1-2月郑州市案场来访成交对标图3：近六年1-2月郑州市开盘成交对标数据来源：市场监控调研1.2“郑19条”救市，利好效果有限，市场持续筑底盘整（略）2、金融贷款政策变化：二套首付比例下调，房贷利率不断下探（略）02新房市场特征（节选）2021年下半年惨淡行情延续至今，叠加暴雨与疫情影响，郑州楼市整体供销规模低位运行，降价促销、分销带客等手段层出不穷，但在企业和客户实力双挫后，观望情绪加重，政策宽松及让利短期难挽颓势，区域与项目间成交分化加剧。1、郑州商品住宅市场供求双缓，规模低位运行，增长乏力从备案数据上来看，2018年大郑州市场成交量达到顶峰，2019-2020年表现尚可，2021年后郑州房地产市场发展步履维艰，供销均呈现明显下跌态势，相比之下，价格2017-2021年呈现稳步上升趋势，特别是21年受主城偏改善成交抬升，大郑州整体价格升高至12711元/㎡，但整体市场持续下行，降价促销不止，截止2022年1-4月价格已下跌至11767元/㎡。2022年3-4月疫情反复，传统小阳春并未发力，3月成交量同比下降31%，4月成交量同比降幅增大至61%，2022年1-4月市场供求双缓，成交量仅为2021年全年两成。成交规模处于低位运行，市场增长乏力。图5：2017年-2022年4月大郑州商品住宅供销价走势图6：2021年-2022年4月大郑州商品住宅月度成交及同比走势数据来源：CRIC20202、开盘表现：集中开盘意愿下降，板块及项目分化加剧（略）3、客户情况：“新郑州人”安家需求为主力，疫情下置业周期延后郑州目前的成交的客户中，省内客户成交占比逐年上升至91%，而省内客户中地市客户占比近7成，“新郑州人”刚性安家需求为主力。客户的整体状态是期望得到稳定的收入以及选择匹配经济实力的产品。22年1季度来看，受疫情持续影响，地市客户跨市流动性不及往年，流向郑州置业的占比略有下降，但其首要购房客群的地位稳固。图8：2017年-2022年1季度大郑州省内与省外客户占比情况图9：2017年-2022年1季度大郑州省内客户来源占比情况数据来源：客户调研主力平均购房年龄连年增长，置业周期延后。不同户籍客群均呈现购房年龄增长趋势：本市客户以40-60岁成交主力，50-60岁近五年占比上涨约10%；环郑客户以中青年25-40岁为成交主力，30-40岁占比过半，近五年上涨约15%；地市客户以25-35岁为成交主力，25-29岁占比逐年下降，30-35岁占比逐年上升。近一年客户按揭比例达到新高位，购买力出现明显掣肘。市区客户按揭比例约为63%，郊县客户按揭比例约为89%，地市客户按揭比例高达97%。图10：2017年至2022年1季度本市客户年龄占比趋势变图11：2017年至2022年1季度环郑客户年龄占比趋势变化图12：2017年至2022年1季度地市客户年龄占比趋势变化数据来源：客户调研4、项目紧跟当下新政利好进行营销，分销依赖度高但效果难持续（略）5、五一市场回温乏力，呈现热闹有余、实效不足、冷热不均局面（略）03二手房市场（节选）郑州二手房市场与新房市场波动基本一致，2017年后成交量基本保持年均42万套左右，但近两年楼市安全性不断被提及，二手房现房优势凸显，市场地位有所提升。3月份政策对二手房政策扶持明显，二手房市场也实现了快速升温，但4月后疫情反复，政策支撑度下滑，成交有所回落。1、“新政后的第一反馈场”-

榜单提要本次克而瑞河南区域发布的2021年11月洛阳房企销售排行榜，用数据来呈现房企的业绩表现：洛阳2021年1-11月房企销售排行榜：建业集团（约41.99亿元），佳兆业（约36.76亿元），绿都地产（约26.79亿元）摘得操盘销售金额榜单前三名。佳兆业（约39.74万㎡），建业集团（约39.10万㎡），绿都地产（约25.44万㎡）摘得操盘销售面积榜单前三名。洛阳2021年11月商品住宅项目销售排行榜：建业中弘城（约2.68亿元），华耀城佳兆业水岸项目（约2.10亿元），碧桂园玖玺台（约1.87亿元）摘得项目销售金额榜单前三名。华耀城佳兆业水岸项目（约2.56万㎡），建业中弘城（约2.12万㎡），佳兆业华耀城洛阳中心（约1.27万㎡）摘得项目销售面积榜单前三名。榜单说明1、数据口径：本次测评企业范畴为洛阳范围内注册的房地产企业；2、统计数据来源：主要依据易居企业集团·克而瑞监测数据，同时参考企业年度公开数据及企业申报数据；3、指标解释：此次测评涉及到的榜单指标是以企业操盘为口径，即若某项目为多家房企合作开发，则该项目的业绩仅归入实际操盘企业，包含代建；4、项目属性：本榜单成交数据仅限商品住宅（普通住宅、别墅、酒店式公寓），不含动迁配套住宅及经济适用房、廉租房等保障性住房，也不包含商业(社区商业)、办公及其他非住宅属性房源；5、统计范围：洛阳市洛龙区、涧西区、伊滨区、老城区、西工区、瀍河区、高新技术开发区、经济开发区、孟津区、偃师区；6、统计周期：如无特殊说明，房企榜单统计时间区间自2021年1月1日起至2021年11月30日；商品住宅项目榜单统计时间区间自2021年11月1日起至2021年11月30日；7、数据复核：采取多方数据交叉复合原则。通过监测数据、公开数据对企业相关数据进行多方验证和复核，针对数据不一致的情况通过多种渠道，包括但不限于企业提供相关文件自主申报，予以复查确认后亦纳入统计范围。012021年1-11月洛阳房企操盘金额榜022021年1-11月洛阳房企操盘面积榜032021年11月洛阳商品住宅项目金额榜042021年11月洛阳商品住宅项目面积榜05榜单解读营销手段增加

文化，是一个城市发展的动力。城市因文化而有了色彩，文化因城市而有了寄托。如今的郑州，城市的版图不断扩大，经济飞速发展，重大规划利好不断，一片蒸蒸日上之下，唯独缺少了一张城市文化名片。今年，依托高新区优质的科技、教育资源，不可复制的人文资源、舒适宜居的生态环境，康桥将高新区的优质资源巧妙整合，推出了康桥山海云图。项目自发布以来，就备受各方关注。本期对话实战派活动，我们邀请到了康桥山海云图的“家·生活体验馆”

”随着七普人口数据披露，我国老龄化社会特征加速显现，人口红利时代正在慢慢远去。全龄化社区作为适合全民居住、终生居住的社区，其定位契合部分家庭三代居住的现状及未来居家养老的国情。在市场需求、政策支持和国情定调的三重因素下，也将成长为未来成熟的社区开发模式。房子不仅是一个“安身之所”，更是一家人身心健康、幸福的“栖息地”，其日常锻炼、休闲、娱乐、亲子等功能也越来越具体化，并且家庭成员年龄段不同导致的需要也是各不相同的。目前市场上呈现出的全龄化配套在大类上可分为少儿期（儿童乐园、书画学堂）、中青年期（运动健身、休闲会客）和老年期（(娱乐茶室、运动康体）。而装置全龄化生活模块的空间，也常可以分为两大类：室内泛会所/会所及户外活动空间。

