政策调控之下，房企路在何方？
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房产税要来了。
从2010年前后说要收房产税开始，近十年来房产税被无数次提起，无数次预测，但真正的房产税既不是在行业较火热的16年前后，也不是调控开始的17-18年，而是在“风声鹤唳”的今年。
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图源：中国政府网
去年疫情爆发，“救市”的声浪一浪高过一浪。但到了2020年8月23日，在住建部和人民银行与房企座谈后，“救市”的“三道红线”踏浪而来，市场的风口开始朝下，再到后来“两道红线”、“集中供地”、“拿地资金限制”等，一波又一波的“救市”政策不断加码，这冬天不光冷，还多少有点刺骨。
然而糟心的还在后面，调控的根本是降房价，控制房价上涨过快和过热。多重压力之下，降价跑量看似是个选择，但是，从目前的监控数据看，决心很大，信心很足，可市场终究不太买账。
今年除了年初的“小阳春”刚刚看到一点飞升的势头之外，不管是后来的年中冲刺，还是刚刚结束的“金九银十”，市场表现始终不温不火，甚至连疫情年都难以匹敌。
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数据来源：市场监控
偏偏在此时，房产税来了。
不管市场未来走向几何，可以预见的是，在不偏离“房子是用来住的”调控基调之下，喊了多少年居住价值回归，这一次应该是真的了。
可习惯了高周转的市场，未来的路在何方，发展的方向又在哪里？
回答这个问题之前，首先来看几组有趣的数据。
首先是老生常谈的环郑市场，都说环郑火，实际上从2019年以来，环郑市场始终处于连年下滑的趋势，今年在整个大郑州市场下滑的背景之下，主城成交量同比跌了约17%，而环郑则跌了约30%。
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数据来源：CRIC咨询决策系统
但你要说是环郑市场不行？则略显草率，从去年疫情封闭开始，回归主城似乎就是大势所趋，但主城这么大，回到哪？从今年的情况来看，在整体成交量下滑约23%的情况之下，三环内几乎没有调动，显然减少的成交量都来自三环以外。
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数据来源：CRIC咨询决策系统
这就带来了矛盾点，究竟三环外怎么了？
目前就项目开发形式来看，城改是绝对主流，但在城改开发的过程中，房企往往追求利润以住宅先行的模式，忽略了配套建设。原本规划的商业配套短期内难以实现，原本规划的学校直到交房也难寻踪迹，配套的缺位在疫情之后成为了一个痛点，而目前郑州的城改却偏偏大量集中在三环之外，这或许就不难理解当下三环外项目的窘境。
更要命的也大抵来自城改。产品力、品牌力、物业力，是项目赖以生存的三大法宝。品牌力大多来自“道听途说”，物业力大多在“交房以后”，相对容易也较为直观的产品力，这些年却越来越同质化。
一方面，城改项目令人惊呼的“高容积率”，以及相对不够规整的现状，很难在设计层面进行优化；
另一方面，随着城改的进一步推进，以及今年关于城市规划设计标准的要求之下，未来新建住宅小区的容积率及限高等将进一步降低，地块素质也将越来越高，而这从首批次及二批次集中供应的情况来看，已经有了端倪。
因此我们认为，随着供需两端调控政策的不断趋紧，楼市进一步降温之下，住宅的居住属性将真正的得到回归，行业的变革已经是大势所趋。对于稍远的大盘而言，土地的开发顺序，显然已经不能单纯的靠卖住宅来追求利润，在产品开发层面，随着更多更优质的地块、项目出现，产品迭代更新速度与频率也势必将会提速。
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招商美景雍瑞园项目鸟瞰图
另外，在诸多因素影响之下，房企高周转的模式将逐渐退出历史舞台，整体的销售速度将会有所放缓。在未来，现房交付或许将越来越频繁，项目的交付品质与交付质量也将成为客户的重要关注点之一，这对于习惯了重营销的房企而言，如何提高交付品质，实现“所见即所得”，也将是项目营销成功的关键。
最后，随着年底的临近，2021年克而瑞产品力年度评选活动已进入评分阶段。前两周，我们发起品质项目的盘点评选活动，获得大量粉丝的参与，最终评选出建业花园里丨朗岸、康桥天樾九章、招商美景雍瑞园三个粉丝认可的品质项目。接下来，随着年度产品力评选活动的启动，我们将通过推文、视频探盘、设计师专访等等更多更专业的视角来进行审视评选，欢迎大家继续关注并支持克而瑞产品力评选活动，我们也将一如既往的带来更优质更全面的项目评测。
作者：黄思远
测评中心主编
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