郑州公寓“兴衰落败”之路探究

目前，郑州公寓市场遇冷，价格动力不足，自18年下半年，去化难度一路攀升，那么郑州公寓市场的“兴衰落败”如何表现？

“落败”主要表现在以下四点：

01

看存量

郑州公寓存量持续走高，去化周期攀升，去化压力持续走高。

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数据来源：房管局备案数据

从郑州公寓存量变化上看，2016年下半年至2017年上半年，郑州公寓存量达到近4年低位，去化周期保持在6-12个月之间，整体市场表现良好，去化速度都反应到公寓市场火热，那么，进入到2018年，公寓市场突然下滑，遇冷现象突发。

02

看供求

郑州公寓供求失衡，价格动力不足，增速减缓。数据来源：房管局备案数据

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数据来源：房管局备案数据

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数据来源：房管局备案数据

从郑州供求关系以及价格走势上看，自2016年下半年开始，受政策影响，郑州公寓市场近出现井喷式供应，2017-2018年供求比达到2.1左右，严重供大于求；公寓价格也随之大幅上涨，公寓市场突然下滑后，价格动力不足，18年下半年也随之出现下调价格的趋势。

03

看区域

郑州公寓整体较为分散，公寓项目遍地开花，各区整体呈现为供大于求。

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数据来源：房管局备案数据

从各区供求上看，上半年惠济区、高新区以及经开区成交量偏少之外，其他五区均在7万方以上，中原区和郑东新区在上半年表现较为活跃。

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数据来源：房管局备案数据

从产品上看，LOFT（公寓产品名称）与SOHO（公寓产品名称）产品比例平分秋色，近一年价格基本无强烈波动，价格张力不足，从而也反应客户对公寓产品失去投资兴趣。

04

看去化

盘点公寓开盘走势以及典型项目2018-2019年开盘去化情况，不难发现，去化率持续下跌。

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数据来源：市场调研数据

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数据来源：市场调研数据

从整体开盘情况来看，2017年至今，公寓产品推量以及成交量均出现下滑，2019年1-8月份整体去化率约62%，环比下滑约14%。

政策主导，价格高位，成本增加

公寓“崛起——衰败”探究一

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数据来源：市场调研数据

政策趋势下，单身一套；家庭两套，投资客户转移战场，开始瞄准公寓市场，导致公寓大量供应，供求失衡比例日趋严重，直至2018年“731”会议之后，政策逐步收紧，到落实房住不炒原则。

政策主导因素：政策收紧，同时18年上半年均价达到高位，公寓投资成本增加进而加剧公寓市场衰败。

市场因素，回报率实现难度增加

公寓“崛起——衰败”探究二

公寓作为投资属性产品，变现成本较高，多以出租形式作为收益，近两年郑州交付典型公寓项目，了解目前租金情况，探寻回报率实现。                   

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数据来源：市场调研数据

考虑到郑州近三年租金水平基本无涨幅，故采用常规静态公寓租金回报率计算公式：

租金回报率＝（月租金*12）／购买房屋总价

据调研了解，近一年以来，交房公寓项目整体的租金回报率基本在约4-5%之间，整体租金回报率一般，公寓价格近几年内不断上涨，但租金水平上涨动力不足，投资客户对公寓产品投资兴趣也不断下降。

价格因素，剪刀差缩小，可选择空间拉大

公寓“崛起 —— 衰败”探究一

主城区1-7月成交公寓综合套面积约39㎡，均价约为11761元/㎡，总价约45.9万元，首付比例约50%，首付约22.9万元。

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数据来源：市场调研数据

在不考虑市场因素的前提下，郑州主城区公寓首付在22.9万元左右，与环郑州各区域住宅首付基本持平，客户可选择空间拉大，同时公寓市场租金回报率偏低的情况下，投资客户对公寓产品投资关注度也将发生新的转移。

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