榜单提要本次克而瑞河南区域发布的2021年1-11月大郑州房企销售排行榜，用数据来呈现房企的业绩表现：大郑州2021年1-11月房企销售排行榜：碧桂园（约97.34亿元），万科地产（约90.07亿元），融创中国（约89.84亿元）摘得全口径销售金额榜单前三名。正商集团（约87.68万㎡），万科地产（约75.61万㎡），碧桂园（约75.54万㎡）摘得销售面积榜单前三名。大郑州2021年1-11月本土房企销售排行榜：康桥集团（约87.42亿元），正商集团（约85.62亿元），建业集团（约68.05亿元）摘得全口径销售金额榜单前三名。正商集团（约87.68万㎡），康桥集团（约61.72万㎡），建业集团（约53.94万㎡）摘得销售面积榜单前三名。榜单说明1、数据口径：本次测评企业范畴为大郑州范围内注册的房地产企业；2、统计数据来源：主要依据易居企业集团·克而瑞监测数据及郑州市住宅与房地产业协会·郑州360房产网公示数据，同时参考企业年度公开数据、企业申报数据；3、指标解释：此次测评涉及到的榜单指标均为企业集团连同合营公司及联营公司所有项目业绩的累计值，不考虑权益和操盘，不包含代建；4、项目属性：本榜单成交数据仅限商品住宅（普通住宅、别墅、酒店式公寓），不含动迁配套住宅及经济适用房、廉租房等保障性住房，也不包含商业(社区商业)、办公及其他非住宅属性房源；5、统计范围：郑州市主城八大区，以及航空港区、上街区、新郑市、荥阳市、中牟县、登封市、新密市、巩义市；6、统计周期：如无特殊说明，统计时间区间自2021年1月1日起至2021年11月30日；项目统计时间区间自2021年11月1日起至2021年11月30日；7、数据复核：采取多方数据交叉复合原则。通过监测数据、公开数据对企业相关数据进行多方验证和复核，针对数据不一致的情况通过多种渠道，包括但不限于企业提供相关文件自主申报，予以复查确认后亦纳入统计范围。012021年1-11月大郑州房企全口径销售金额榜022021年1-11月大郑州房企销售面积榜032021年1-11月大郑州本土房企金额榜042021年1-11月大郑州本土房企面积榜052021年11月大郑州项目销售金额榜062021年11月大郑州项目销售面积榜07榜单解读01万科排名升至榜眼，前期储备兑现发力，明年市场份额或持续突破回顾2021年1月榜单，万科主力在售项目约10个，在销售金额TOP15榜单中，在售项目个数排名第五，销售额排名第二，企业在大郑州的积极布局与品牌、产品效应为企业的销售奠定扎实基础。后续经历整体市场的洗礼沉淀，万科在销售金额TOP20榜单中基本稳定在探花位置，本月升至榜眼位置，与万科前期的有效土储，现在销售兑现有强大关联。据不完全统计，万科在2021年累计约7个项目实现首次推盘，新推项目的入市销售为企业的整体业绩添砖加瓦，其中惠济区万科翠湾中城项目于2021年10月份实现首次推售，并以销售金额约4.09亿元，摘得大郑州21年11月商品住宅项目销售金额TOP10头名。在万科持续深耕大郑州战略引导下，万科在2021年首批次地土拍中摘得北龙湖地块，即将入市的万科拾谧森语项目以及在郑州金水核心区域城改项目万科古翠隐秀，已经为万科明年的市场份额做好储备，保驾护航。01企业特殊营销动作得到有效反馈，以价换量尚余空间2021年郑州市场整体营销端，并不达预期，整体规模同比去年下滑约20%，市场供应有增无减，也加剧了市场在售项目去化压力和竞争格局，特别是在金融政策条件趋紧的情形下，因此触发了企业层面的大幅度的特惠动作，在11月19日的二批次土拍中，融创珑府后期地块提前终止，企业的整体经营压力，对现金流的把控是企业现阶段的重中之重。大郑州21年11月商品住宅项目销售金额TOP10排名中，融创一共4个项目位列其中，融创也在企业销售金额TOP20榜单排位上升至探花。企业层面的优惠动作，在短时期内得到有效反馈。01总结年终冲刺仅剩最后30天，企业层面已经开始官宣倒计时年终冲刺海报，企业的营销动作或将持续刷新，期待年终战绩发布。免责说明：克而瑞所发布的“2021年1-11月大郑州房企全口径销售金额榜”“2021年1-11月大郑州房企销售面积榜”“2021年1-11月大郑州本土房企金额榜”“2021年1-11月大郑州本土房企面积榜”系以易居企业集团·克而瑞监测数据及郑州市住宅与房地产业协会·郑州360房产网公示数据，同时参考企业年度公开数据、企业申报数据，利用克而瑞第三方测评机构的行业优势和专业立场，通过多维度数据监测、多元化综合评判所生成的2021年1-11月大郑州房企全口径销售金额榜、2021年1-11月大郑州房企销售面积榜、2021年1-11月大郑州本土房企金额榜、2021年1-11月大郑州本土房企面积榜，为尽可能避免公开数据和监测数据的失真，实现信息核实之目的，对于未自主申报数据的部分企业，视情况不纳入榜单。克而瑞明确表示，上述榜单内容为独立见解仅供参考，克而瑞不对使用上述榜单及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就榜单相关内容享有全部的解释权。本文版权归克而瑞河南区域所有

科技筑家是当下的行业热点话题之一。的确，随着科技的不断进步以及5G技术的发展，曾经科幻电影中遥不可及的情节，正在变得清晰，变得可以触碰，人们对智慧科技的期待与需求也越来越高。为了顺应时代的变革，以及人居的需求。康桥在去年推出了他们首个千亩互联智慧大盘康桥未来公元，便捷的智慧科技，先进的人居理念，项目一经推出，就备受客户青睐。本期对话实战派活动，我们邀请到了康桥未来公元“家·生活体验馆”MS.GUO，跟随她的视角，一起来领略康桥智慧匠造——康桥未来公元吧。精彩观点智慧生活是一种“万物物联”的概念，我们希望给予业主更具前沿的居住便利和娱乐享受。以人为尺度革新城市生活，致力于打造一座共享、开放、活力的AI智慧互联生活城邦，一座全新的康桥城市始终秉持“是家，更是家人”的服务态度，希望能给业主带去“家人般”的关怀。我们建造的不止是建筑钢筋水泥的房子，而是提供给业主一个温馨、舒适、有品质的家和社区生活。▲访谈现场图以下为访谈详细内容您好郭老师，作为康桥集团的首个智慧社区，康桥未来公元会怎么样实现这种生活场景？MS.GUO：我们认为智慧生活是一种“万物物联”的概念，从智慧城市的大数据时政管理延展到AI智慧安防社区，再到全屋智能。我们希望生活中出现的“物品”都将与“云端计算”联络起来，给予业主更具前沿的居住便利和娱乐享受。为此康桥联合海康威视成立了智慧实验基地，倾注大量财力物力成立创新产品事业部、数字科技中心、物业信息部、科技建筑部，集公司全力将康桥产品升级迭代。在康桥未来公元，项目将从5G生活提升为7G生活，我们提供了7大智慧生活场景，即智能出行场景、智能健康场景、智能安防场景、智能服务场景、智能乐活场景、未来教育场景以及智慧颐养场景。我们希望不只是在硬件上的做到科技智能，更是从服务、从生活的方方面面，都能享受到智慧生活带来的品质与舒适。康桥未来公元所处的片区刚好在郑州目前房产热土，是想带给客户哪些不一样的生活方式？MS.GUO：在康桥未来公元，康桥引入了Walkable

2门槛：TOP30房企保持规模优势百强门槛191.4亿元2021年1-11月，百强房企在各梯队销售门槛继续提升的同时，规模增速也呈现一定的分化,

”建筑是人对空间的归属，自然是人对自由的载体。随着城市化进程不断加快，城市逐渐摆脱钢筋水泥的刻板形象，建筑师们试图从自然空间中获取灵感，将自由的自然元素赋予到建筑形态中，找到建筑与自然平衡，回应新时代的城市发展需求。当前快节奏生活背景下，人们对于社区的需求更是如此，希望从中寻求一种“久坐樊笼里，复得返自然”的舒适感。房企也纷纷聚焦于此，园林作为建筑与自然的媒介被加以重视，优秀的社区园林作品着实让人眼前一亮。

”时代的发展使然，人们对于住宅产品的追求已经不仅限于居住本身，开始更多注重感受的表达。从大布局到小布局，从外部到内部，从设计建筑布局，到社区园林、智能化、物业、装修、户型等等，住宅产品在保障居住者舒适的同时，也承载着企业的情怀。当下，客群从单一的居住需求转向多元需求，综合之下，品质成为各房企重点面对的话题。而影响一个楼盘的品质因素有很多，包括开发理念、地段、整体的建筑规划、园林设计、户型、建筑风格等等。相比之下，客户对于一个楼盘的初始印象大多停留在内部建筑的规划布局上，其中的关键就是体验感受，做好每一处细节，精度决定品质。

引言“品质筑家，相伴一生”是康桥集团始终秉承的企业使命。18年以来康桥集团作为成长于郑州的优质房企，康桥始终坚持着自己的企业使命，在高端人居、健康人居、智慧人居等方面进行着积极探索，并深入参与国家“城市更新”战略，推动城市高质量发展。今年9月23日，在上海举行的“2021年亚洲品牌大会暨2021年(第十二届)亚洲十大超级豪宅发布会”上，康桥新一代“湾系”作品“康桥天樾九章”成功夺魁，成为中原地区唯一获奖的豪宅作品。▲数据来源：《世界企业家》本期对话实战派活动，我们邀请到了康桥天樾九章的“家·生活体验馆”MR.卢，一起听听他是怎么解读康桥天樾九章的吧。精彩观点未来市场将是产品力层面的比拼。当下的改善产品应该是有优越的位置、超前的设计以及配套的场景化生活资源的加持。迭代不是推翻重来，而应是在原有的基础上，进行进一步的优化。地标并不应仅仅是建筑的高度，应该是有城市的象征，更要有城市的文明。▲访谈现场图以下为访谈详细内容从去年开始，市场普遍在提改善价值回归，以您的从业经验看，当下改善产品，应具备哪些要素？MR.卢：是的，郑州市场从2019年末到2020年改善需求不断增长，2020年更是被称之为郑州主城改善元年。我觉得就改善产品而言，改善不只是房子面积变大，还应有配套资源、产品设计、客户圈层等升级。所以我认为当下的改善产品应该是有优越的位置、超前的设计以及配套的场景化生活资源的加持。▲康桥天樾九章项目意向图那么面对这样的市场变化，康桥是怎么认为的？MR.卢：康桥认为，未来市场就是产品力层面的比拼。因此康桥在多年地产开发的基础上，研发出了“1-3-6”产品自驱生态系统（10%“创新型”项目、30%微创新型项目以及60%标注化项目），基于对创新型项目优质客户资源需求深入研究和落地印证，研发创新引领，实现自下而上、自上而下不断自我更新的生长系统。

”十四五”规划纲要提出，推进智慧社区建设，依托社区数字化平台和线下社区服务机构，建设便民惠民智慧服务圈，提供线上线下融合的社区生活服务、社区治理及公共服务、智能小区等服务。其实智慧社区这个概念已经提出来很多年了，各大房企也已经在该领域有所尝试，随着5G时代的到来，一些房企更是充分利用物联网、云计算、移动互联网等新一代信息通信技术研发新的科技智慧住宅社区，并已将研究成果付诸应用。

