从高规划下看南阳新区市场的“风云变幻”！
提起南阳新区（即示范区），还曾记起在某项目调研的时候，置业顾问戏说：“南阳新区酷似郑州郑东新区”，可能在量级上两者之间有些差距，但也表明了新区在南阳所处的地位之高，在城市中同样也饰演着CBD的角色。
郑州郑东新区从“鬼城”到“明珠”，历经十年发展。
2002年建设初期，被人嘲笑为面子工程和“鬼城”，但现在已经从一片芦苇丛生的鱼塘洼地，变身为造城浪潮中的典范，以及全国性新一轮区域发展的中心，是集现代、生态、宜居、繁华于一体的新区。
“中原崛起看郑州，郑州发展看东区”，郑东新区担负着形象展示、龙头带动、战略推进的重要使命。
而南阳新区，同处于城市东部，高规划高起点下，从建设初期即定下“两年出形象、三年成规模”的目标，与郑东新区十分相似。
在“十四五”开局之年，南阳优先享受到“构建南阳全国性交通枢纽”这一红利，而作为南阳重点发展区域，南阳新区有着其重大的使命，就是助力南阳成为鄂豫陕三省区域中心城市。同时在这一战略下南阳新区从三馆一院、月季大观园再到高铁站开通，短时间内进入潜力井喷期。
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南阳市三馆一院示意图
图源网络
各项规划配套落位下
铸就南阳新区成就城市CBD
2017年2月7日，国务院分别发布通知，批准南阳市城市总体规划。而在《南阳市城市总体规划（2011~2020年）》中也明确，南阳是国家历史文化名城，中部地区重要的交通枢纽，豫鄂陕交界地区区域性中心城市。
2018年南阳新区根据城市规划开建；
2019年南阳世界月季大会在新区举行，月季大观园已经成为新区的世界级名片；
同年12月1日郑万高铁开通南阳东站投入使用，让南阳新区这个未来城市主核再添新引擎，大大促进了新区城市主干道东扩及道路建设的优化升级；
2020年9月6日，南阳中心医院新区医院全面开工，预计2022年完工。2020年12月29日南阳市“三馆一院”市重点文化建设项目，由博物馆、图书馆、群众艺术馆、大剧院四个建设项目组成，已正式启动运营。
在此几年期间，新区重点工程不断，且南阳信奉，百年大计，教育先行。在政府的大力促动下，南阳12所完全学校横空出世。而其中8所学校皆选址于白河东岸，也就是新区。另外上海福山正达外国语学校、一高新校区、金融街等相关配套已陆续落地。
在南阳新区不断建设的步伐下，各项规划配套逐步落位，铸就了南阳新区城市CBD之位。
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南阳新区教育及各项资源配套落地情况示意图
（仅供参考）
品牌房企争先进驻
市场形成“刚需市区，改善新区”
南阳新区的价值从规划、巨资投入再到配套陆续落地，成为了房企选择进驻的重要因素。同时，区域“地王”的接连诞生，也让楼市一次次激起猛浪，2019年底中梁、领创、金科落子新区，本地有名的三川，更是多次拿地，一时之间新区声势浩大。
而南阳新区高规划高起点，更是遥望郑东新区，仅此就不会是草草了事，做些刚需流量盘，再加上除了资源红利，区域生态优势也不可忽略。南阳新区主打“环境好、低密度”等，区域靠河，绿化水系环境，且从下图可以看出，南阳新区2020年1月-2021年9月成交套均面积达约124㎡，仅位于鸟巢板块之下，且价格也处于高位约10000元/㎡以上。造就了南阳市场新形态：“刚需市区，改善新区”。
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数据来源：CRIC咨询决策系统
市场横盘叠加大环境下
销售回款转弱、融资收紧
品牌房企率先开启“降价热潮”
然而2021年的南阳，市场进入横盘期，成交量下降明显。且当前企业面临的多重困难，贷款周期延长，银行放款周期由约1个月延长至约1.5个月，企业资金周转速度减缓。
融资困难，“三道红线”下整个房企融资市场规模萎缩，且整体融资环境还将保持收紧态势。在这样的大环境下，销售回款转弱、融资收紧、资金链吃紧，企业纷纷加大资金回笼力度，品牌房企率先开启“降价热潮”，新区降价力度较大，“特价房、直降房源”降价幅度约2500元/㎡上下，仅少数楼盘约500-1000元/㎡上下，促使房源大量成交，资金回笼自保渡过难关，但未来南阳新区楼盘的维权之路也将接踵而至。
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数据来源：CRIC咨询决策系统
透支规划红利，南阳新区CBD之路
---阶段性延长
相比于郑东新区的“时代巨作”，南阳新区仍有一段很长的路要走，郑东新区没有沦落为“鬼城”，不是揠苗助长，而是起步较早。当时郑州作为全国交通枢纽，外来人口、流动人口剧增，老城区已经不能承载发展需求。且从建设起步之日起，东区就有大量企业、单位办公和居住需求。也就是说，在河南人口大省和郑州的特殊地位优势下，有城有人亦有业，造就了郑东新区华丽的转身。
而现在的南阳新区虽然在天然的环境下有一定优势，加之配套的逐步落位，但在缺人、缺产业的情况下，区域对房产的支撑是有一定限度存在的。
如今，已不是咿呀学语到步履蹒跚的时代，而是发展迅速、瞬息变幻莫测的时代，客户购房考虑因素一加再加，随着市场的下行，心态转变，观望情绪加重，加之新区并没有想象的那么美好，从南阳集中供地几乎全军流拍，这一信号的影响，到品牌房企的率先降价，开启价格之战，新区区域价值及地位在其心理一跌再跌。
南阳新区CBD之路---阶段性延长。
作者：贾永放
城市研究事业部
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