11月23日，距离郑州二批次地土拍结束仅过去4天时间，郑州市自然资源和规划局再次发布三批次地挂牌信息！共涉及约25宗土地，起拍价合计约168.66亿元，占地面积合计约1606.20亩，均为涉宅用地。▲数据来源：郑州市自然资源和规划局地块概况所属区域：二七区1宗、管城区1宗、郑东新区1宗、中原区1宗、惠济区2宗、高新区4宗、经开区7宗、金水区8宗土地性质：储备用地14宗、城中村改造项目用地9宗、合村并城改造项目用地2宗挂牌起始日期：2021年11月23日挂牌截止日期：2021年12月27日各地块位置示意图二七区01二七区集中供地1宗，为合村并城改造项目用地，应采用装配式技术建设，熔断后转为摇号方式确定竞得人。▲数据来源：郑州市自然资源和规划局管城区02管城区集中供地1宗，为储备用地，应采用装配式技术建设，熔断后转为摇号方式确定竞得人。▲数据来源：郑州市自然资源和规划局郑东新区03郑东新区集中供地1宗，为储备用地，应采用装配式技术建设，地块竞配建公共租赁住房，熔断后转为摇号方式确定竞得人。▲数据来源：郑州市自然资源和规划局中原区04中原区集中供地1宗，为城中村改造项目用地，应采用装配式技术建设，熔断后转为摇号方式确定竞得人。▲数据来源：郑州市自然资源和规划局惠济区05惠济区集中供地2宗，均为城中村改造项目用地，郑政出〔2021〕74号（网）地块应采用装配式技术建设。▲数据来源：郑州市自然资源和规划局高新区06高新区集中供地4宗，郑政高出〔2021〕17号（网）地块为合村并城项目用地，郑政高出〔2021〕14号（网）、郑政高出〔2021〕15号（网）、郑政高出〔2021〕16号（网）地块均为储备用地。郑政高出〔2021〕16号（网）地块位于国家安全控制区域范围内。竞买人在竞买前必须取得郑州市国家安全部门审查意见书。上下滑动查看更多▲数据来源：郑州市自然资源和规划局经开区07经开区集中供地7宗，均为储备用地，郑政经开出〔2021〕034号（网）、郑政经开出〔2021〕035号（网）、郑政经开出〔2021〕036号（网）地块应采用装配式技术建设。上下滑动查看更多▲数据来源：郑州市自然资源和规划局金水区08金水区集中供地8宗，除郑政出〔2021〕76号（网）、郑政出〔2021〕77号（网）为储备用地外，均为城中村改造项目用地。郑政出〔2021〕68号（网）、郑政出〔2021〕69号（网）、郑政出〔2021〕71号（网）、郑政出〔2021〕76号（网）、郑政出〔2021〕77号（网）地块应采用装配式技术建设。郑政出〔2021〕76号（网）地块位于国家安全控制区域范围内。竞买人在竞买前必须取得郑州市国家安全部门审查意见书。上下滑动查看更多▲数据来源：郑州市自然资源和规划局-------------本文版权归克而瑞河南区域所有

据河南省洛阳市、漯河市、驻马店市、新乡市、南阳市、信阳市、许昌市、开封市八地发布公告，预计供应土地共计约71宗，起拍价共计约45.29亿元，合计占地面积约2118.62亩。土地供应·

如需完整版月报请转发该链接到朋友圈并扫描底部二维码添加微信号提供：企业+职位+截图届时我们将在24小时内发您pdf报告10月份，开封土地供应约32宗，用地面积约104.39万㎡，其中商住用地约24宗，商服用地约8宗；开封10月份有9宗土地挂牌截止，8宗成交，1宗终止，均底价成交，成交亩单价约501万/亩，楼面价约4409元/㎡。10月份国庆营销节点，特惠活动频繁，开封市场销量微涨，市场存量维稳，去化周期上涨至约15.2个月，库存量较为健康。国庆节点促销效应短暂，节后成交量持续下探，十月底受个别项目降价影响，成交有所回涨，11月份郑州疫情复起，开封亦加强管控，房企冲刺节点提前。#

11月19日，郑州第二次集中土拍正式开始。郑州第二次集中土拍中，主城区共涉及约15宗土地，除4宗因故终止出让外，其余11宗土地均成功出让，其中，住宅用地约7宗，商住用地约4宗。其中，4宗位于金水区、3宗位于惠济区、2宗位于二七区、1宗位于管城区、1宗位于郑东新区。成交总占地约29.68万㎡，成交总建面约105.87万㎡，约65.13亿元。成交明细如下：在成交的11宗地中，约1宗地溢价成交。为郑政出〔2021〕64号（网），以溢价约14.86%由电建摘得。郑政东出〔2021〕15号（网）位于北龙湖板块北岸，是北岸为数不多的住宅用地之一，地块信息一经公示，备受各大房企关注，最终华润置地以20.01亿元摘得，首次进驻北龙湖。郑政出〔2021〕64号（网）位于管城区航海路板块，坐拥管城区三环老城核心区位，配套成熟，受房企关注度较高，竞争激烈，最终，电建以10.5亿元的成交价，14.86%的溢价率摘得。附：各地块土拍战报上下滑动查看更多本文版权归克而瑞河南区域所有

今年在“集中土拍”政策出台的背景之下，大量的项目在同一窗口期集中入市，激烈的竞争环境，意味着在营销端可调整的余地越来越少，产品端直面竞争的态势将越来越明显。临近年终，趁着克而瑞2021年年终产品力评选活动的不断推进，一起来聊聊今年在户型方面都有哪些变化吧。本文

10月南阳市区受集中供地影响，无供应，无成交。南阳市商品住宅受供大于求及近期成交量下跌影响，存量上升，月均去化下降，去化周期拉长至约16.2个月。据市场监控显示，10月份南阳无大型开盘项目，多为加推，国庆促销下，月初成交量有一定回升，但整体月市场去化表现较差。市场

，多谢配合！免责声明：1、文章仅为个人观点，不代表所在企业观点。2、文中数据及观点仅供参考！克而瑞不对使用上述内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就文章相关内容享有全部的解释权。—

重磅！2021年河南省年度产品测评入围项目揭晓！对话实战派，畅谈美好生活，全新单元持续进行中！【10月郑州月报】节日促销效应昙花一现，疫情复起，营销政策或将持续下探！转发，点赞，在看，安排一下？

据河南省洛阳市、漯河市、驻马店市、新乡市、南阳市、信阳市、许昌市、开封市八地发布公告，预计供应土地共计约41宗，起拍价共计约29.68亿元，合计占地面积约2134.99亩。土地供应·

随着新生代购房群体占比逐渐增多，舒适、社交、品质及高颜值住宅产品需求也越来越多，无论是大厅小卧、舒适多阳台、自定义空间还是全龄社区、健身空间等，都展示了房企为适应客户需求而进行的产品力迭代升级。在宏观政策调控和市场环境变化之下，众多房企从战略层面调整方向和布局，逐步从传统土地开发商，升级为生活配套服务商，进入精细化运营时代。另一方面，随着生活水平的提高，客户居住品质需求也在不断提升。房子不仅承载了居住功能，健康、品质、美学、智能化、圈层等人居属性已成为置业者重点考虑范畴。为了反映房企产品力变化趋势及行业未来发展方向，11月14日，历经近两个多月的综合数据筛选、产品调研、产品力模型测评等环节，2021年克而瑞产品测评河南省入围项目正式揭晓！测评工作自9月上旬启动以来，吸引到70余家房地产企业参与其中，覆盖河南省近120余个项目。我们综合“单元平面及立体设计”、“户型居住功能”、“室内精装设计”、“归家路径与景观”、“社区空间与景观”、“项目获奖情况”等六大维度的评价体系，甄选出“2021年产品测评”河南入围的56个项目，名单如下：

今年在集中供地等影响之下，项目集中在年底扎堆入市，激烈的市场竞争之下，原本安逸平和的产品同质化现象，出现了一丝裂痕。为了决战年终，房企纷纷亮出“绝活”，抢占市场。比如康桥天樾九章，作为康桥第四代高端“湾系”作品，康桥邀请了知名建筑设计团队GAD、山地景观设计团队blues

如需完整版月报请转发该链接到朋友圈并扫描底部二维码添加微信号提供：企业+职位+截图届时我们将在24小时内发您pdf报告数据说明1.数据来源：依据CRIC咨询决策系统备案数据，其中开盘市场数据来源于市场调研；2.统计区域：郑州市主城八大区，以及上街区、荥阳市、中牟县、新郑市、航空港区、登封市、新密市、巩义市；其中商办市场和二手房市场仅统计郑州市主城八大区；3.统计范围：经营性用地（纯住宅用地、商住用地、商办用地、综合用地）；4.数据范围（商办市场）：商业、办公、公寓；5.去化周期=库存量/近3个月月均去化量。当月市场判断土地市场：二轮集中土拍基本结束仅剩郑州，“禁马甲”、“五不得”成为主流，土拍明显降温，溢价率下降，国企、央企成为拿地主力；郑州二批次供地量较少，其中主城区供应约15宗，约11宗城改用地，约4宗非城改用地；第三轮土拍已开启，无锡为第三轮土拍第一城，其中约85%地块底价成交，底价成交将会是第三轮常态。商品房市场：节日促销效应昙花一现，双节客户透支，十一后市场表现一般；数据显示，10月份主城区及环郑区域商品住宅成交量微涨价跌，环郑区域成交量同比下跌约55%；主城区住宅累计成交量约仅达到去年全年成交量的68%，环郑仅过半；市场以三房产品为成交主力现状下，本月约90-100

榜单提要本次克而瑞河南区域发布的2021年10月洛阳房企销售排行榜，用数据来呈现房企的业绩表现：洛阳2021年1-10月房企销售排行榜：建业集团（约37.28亿元），佳兆业（约32.82亿元），绿都地产（约25.61亿元）摘得操盘销售金额榜单前三名。佳兆业（约35.80万㎡），建业集团（约34.97万㎡），绿都地产（约24.34万㎡）摘得操盘销售面积榜单前三名。洛阳2021年10月商品住宅项目销售排行榜：建业中弘城（约4.01亿元），美的浩德云熙府（约1.40亿元），凯瑞国宝红瞰（约1.26亿元）摘得项目销售金额榜单前三名。建业中弘城（约3.20万㎡），凯瑞国宝红瞰（约1.36万㎡），华耀城佳兆业水岸项目（约1.25万㎡）摘得项目销售面积榜单前三名。榜单说明1、数据口径：本次测评企业范畴为洛阳范围内注册的房地产企业；2、统计数据来源：主要依据易居企业集团·克而瑞监测销售数据，同时参考企业年度公开数据及企业申报数据；3、指标解释：此次测评涉及到的榜单指标是以企业操盘为口径，即若某项目为多家房企合作开发，则该项目的业绩仅归入实际操盘企业，包含代建；4、项目属性：本榜单成交数据仅限商品住宅（普通住宅、别墅、酒店式公寓），不含动迁配套住宅及经济适用房、廉租房等保障性住房，也不包含商业(社区商业)、办公及其他非住宅属性房源；5、统计范围：洛阳市洛龙区、涧西区、伊滨区、老城区、西工区、瀍河区、高新技术开发区、经济开发区、孟津区、偃师区；6、统计周期：如无特殊说明，房企榜单统计时间区间自2021年1月1日起至2021年10月31日；商品住宅项目榜单统计时间区间自2021年10月1日起至2021年10月31日；7、数据复核：采取多方数据交叉复合原则。通过监测数据、公开数据对企业相关数据进行多方验证和复核，针对数据不一致的情况通过多种渠道，包括但不限于企业提供相关文件自主申报，予以复查确认后亦纳入统计范围。012021年1-10月洛阳房企操盘金额榜022021年1-10月洛阳房企操盘面积榜032021年10月洛阳商品住宅项目金额榜042021年10月洛阳商品住宅项目面积榜05榜单解读市场横盘期下成交增量减少洛阳市2021年商品住宅月均成交量“跌2降1”，又去年的月均约24万㎡降至今年的月均约18万㎡，近三月月均成交更是降至约17万㎡，房地产市场进入横盘期。10月份上榜企业操盘金额中仅5位月度增量超过约1亿元，企业上榜操盘金额门槛由9月份的约5.85亿元上涨至约5.86亿元，整体成交增量减少。优质土储结构为企业增量的重要因素建业于2004年进驻洛阳，深耕洛阳17年，现在洛布局约十余个项目，城市各区域均有项目分布，参与城改、合作拿地、独立开发、轻资产操盘等多模式相结合，企业土储结构优质，销售额位居第一位，且10月份单月增量约5.83亿元，远超其他企业。佳兆业、绿都、旭辉、碧桂园等均在城市核心区域布局主力项目，土储结构均相对优质，且旭辉、碧桂园新增项目也位于城市核心位置。项目综合品质成为制胜关键市场横盘期下刚需客户购买力受限，品质改善客群购买力凸显，本月项目销售金额榜第一名建业中弘城，虽成交价高于城市住宅均价，但项目位于西工核心区，区位、配套成熟度高，同时在建业品牌加持下成交凸显。免责说明：克而瑞所发布的“2021年1-10月洛阳房地产企业操盘金额榜”“2021年1-10月洛阳房地产企业操盘面积榜”“2021年10月洛阳商品住宅项目金额榜”“2021年10月洛阳商品住宅项目面积榜”系以易居企业集团·克而瑞监测销售数据，同时参考企业年度公开数据及企业申报数据，利用克而瑞第三方测评机构的行业优势和专业立场，通过多维度数据监测、多元化综合评判所生成的2021年1-10月洛阳房地产企业操盘金额榜、2021年1-10月洛阳房地产企业操盘面积榜、2021年10月洛阳商品住宅项目金额榜、2021年10月洛阳商品住宅项目面积榜，为尽可能避免公开数据和监测数据的失真，实现信息核实之目的，对于未自主申报数据的部分企业，视情况不纳入榜单。克而瑞明确表示，上述榜单内容为独立见解仅供参考，克而瑞不对使用上述榜单及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就榜单相关内容享有全部的解释权。本文版权归克而瑞河南区域所有

自首次面向行业提出「服务力」概念起，克而瑞已连续多年推出中国物业「服务力」系列研究成果，目前，「服务力」已成为业内公认的物企关键能力。自2021年起，「服务力」系列研究将不断趋向聚焦与深耕，在全国各层级地域全面展开！目前，河南省上市物企数量达到4家，占目前上市物企总数的7.7%。经过多年发展，地处中原大地的河南物企在稳扎稳打基本盘的同时，也在规模、创新、服务等方面涌现出了不少标杆企业。尤其是在不久前的疫情防控、抗洪防汛等方面，河南物企充分显示了自身的服务性与专业度。更令人惊喜的是，地处河南的圆方物业在疫情期间的表现还得到了习总书记的回信激励，这可以说是整个物业行业一份沉甸甸的骄傲成绩！这也将成为其他物企学习与借鉴的优秀案例。即日起，2021中国物业服务力研究·河南区域全面启动，欢迎项目位于河南省的物业企业踊跃申报，一起推动区域物业服务力不断提升！主办单位：克而瑞物管、中物研协申报范围：项目位于河南省的物业企业时间节点：详情咨询：申报通道：温馨提示：该报名通道仅收集基础资料，报名基础资料提交后1-3日内将有工作人员通过电话或邮件与您联系，以获取详细报名材料。注意！河南省物企满意度调查同步进行中满意度是服务力研究重要事项

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随着新生代购房群体占比逐渐增多，舒适、社交、品质及高颜值住宅产品需求也越来越多，无论是大厅小卧、舒适多阳台、自定义空间还是全龄社区、健身空间等，都展示了房企为适应客户需求而进行的产品力迭代升级。为快速反映房企产品力变化趋势及行业未来发展方向，11月5日，历经近两个多月的综合数据筛选、产品调研、产品力模型测评等环节，2021年克而瑞产品测评全国入围项目正式揭晓！今年的产品测评已经从去年的“高端、品质”产品测评，扩展为“高端、轻奢、品质”产品测评，分别为《全国十大高端作品》、《全国十大轻奢作品》、《全国十大品质作品》。测评工作自9月上旬启动以来，吸引到全国200余家知名房地产企业参与其中，覆盖全国千余项目。我们综合“单元平面及立体设计”、“户型居住功能”、“室内精装设计”、“归家路径与景观”、“社区空间与景观”、“项目获奖情况”等六大维度的评价体系，甄选出“2021年产品测评”全国入围的80个项目，名单如下：

榜单提要本次克而瑞河南区域发布的2021年1-10月大郑州房企销售排行榜，用数据来呈现房企的业绩表现：大郑州2021年1-10月房企销售排行榜：碧桂园（约91.32亿元），康桥集团（约81.65亿元），万科地产（约80.82亿元）摘得全口径销售金额榜单前三名。正商集团（约82.07万㎡），碧桂园（约71.03万㎡），万科地产（约67.88万㎡）摘得销售面积榜单前三名。大郑州2021年1-10月本土房企销售排行榜：康桥集团（约81.65亿元），正商集团（约79.88亿元），建业集团（约63.90亿元）摘得全口径销售金额榜单前三名。正商集团（约82.07万㎡），康桥集团（约57.85万㎡），建业集团（约50.39万㎡）摘得销售面积榜单前三名。榜单说明1、数据口径：本次测评企业范畴为大郑州范围内注册的房地产企业；2、统计数据来源：主要依据易居企业集团·克而瑞监测数据及郑州市住宅与房地产业协会·郑州360房产网公示数据，同时参考企业年度公开数据、企业申报数据；3、指标解释：此次测评涉及到的榜单指标均为企业集团连同合营公司及联营公司所有项目业绩的累计值，不考虑权益和操盘，不包含代建；4、项目属性：本榜单成交数据仅限商品住宅（普通住宅、别墅、酒店式公寓），不含动迁配套住宅及经济适用房、廉租房等保障性住房，也不包含商业(社区商业)、办公及其他非住宅属性房源；5、统计范围：郑州市主城八大区，以及航空港区、上街区、新郑市、荥阳市、中牟县、登封市、新密市、巩义市；6、统计周期：如无特殊说明，统计时间区间自2021年1月1日起至2021年10月31日；7、数据复核：采取多方数据交叉复合原则。通过监测数据、公开数据对企业相关数据进行多方验证和复核，针对数据不一致的情况通过多种渠道，包括但不限于企业提供相关文件自主申报，予以复查确认后亦纳入统计范围。012021年1-10月大郑州房企全口径销售金额榜022021年1-10月大郑州房企销售面积榜032021年1-10月大郑州本土房企金额榜042021年1-10月大郑州本土房企面积榜052021年10月大郑州项目销售金额榜062021年10月大郑州项目销售面积榜07榜单解读01产品维度创造的价值点正在凸显2021年1-10月大郑州房企销售金额榜、面积榜头名对标9月均无变化，销售金额、销售面积对比榜眼分别拉开约10亿、约10万方的差额，约合单项目一年的销售体量。销售金额前三名基本保持以碧桂园、康桥、万科的稳定形式，细分来看，康桥集团本月销售面积下滑1位（TOP5），销售金额排位无变化（TOP2），康桥集团输出的品牌文化以及产品端塑造的价值已经呈现，本次康桥覆盖的26个项目中，有4个湾系产品，也分别代表了康桥从第一代——第四代湾系产品的创造历程。产品的创新以及引导，代表的是居住环境的改善，同时也是客户居住价值观的体现，在改善群体逐步发力，试图打破刚需占据郑州主导地位的传统市场格局中，客户的置业敏感性因素已经发生根本性变化，特别是在销售整体规模同比下滑的形式下，产品创造的价值点已经形成，且在销售端已经兑现。01本月榜单新增绿都、新城两家房企，核心项目功不可没2021年1-10月大郑州房企销售面积榜中，本月新增两家房企，绿都、新城分别位居19、20位。绿都入围离不开绿都青云叙的强势高频次加推以及绿都澜湾的新加推动作，绿都青云叙位于惠济区核心区域，仅在9月加推两个频次，同时10月加推位于郑新路板块三四环间的绿都澜湾项目，两个项目在各自区域的位置因素相对核心化，且配套自成体系，对于客户的引导性更强；新城在售项目大部分分布在城市外围区域，仅新城时光印象位居主城，此项目在10月份加推两个频次，且取得相对良好的去化，客户对于项目地段因素带来的评判更加综合，不再是单一的价格维度的标准，在此模式下，主城区的销售利好大于环郑。归到企业层面，主城区布局的房企更易占据榜单高位。免责说明：克而瑞所发布的“2021年1-10月大郑州房企全口径销售金额榜”“2021年1-10月大郑州房企销售面积榜”“2021年1-10月大郑州本土房企金额榜”“2021年1-10月大郑州本土房企面积榜”系以易居企业集团·克而瑞监测数据及郑州市住宅与房地产业协会·郑州360房产网公示数据，同时参考企业年度公开数据、企业申报数据，利用克而瑞第三方测评机构的行业优势和专业立场，通过多维度数据监测、多元化综合评判所生成的2021年1-10月大郑州房企全口径销售金额榜、2021年1-10月大郑州房企销售面积榜、2021年1-10月大郑州本土房企金额榜、2021年1-10月大郑州本土房企面积榜，为尽可能避免公开数据和监测数据的失真，实现信息核实之目的，对于未自主申报数据的部分企业，视情况不纳入榜单。克而瑞明确表示，上述榜单内容为独立见解仅供参考，克而瑞不对使用上述榜单及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就榜单相关内容享有全部的解释权。本文版权归克而瑞河南区域所有

盘点一周地产大小事，述说一周新鲜事！2021年10月25日~10月31日的一周时间里，国内、河南都发生了哪些与楼市有关的事？跟随小编一起回顾一下。（所有消息均来源于官媒公开报道，仅供参考）郑州热点01郑州多条新建地铁装修方案10月29日起征集市民乘客意见10月27日从郑州地铁了解到，针对在建线路6号线东北段、7号线一期、8号线一期、12号线一期工程公共区装修方案，自10月29日起征集广大市民乘客意见。据悉，该活动将通过公共场所集中展示，让市民更真实全面了解各线路装修特色，同时，通过线上线下投票的形式，根据市民投票结果结合专家评审意见，最终进行方案公示。展出时间为10月29日8：30至11月2日21：00，展出地点为1号线与2号线换乘站紫荆山站负一层。线上投票时间从10月29日6：00开始，至11月2日24：00截止。线上投票方式为关注“郑州地铁”微信公众号，点击10月29日当天平台推送中二维码进行扫码投票，每个微信号仅限投票一次。此外，市民可以在展出地点进行线下投票。河南热点01国内首批！河南“能跌能涨”市场化电价机制初步形成10月29日，我省在全国首批完成电力直接交易合同的改签换签工作，共有53家发电侧市场主体、86家用电侧市场主体达成交易，成交电量231亿千瓦时，标志着我省“能跌能涨”市场化电价机制初步形成。从合同规模看，我省10月15日至12月31日电力直接交易存量合同全部改签换签完毕；合同平均成交价格0.4534元/千瓦时，相较于我省基准电价上涨近20%。02郑汴焦城际铁路开启“公交化”运营10月26日起，中国铁路郑州局集团有限公司管内郑开（郑州东至宋城路）、郑机（郑州东至新郑机场）、郑焦（焦作至南阳寨）城际铁路开启高密度“公交化”运营模式。郑州东至宋城路日开行公交化列车27.5对，平均密度30分钟/班，列车最短间隔21分钟；焦作至南阳寨日开行公交化列车26对，平均密度30分钟/班，列车最短间隔16分钟；郑州东至新郑机场日开行公交化列车41对，平均密度22分钟/班，列车最短间隔8分钟。02前三季度河南财政收入同比增长7.2%10月27日从河南省财政厅获悉，前三季度，河南省财政总收入5192亿元，同比增长7.2%，比2019年同期增长6.9%，两年平均增长3.4%。一般公共预算收入3363.8亿元，为年初预算4437亿元的75.8%，快于序时进度0.8个百分点，同比增长5.4%，比2019年同期增长7.4%，两年平均增长3.6%。全省一般公共预算支出8368.4亿元，为调整预算10265.1亿元的81.5%，快于序时进度6.5个百分点，增长1.7%，同比提高2.8个百分点。其中，灾害防治及应急管理、科技、教育、文化旅游、住房保障支出分别增长142.7%、18%、6%、3.1%、7.2%，重点及民生支出保障较好。全国热点0111月1日起新规实施，助力化解建设领域欠薪难题10月31日消息，11月1日起实施的《工程建设领域农民工工资保证金规定》，成为解决建设领域欠薪问题的一项重要兜底保障措施。新规统一要求，保证金存储比例原则上不低于1%，不超过3%。另外，保证金存储主体是施工总承包单位，其他主体均不需再存储。工资保证金的存储比例还体现了奖优罚劣。《规定》明确了差异化存储规则，连续2年未发生欠薪的企业，新项目存储比例降50%；3年未欠免于存储。相应地，前2年内有欠薪发生的企业，存储比例增加50%以上；被纳入欠薪“黑名单”则增加100%以上。以上新闻整理自：郑州市人民政府、央广网、大河网、人民网如有侵权，请联系删除壹周规划克而瑞带您一起看郑州一周建筑、城乡规划，把握楼市动态。规划文件项目名称：郑东新区北部区域第BQ10-11街坊控制性详细规划公示公告类型：批前公示用地位置：大科路、鸿德路、明政路、鸿恩路所围合的区域用地面积：规划总用地面积约9.9公顷公示日期：2021年10月26日至2021年11月24日上下滑动查看更多本文版权归克而瑞河南区域所有

行业竞争加剧。其中，行业龙头房企继续稳健增长、保持规模优势，TOP10房企1-10月销售操盘金额门槛达到2288亿元，同比增幅达25.3%，较2019年增长40.1%。

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2017-2018年，乘着北龙湖的东风，加之马头岗机场搬迁消息四起，杨金板块受到开发商追捧，市场热度快速提升，地价水涨船高；2018年之后，板块新项目纷纷入市，价格飞涨，主流项目均价约1.8万元-2.0万元/㎡；2019年3月份，金水科教园区修规发布，明确机场不搬迁，杨金市场骤冷，此后市场进入横盘期，2020年全年价格基本无涨幅；2021年，万科、正弘、禹洲等优质房企相继进驻，杨金市场再次抬头，市场格局更为鲜明。本文

国庆作为四季度的开端，楼市传统的销售旺季，而今年在经历“金九失约”、中秋降温之下，10月房地产市场延续低温态势，整体交易情绪不高。洛阳房地产市场在经历了近五年的高速上涨周期后在2021年进入一个平稳期，在大环境及城市本身发展的影响下，客户购买热情降低，下半年房地产市场热度有所下降，四季度伊始便成交不利。本文

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提起南阳新区（即示范区），还曾记起在某项目调研的时候，置业顾问戏说：“南阳新区酷似郑州郑东新区”，可能在量级上两者之间有些差距，但也表明了新区在南阳所处的地位之高，在城市中同样也饰演着CBD的角色。郑州郑东新区从“鬼城”到“明珠”，历经十年发展。2002年建设初期，被人嘲笑为面子工程和“鬼城”，但现在已经从一片芦苇丛生的鱼塘洼地，变身为造城浪潮中的典范，以及全国性新一轮区域发展的中心，是集现代、生态、宜居、繁华于一体的新区。“中原崛起看郑州，郑州发展看东区”，郑东新区担负着形象展示、龙头带动、战略推进的重要使命。而南阳新区，同处于城市东部，高规划高起点下，从建设初期即定下“两年出形象、三年成规模”的目标，与郑东新区十分相似。在“十四五”开局之年，南阳优先享受到“构建南阳全国性交通枢纽”这一红利，而作为南阳重点发展区域，南阳新区有着其重大的使命，就是助力南阳成为鄂豫陕三省区域中心城市。同时在这一战略下南阳新区从三馆一院、月季大观园再到高铁站开通，短时间内进入潜力井喷期。▲南阳市三馆一院示意图图源网络各项规划配套落位下铸就南阳新区成就城市CBD2017年2月7日，国务院分别发布通知，批准南阳市城市总体规划。而在《南阳市城市总体规划（2011~2020年）》中也明确，南阳是国家历史文化名城，中部地区重要的交通枢纽，豫鄂陕交界地区区域性中心城市。2018年南阳新区根据城市规划开建；2019年南阳世界月季大会在新区举行，月季大观园已经成为新区的世界级名片；同年12月1日郑万高铁开通南阳东站投入使用，让南阳新区这个未来城市主核再添新引擎，大大促进了新区城市主干道东扩及道路建设的优化升级；2020年9月6日，南阳中心医院新区医院全面开工，预计2022年完工。2020年12月29日南阳市“三馆一院”市重点文化建设项目，由博物馆、图书馆、群众艺术馆、大剧院四个建设项目组成，已正式启动运营。在此几年期间，新区重点工程不断，且南阳信奉，百年大计，教育先行。在政府的大力促动下，南阳12所完全学校横空出世。而其中8所学校皆选址于白河东岸，也就是新区。另外上海福山正达外国语学校、一高新校区、金融街等相关配套已陆续落地。在南阳新区不断建设的步伐下，各项规划配套逐步落位，铸就了南阳新区城市CBD之位。▲南阳新区教育及各项资源配套落地情况示意图（仅供参考）品牌房企争先进驻市场形成“刚需市区，改善新区”南阳新区的价值从规划、巨资投入再到配套陆续落地，成为了房企选择进驻的重要因素。同时，区域“地王”的接连诞生，也让楼市一次次激起猛浪，2019年底中梁、领创、金科落子新区，本地有名的三川，更是多次拿地，一时之间新区声势浩大。而南阳新区高规划高起点，更是遥望郑东新区，仅此就不会是草草了事，做些刚需流量盘，再加上除了资源红利，区域生态优势也不可忽略。南阳新区主打“环境好、低密度”等，区域靠河，绿化水系环境，且从下图可以看出，南阳新区2020年1月-2021年9月成交套均面积达约124㎡，仅位于鸟巢板块之下，且价格也处于高位约10000元/㎡以上。造就了南阳市场新形态：“刚需市区，改善新区”。▲数据来源：CRIC咨询决策系统市场横盘叠加大环境下销售回款转弱、融资收紧品牌房企率先开启“降价热潮”然而2021年的南阳，市场进入横盘期，成交量下降明显。且当前企业面临的多重困难，贷款周期延长，银行放款周期由约1个月延长至约1.5个月，企业资金周转速度减缓。融资困难，“三道红线”下整个房企融资市场规模萎缩，且整体融资环境还将保持收紧态势。在这样的大环境下，销售回款转弱、融资收紧、资金链吃紧，企业纷纷加大资金回笼力度，品牌房企率先开启“降价热潮”，新区降价力度较大，“特价房、直降房源”降价幅度约2500元/㎡上下，仅少数楼盘约500-1000元/㎡上下，促使房源大量成交，资金回笼自保渡过难关，但未来南阳新区楼盘的维权之路也将接踵而至。▲数据来源：CRIC咨询决策系统透支规划红利，南阳新区CBD之路---阶段性延长相比于郑东新区的“时代巨作”，南阳新区仍有一段很长的路要走，郑东新区没有沦落为“鬼城”，不是揠苗助长，而是起步较早。当时郑州作为全国交通枢纽，外来人口、流动人口剧增，老城区已经不能承载发展需求。且从建设起步之日起，东区就有大量企业、单位办公和居住需求。也就是说，在河南人口大省和郑州的特殊地位优势下，有城有人亦有业，造就了郑东新区华丽的转身。而现在的南阳新区虽然在天然的环境下有一定优势，加之配套的逐步落位，但在缺人、缺产业的情况下，区域对房产的支撑是有一定限度存在的。如今，已不是咿呀学语到步履蹒跚的时代，而是发展迅速、瞬息变幻莫测的时代，客户购房考虑因素一加再加，随着市场的下行，心态转变，观望情绪加重，加之新区并没有想象的那么美好，从南阳集中供地几乎全军流拍，这一信号的影响，到品牌房企的率先降价，开启价格之战，新区区域价值及地位在其心理一跌再跌。南阳新区CBD之路---阶段性延长。作者：贾永放城市研究事业部本文版权归克而瑞河南区域所有

林语堂说：“最好的建筑是这样的，我们深处在其中，却不知道自然在哪里终了，艺术在哪里开始。”的确，好的建筑包容着情感，净化着心灵。在高杠杆快速扩张渐行渐远的今天，套娃式设计越来越难以匹配人们对品质的追求，所以在今年，我们看到了越来越多艺术感很强，产品设计出色的品质类项目。趁着年终入市潮来临之际，上周河南克而瑞发布了“2021年我最喜欢的品质项目”评选活动。截止10月20日，我们接到了很多粉丝填写的问卷，最终评选出品质、产品力、最期待三个奖项，一起来看看是不是和你的想法一样吧~票选结果01郑州

如需完整版月报请转发该链接到朋友圈并扫描底部二维码添加微信提供：企业+职位+截图届时我们将在24小时内发您pdf报告9月开封土地供应约10宗，用地面积约17.92万㎡，其中商住用地5宗，商服用地5宗；无土地成交。9月为传统销售旺季，开封市场供销量双上涨，价格稳中微降，去化周期约为12.4个月。9月份受中秋节影响，楼市开始活跃，整体来访量以及成交量上涨。据市场监控，9月份无项目开盘。#

”“什么是快乐星球”？50/60的快乐星球是老有所依；70/80的快乐星球是壮有所用；90/00的快乐星球可以简单到“拆盲盒”。从理性的需求到情感价值的偏爱，所彰显的新型消费理念也逐步向日益高品质、体验式、异质化转变。体现在购房思维中，高需求，使得众多设计师在户型创作上，有着近乎偏执的追求。01空间是情感的收纳居住空间是情感的收纳容器，展现在三个方面。其一，收纳能力带来的是对主人的生活品质的直观印象。在日本，大多数人家的房屋居住面积约为60-70㎡，有时，公寓甚至可以做到约8㎡，但整体给人的印象依然能做到井井有条，原因无外乎日本的空间利用率，简直到了金字塔顶端。收纳是一种美学，优秀的收纳具有一种天然的舒适性，是生活品质的象征。越小的户型，越需要收纳，讲究的是多区域多空间的收纳，还有多方式的空间排布。其二，在理性的收纳需求被满足之后，是家庭互联互动的情感场景演绎。不足约100㎡的房子，每天上演着N种精彩的生活场景。公共空间的一体化，可以延伸视觉距离，增加家庭成员的互动频率。其三，不同的购房思维和理念，只有在X空间的打造上才能充分被挖掘，而这一点也是90/00后得以释放个性的机会。为了更清晰的表达小空间带来的容纳场景，我们挑选了郑州品质新项目中的小户型做了演绎。1招商美景美境约94㎡B户型▲招商美景美境约94㎡B户型图★收纳空间布局多达9处。从进门处的玄关，连接电视墙，再到阳台，通透一体的收纳柜可以解决立体集成，避免收纳家居过多、零碎的痛点；种植花草，收纳物件，手办处处皆可展示。★南向双联阳台。连接了客厅和书房（次卧），长约6.3米，有效的在室内形成了洄游空间，大大增加了儿童活动的趣味性，比如儿童跑道、滑板娱乐……★可变空间X的打造。书房（次卧）和客厅墙面非承重墙，所以这堵墙的存在与否，还是存在二分之一，均是房屋主人个性化的展现。可以完全消失，当做大横厅，彰显气质。也可以存在一半，在视觉上拉长，在功能上依然是独立的书房。甚至可以掏空做一个可旋转式电视墙，改变房屋布局和功能。★1.5卫，干湿分离。厕所的紧张，多在于马桶，1.5卫的设计，给予的是全家人基本的生活尊重。★可开放式厨房。孤岛厨房带给主妇/夫们的委屈和不安，大概只有自己了解。随着大众对低盐低油脂的健康追求，必须用全封闭大门阻断厨房油烟和外界的说辞似乎成了渣男/女的托词。且一体式的布局，可以满足大人在做饭之际也能注意到孩子在客厅的一举一动。2万科翠湾中城约97㎡E-2户型▲万科翠湾中城约97㎡E-2户型图★收纳空间布局多达11处。与招商美景美境不同的是，翠湾中城大大增加了阳台可收纳的空间，甚至在阳台的空调机房，也可以实现有效利用，比如无法断舍离的换季鞋子，比如工具箱，再比如儿童不宜触碰的清洁用品……★超广角竖厅设计。多朝向的桌椅和沙发，使得整个活动更加自由，每个家庭成员都可以在视线可及范围内，彼此陪伴的同时，互不打扰。★背靠背的门厅设计。方便每一个空间彻底独立，保证充分隐私。★南向次卧阳台的可变空间。既可以做独立的阳光小憩场所，又可以作为一个简单的办公区，再或者是一个单面的衣帽间，育儿场。当然也可以是一个半身的榻榻米，以方便完成储物收纳的功能。★两段三分离式卫生间。虽然没有采用1.5卫设计，但是分段式可以有效解决早高峰时段的尴尬与紧张。02改善界的硬核，全生命周期随着二孩三孩的到来，住宅需求发生了明显变化。改善要的不仅仅是大面积，而是面对三代同堂时，多元化，全生命周期，多场景互动，却又可以若即若离的互相安好的户型设计。1建业花园里约142㎡户型▲建业花园里约142㎡户型图★超大广角的客餐阳台一体化设计。增强了家庭成员的交流及会客的积极性。★可变空间X-书房。大多数户型，在追求房间数量时，造成公共空间被压缩。而现代家庭更多讲究的是公共空间的互动。因此，户型在设计中，预留开敞的多功能空间显得尤为重要。比如，建业花园里的书房设计，可分可合，作为书房，还是客房，或者开敞的游戏区，健身区，全凭主人的喜好。★可变空间X-阳台。连接书房的北向阳台，即可作为生活阳台，又可作为满足书房空间的实用性需求。连接南向客房的阳台区域，即可与客厅阳台封闭，保证客房的隐私性，又可作为贯穿客厅的双联南向阳台与整个公共空间形成良好的洄游空间。★北向次卧的独立性可以作为老人房。随着老人年纪的增大，也越来越敏感，睡眠质量减弱，起夜次数逐步增加。真正的适老设计，接近卫生间，而又独立自由，与公共活动区和儿童房在动线上不重叠，保障不同人群的居住生活习惯，且不受干扰。2康桥天樾九章约143㎡户型▲康桥天樾九章约143㎡户型图★南北双向的通风设计。中国人讲究开窗通风，康桥天樾九章将两面宽的门和窗形成了有效的对应，达到多方位通风的效果。★奢景阳台。对于高层而言，全方位的阳台就像空中院子，无论采光还是视野都展示着上佳享受。利用这一点，每一个房间都配备了全景阳台设计。在自己独立的空间，依然能感受到美景。★多区域的可变空间。客厅与南向次卧在实际使用中，即可作为增加大横厅的开放区域，亦可成为随着家庭成员增多之后，开辟新的孩子成长的可变空间。而四面阳台，则均可随着不同年龄段，不同的兴趣爱好，改造为茶室、办公区、阳光书房、梳妆区、衣帽间、甚至收纳空间。★三段式干湿分离。客卫台盆空间既是过道优势洗手间的一部分，节省空间的同时，使得利用率得到了约1-2㎡的提高。03结语当购房需求逐步随着消费观念释放的时候，对于企业的品质设计要求也达到了相当的高度，市场已然很难再用同质化、大众化的标准俘获人心，挖掘需求，潜心创新，也许是为自己赢得机遇的砝码。-------------本文版权归克而瑞河南区域所有

9月份信阳土地市场小幅波动，活跃度有所提高。大环境下，各大房企以价换量，住宅市场供销基本平衡，成交量同比上涨。9月份信阳土地供应约5宗，成交约1宗；供应量、成交量都有显著增加，土地成交均价涨幅明显；商品住宅库存略有上升，且近6个月月均去化环比下降，去化周期拉长。市场

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朝圣在藏族人心中有着极其重要的地位，那是他们的信仰和敬畏，虽会经历不同磨难，但他们并未退缩，一路诵经跪拜，朝着圣地前行，他们怀揣的是坚定的虔诚和对佛无私的信仰。印度诗人泰戈尔说“有信仰的人是幸福的”。精神文明的追求引领着普罗大众的一切行为，造就所有有价值的幸福。▲图源克而瑞从居者有其屋到住有所居回到房地产行业的居住需求，从之前的居者有其屋，到现在的住有所居，实现共同富裕下的美好居住生活，每个阶段对应不同的居住述求，以适配为先声，以精神为引导，以产品为落脚，不断进行产品的迭代与升级，而纵观房地产行业发展的几十年间，仿佛只有万科在做这样的事情。1980年，广州首个商品住宅小区销售开启，商品房正式步入市场化的进程，打破历史福利分房的制度，进行市场化转型的攻坚改革，这一阶段也是我国房地产市场基本成熟并飞速发展的几年，但是此阶段购房无关资产，无关产品，无关户型，无关品牌，无关物业，仅仅是居者有其屋。而此时万科，还未正式涉猎房地产行业。中国庞大的人口基数，促成持续存在的客户的购买需求。中国房地产行业也迎来第二阶段，“炒房客”应运而生，购房者也分为两类：1、单纯的资产配置者；2、对房屋价格敏感类，但对项目产品力有一点要求，但能级低。万科在此阶段正式进军房地产行业，并进行了全国扩张，但是此时更重要的战略是扩张与周转。▲图源克而瑞2015年，以中央经济会议提出“去库存”为标志，中国房地产发展又开始步入新阶段。这个阶段的核心在于去库存，会议中提出的方向以及政策，均旨在各个维度突破，实现前一阶段由于房地产市场快速发展造成的开发过渡导致急剧增加的库存有效去化，比如允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们产生在就业地买房或长期租房的预期和需求。同时建立购租并举的住房制度，把公租房扩大到非户籍人口，发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房。在市场供大于求的态势中，客户的可选择性是饱和的，此阶段开始衍生以满足新市民住房需求为主要出发点的市场导向。社区环境、产品户型、品牌、物业、地段配套等各个维度形成的客户购房敏感性也初步形成体系。万科在经历上一阶段快速发展扩张之后，明显已经适应整个行业的发展节奏，且嗅觉敏感性极高，贴合对行业环境的理性思考，做到有质量的增长，此时万科已经组建统一的产品研发部门，建立梯度产品体系，形成多元化向专业化的转变。房地产行业的经历短短四十余年的发展，从举步维艰的萌芽发展过渡快速发展阶段，目的是要实现稳步运营。党的十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。这也是目前的政策走向，形成完善的长效机制，保证行业长期的稳定运行，在此政策引导下，住房将摆脱附着在其身上的投机功能，回归其根本的居住属性，同时随着城市和经济的发展，住有所居的概念也有了其新的内涵：共同富裕下的美好居住生活。在此阶段，客户对于居住场所的述求其实是对于生活方式的述求，产品、品牌、物业、社区功能与附加等软实力表现成为客户置业的敏感因子。在此阶段，万科响应其“城乡建设与生活服务商”的总体定位，积极引入全新的住宅理念。这一住宅理念，更重大的意义是贴合居住属性与自然人文、社交多方功能形成的有精神文明意义的美好居所，在此居所下，开拓的是美好的生活。▲图源克而瑞践行全新住宅理念2021年，郑州万科以未来社区为设计理念，在郑州开发的首个垂直生态住宅社区——万科翠湾中城。万科翠湾中城作为郑州万科未来社区的样本之一，在2021年10月15晚八点实现了首开，推出约374套房源，当晚去化约227套，去化达到约60%，为近三月首开项目去化优秀项目之一。从万科翠湾中城项目拿地开发，就已经形成市场的热点，项目是郑州元老级的城中村老鸦陈改造项目，老鸦陈位置优越，紧邻北三环、江山路、京广快速路、连霍高速等交通主干道，并且双地铁加持，郑州“休骗三”客户情节相对严重，极易形成客户居住的聚集地。万科入郑九载，开发能力及产品打造力得到业界内和市场的公认，开发新项目之前，将营销中心与生活场景相结合，实景提前对外展现，场景兑现能力有目共睹；老鸦陈是郑州典型的城改项目，自拆迁后搁置许久，万科落子老鸦陈，为孤寂的老鸦陈画上一个句号的同时，也开启了金水北的老鸦陈时代。2020年11月，万科溢价摘得郑政出〔2020〕42号（网）（溢价率约100%，单价约2005.56万元/亩，楼面地价约7162.70元/㎡）、郑政出〔2020〕43号（网）（溢价率约0%，单价约1002.23万元/亩，楼面地价约3579.40元/㎡）、郑政出〔2020〕44号（网）（溢价率约100%，单价约2005.70万元/亩，楼面地价约7163.21元/㎡）。万科在主城北三环贾鲁河畔打造郑州首个垂直生态住区，我想万科更多的是站在行业的前沿，秉承精神追求可以战胜一切的理念，引导了郑州人民的生活方式，告诉居民房子的居住理应是这个样子。▲图源克而瑞项目整体规划设计项目以垂直生态建筑的创新设计理念，在建筑的垂直空间中，充分利用阳台、下沉广场等设置立体生态庭院，打造未来垂直生态住区，把更亲人、更丰富的自然场景植入到建筑当中，实现“城市到自然”的无缝衔接，与自然相融共生。或许我们很难想象，在自家270°、6M层高的阳台上，将绿植植入到建筑当中是一种什么体验，所有户型根据面积段不同赠送空中花园面积，所有住户交付阳台都有一颗桂花树，走出阳台，就是庭院风景，就是自然芬芳。同时在社区功能上引入多龄休闲架空层，设置不同主题功能空间，构筑社交生活场，打造社区未来邻里中心，串联多元丰盛的社区生活。并在主入口、单元入户大堂、地库大堂均配置人脸识别系统，实现无接触归家人行体验，让归家之路快捷舒适。左右滑动查看更多▲万科翠湾中城效果图项目产品力附加值NO.1不断迭代的装修标准虽说，万科已经形成完善的装修流程与体系，在新的住宅理念的引导下，在细节的打磨层面，让居住客户享受精致生活带来的便利、舒适是现阶段的主要述求。首次在室内装修中增加了“智能化体系”、“健康除菌体系”和“人性化细节-点位预留体系”，真正做到从生活细节与品质出发，为业主提供更智能、更健康、更便捷的生活方式。万科翠湾中城装修标准的用心足以体现万科对于美好生活的想象与精神信仰，从入户门的指纹密码锁，远程临时密码，远程查看门锁记录等细节性操作给予住户一个安全的心态；鞋柜里的智能鞋柜除菌机是人性化居住理念的升级，给予客户的是安心；净水器、垃圾粉碎机是健康生活的引导厨房的标配，让居家可以享受在外就餐的甲等服务；贴心的厨房凉霸在夏天的时间贴心呵护着每一位家庭成员......德国汉斯格雅、杜拉维特、西门子，美国摩恩，日本松下，能率等众多国际一线品牌配置，兑现业主品质生活。而以上细节性装修的组合，就是在引导你，原来生活是可以过成或者应当是这个样子的，我们在社会中，在工作中，原本已经承担各种各样的角色了。如何在家里真正的回归本我，回归自己？在万科翠湾中城给你打造的生活里，你都能找到答案。左右滑动查看更多▲万科翠湾中城效果图NO.2创新的户型设计项目首期规划15栋31F高层、1栋32F高层带装修住宅，户型面积段约97-146㎡，整体定位刚改、改善。大多户型做贯通式阳台，阳台均设有花池，面积约15㎡，阳台错层设计，层高约6米；约120㎡以上户型均270度客厅设计，视野开阔。▲万科翠湾中城效果图以约116㎡三室两厅两卫为例，户型设计宜动宜静，三开间朝南，主卧、次卧、客厅连通式阳台，阳台设有花池，面积约15㎡。回到家是生活，是柴米油盐酱醋茶，同时也是与家人、友人谈笑风生的地方；再往里走是自由，是自我，在自己的房间里，只有自己一个人的空间里，躺在床上是梦想，爬到阳台向外看是梦幻，而在这里均得到了实现。▲约116㎡三室两厅两卫示意图综合以上，在行业的整体压力之下，万科翠湾中城成功了，项目入市引导了客户对于居住的一切美好幻想，项目首开得到了很好的印证，具体数据如下：开盘时间：2021年10月15日晚8点线上开盘开盘楼栋：1#2#4#，推售套数约374套，其中约116㎡124套，约128㎡126套，约146㎡124套，共计去化约227套，实现去化率约60%，成交价格：约18300-20500元/㎡客户特征：项目主要以“休骗三”的老郑州地缘客户为主，以三口之家和四口及以上为主的家庭结构，三代同堂，代表的是不同阶段居住理念的碰撞，也是精神文明的不断创新与交流。▲万科翠湾中城效果图万科翠湾中城刚刚实现了首开的成功，对于附带精神追求价值因素产品的打造，万科做到了，万科翠湾中城做到了。期待金桂树长大开花的那天，眼帘满是生活，满是希望。-------------本文版权归克而瑞河南区域所有

10月16日，郑州市国土资源交易中心发布二批次地挂牌信息，主城区共涉及约15宗土地，同时土拍政策相对首轮出现调整，“禁马甲”、严查企业资金来源，15宗地相对首轮土拍在规模上缩减。现通过首轮土拍信息回顾，全国其余城市二批次土拍概况梳理，对于郑州二批次地进行简单分析。01首轮土拍回顾01“双限”模式为多城拍地首选，“严调控”下土拍规则或将升级据统计，首批集中供地供应涉宅地共计约864宗，占地面积共计约5091万方，首次供地的土地规则明确，多城采用“双限”模式，即“限地价”、“限房价”，而“竞配建”、“竞自持”成为其主要出让规则。首次集中供地在于最大可能的稳定地价，稳定房价，稳定预期，在土地市场端预先对房价进行控制。但从结果来看首批集中供地稳地价效果不及预期。▲数据来源：CRIC咨询决策系统02热度分化成为常态，各地高溢价与流拍互现由于城市使用不同的拍地模式，各城市的表现不一，从成交热度来看，部分热点城市热度仍是居高不下，在价高者得的模式下，即便能通过地价有一定限制，但是激烈的竞争仍造就了高额的自持或配建面积，市场热度有增无减。例如重庆，由于限制较小，溢价率水平居于高位达约43%。但也有部分城市在接近平均价者得的拍地模式下，土地市场热度得到有效控制，整体表现平稳。除此之外首次集中供地各别城市也出现较高的流拍率，例如长春约50宗涉宅地，有约10宗撤牌、约2宗流拍，流拍率达约24%，是首次集中供地流拍率比较高的城市，城市之间热度分化较为明显。▲数据来源：CRIC咨询决策系统03地价水平仍在稳步上涨，长沙、重庆单价纪录再度刷新22城市首批次地块和2020年全年涉宅地价格相比，22个重点城市中16个城市成交地价达到或远超去年水平，地价水平仍在稳步上涨，其中合肥地价涨幅高达约52%，位居22城地价涨幅首位。涨幅居于第二位的则是土拍政策略微宽松的重庆，采取价高者得的模式，再加上地块资质较好，因此成交楼面价相对较高。▲数据来源：CRIC咨询决策系统04热点城市盈利空间继续收窄，部分城市典型地块地房比超约80%纵观22城拿地情况来看，大部分城市成交地价已高于城市去年平均地价，实际地价更高，这也进一步压缩了企业的利润空间，部分城市甚至是出现了企业低利润或亏损拿地。虽然严控地价溢价，但是在高比例竞配建下，企业盈利空间仍被压缩。如北京、杭州、广州高自持或配建比例，加上地房比平均近约80%以上，部分热点地块的拿地企业甚至有亏损风险。▲数据来源：CRIC咨询决策系统05郑州首批次地土拍情况2021年4月30日，郑州市公布第一次集中供地的网上挂牌出让公告。本次一共供地49宗，总起始价约374亿元，占地约226万㎡，约3396亩。其中住宅用地约46宗，商业用地约1宗，商住混合用地约2宗。2021年6月3日，郑州首批集中供地拉开成交大幕，最终全部顺利出让，共收金约414亿元。据悉，郑州首次供地“试水”性质较重，多以“城改地及产业定向地”为主。而最受企业关注的是3宗公开净地，分别是位于北龙湖板块的郑政东出[2021]10号、郑政东出[2021]11号及经开老城板块的郑政经开出[2021]9号，吸引多家品牌房企竞逐，且运用多个“马甲”增加胜算，最终由万科、保利、金茂斩获。看似土拍市场一片大好，然而背后的艰难越发凸显。在“三道红线”融资新规和房地产贷款集中度政策调空的背景下，供地“两集中”政策的正式推出，对房企的融资限制到达了前所未有的程度，加之当前处于房企偿债高峰，房地产行业承受较高的融资压力，而由于土地集中出让，房企要在短时间内聚集大量购地资金，多个“马甲”更是体现了这一点，这导致本来就融资压力较大的情况，进一步“雪上加霜”。集中供地叠加银行放贷、房企融资双侧管控，行业进入发展新阶段，企业投资策略需重新调整，前融难度增加下合作开发能力将更为重要。02竞品质、禁马甲、限资金等措施齐显二轮拍地政策严苛随着郑州二批供地挂牌公告官网公布，至此22城集中供地城市已全部完成二批地挂牌。截至发稿前，19城已完成二批土地竞拍。当前各城市二批已完成土拍情况看，终止、流拍现象频出，二批供地热度骤减，不仅是房企融资严格调控的结果，更是与二批拍地政策的严苛息息相关。二批地“限价+竞XX”的土拍政策延续，杭州、北京、南京等城市试点“竞品质”，是在融资等各项成本不断增加、房价严格控制的调控背景下，防止房企变相降成本的关键措施；同时，“限价+摇号”成为各城市主流竞拍方式。▲数据来源：CRIC咨询决策系统聚焦郑州二批次地土拍政策，“禁马甲”、“五不得”成为新的关键词。对比郑州首批供地，在摇号模式下，马甲数量无疑是增加企业拿地概率的重要筹码，二批供地提出“同一企业及控股公司，不得参加同一宗地的竞买”，严禁房企马甲拿地，一方面维护土地竞拍的公平性，另一方面有利于引导房企分散拿地，对于热点地块参拍机构减少，溢价率或将回落，指导房地产稳定健康发展。“五不得”是国家对于购地资金的严格限制，郑州二批地参拍规则严格执行此要求，最大程度规避拿地企业资金风险，保障拿地后续项目的正常落地；此条件限制下，将会筛选出资金结构更为优质的企业，以国企、央企为主流，预期后市占比多数市场分额，长期促进市场向好发展。土地端严格调控下房企机遇挑战并存，控地价、稳房价仍是调控核心。03政策调整下郑州土拍市场预判01城改勾地为主净地遭疯抢，全国性品牌房企实力显现2021年2月份全国开始了22个重点城市“集中公告+集中出让，一年只出让三次”的集中供地热潮，郑州在4月30日发布首批供地计划，集中供地拉开大幕，6月3日首轮土地实现全部顺利出让，因成交土地以城改勾地及产业定向勾地为主，溢价率较低，仅有的三宗商住公开净地遭多家企业疯抢，吸引多家房企竞逐。首批供地中的3宗净地（郑政东出[2021]10号、郑政东出[2021]11号和郑政经开出[2021]9号）在郑州首轮集中拍地过程中，吸引了中海、绿城、中交、华润置地、金茂、万科、保利、融信、龙湖、电建、雅居乐、保亿、平安、美的置业、碧桂园、旭辉等20余家全国知名房企竞逐，不少房企为增加胜出几率，也曾运用多个“马甲”。最终三宗地块由万科、保利、金茂分别获得，公开地均由外来品牌房企获取，而郑州首次集中土拍的情况，也侧面体现了全国性房企的资金实力、投资水平等逐步显现。02“三道红线”政策下企业负债率成为发展关键

9月南阳市区土地市场较冷，土地无供应，成交仅约3万㎡，环比下降约95%。南阳市商品住宅持续供大于求，存量上升，去化周期拉长至约11.5个月。据市场监控显示，9月南阳市约2个项目开盘，但市场去化表现整体一般，其中宇信荣域学府及建业天玺为首次开盘。市场

数据说明1.数据来源：依据CRIC咨询决策系统备案数据，其中开盘市场数据来源于市场调研；2.统计区域：郑州市主城八大区，以及上街区、荥阳市、中牟县、新郑市、航空港区、登封市、新密市、巩义市；其中商办市场和二手房市场仅统计郑州市主城八大区；3.统计范围：经营性用地（纯住宅用地、商住用地、商办用地、综合用地）；4.数据范围（商办市场）：商业、办公、公寓；5.去化周期=库存量/近3个月月均去化量。当月市场判断土地市场：受土地新规影响，多城市二轮集中土拍遇冷，房企拿地积极性明显降低，郑州第二批次供地继续延迟；9月主城区仅供应约1宗商业用地，无土地成交；环郑区域仅荥阳市成交约1宗住宅用地，但约3宗土地挂牌终止，环郑土地市场冷淡。商品房市场：中秋国庆双节营销特惠力度增大，但销售效果仍不达预期；数据显示，9月份主城区及环郑区域商品住宅成交量同比下滑；主城区住宅累计成交量仅达到去年全年成交量的约61%，环郑仅过半；市场以三房产品为成交主力现状下，本月约110-120

9月洛阳市商品住宅成交量价有所下降，楼市进入横盘期下成交量低位运行阶段，商品住宅库存持续上升，去化周期约25个月，库存压力增大。土地市场方面，9月洛阳市区域共计供应约1宗用地，供应面积约22.66万方；无土地成交。市场

项目更多信息请点击上方图片不好意思，我觉得，我应该，还可以，再了解了解，再看看~——国庆假期案场经典语录今年十月，作为疫情之后新的首个正常年份，在拿地资金政策趋紧、集中供地入市潮来临等的背景之下，今年国庆市场的房企们显得“诚意十足”。注：特指为了抢占“金九银十”的市场，开发商“拼命”促销跑量的行为据不完全统计显示，在整个国庆假期期间，几乎所有项目都推出了相应的降价、特价房政策，降价幅度在约1000-3000元/㎡不等，“降价跑量”俨然成为了今年国庆市场的关键词。▲数据来源：克而瑞河南区域国庆特刊“诚意”终归是“诚意”，尽管“诚意”背后是百花齐放，一片蒸蒸日上，但据监控数据显示，今年整个国庆假期期间，尽管“降价跑量”成为市场主旋律，可消费者的购房意愿却并没有因此而被激发出来，国庆期间整体销售情况不及往年。▲数据来源：克而瑞河南区域国庆特刊那么问题来了，不降价的时候觉得贵，降价的时候又犹豫，是什么阻碍了你实现梦想的脚步？是因为感觉还不是最低？还是都在降不知道买哪个？又或是看了半天GET不到项目亮点？如果觉得“诚意不够”，就再等等，如果GET不到项目亮点，拿不准想再看看，那不妨真的再看看，看看克而瑞的2021年下半年郑州品质新项目盘点，我们从项目定位出发，通过产品设计、社区规划、附加值服务三个方面横向对比，精选出12个2021年下半年已经入市或即将入市的品质改善类新项目，保证看完就像“开天眼”，怎么选择一定一目了然。▲预入市项目统计来源：CRIC市场调研数据你以为这样就完了？浏览之余克而瑞还给大家布置了丰富的课后作业！这一次在12个精选项目发布之余，我们将同步开启项目投票通道，以40%克而瑞评分+60%读者投票的形式从12个项目中评选出以下三个优质项目奖项，■《郑州2021年度城市品质人居标杆项目》■《郑州2021年度城市产品力标杆项目》■《郑州2021年度城市最期待人居作品》并且在三个获奖项目的投票者中，我们将各抽取一位粉丝，送出我们精心准备的神秘小礼品。参与的方法很简单，扫描下方的二维码即可参与投票。具体的项目评选结果以及粉丝中奖名单，将于10月21日公布。好了，话不多说，点击下方图片详细了解一下这些项目吧！（看完，记得回来投票哦~）-------------本文版权归克而瑞河南区域所有

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