基于人口逻辑下的河南投资布局研究
河南，人口大省之一，2018年年末全省总人口约10906万人，同时也是劳务输出大省，常住人口约9605万人，在中部6省中存在人口上的较大优势，同时河南十八地市中人口在规模以及发展肌理上也是存在着相对分化的现状。针对分化现状，在此建立城市人口发展系数模型与商品房市场发展现状模型，并对比发展极差因素，基于人口逻辑研判河南城市投资布局。
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数据来源：统计年鉴
- 壹 -
十八地市人口现状
01
人口规模
从人口规模上看，各地市之间人口在绝对量上存在不均衡，郑州、南阳两个城市常驻人口突破千万，周口、商丘、洛阳、信阳、驻马店、新乡、平顶山、安阳8个地市的人口在500-1000万之间，基数相对可观，其余8个地市人口总量均在500万以下，特别是济源，人口不足百万，发展相对存在制约因素。
从吸纳能力上看，与河南省的劳务输出型定位相匹配，除了郑州作为省会城市，有着较为明显的优势之外，其余地市均存在相应的人口流出情形，平顶山作为人口规模中间城市，人口吸纳能力却相对薄弱。
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数据来源：统计年鉴
02
人口发展
按照世界人口密度分级标准（人口密集区>100人/平方公里，人口中等区25-100人/平方公里，人口稀少区1-25人/平方公里，人口极稀区<1人/平方公里），河南18地市均处于人口密集区范围，只是密集程度存在差别，以郑州为首，以信阳为末。
城镇化水平是衡量一个国家和一个地区社会经济发展水平的重要标志，据有关资料表明，城镇人口每提高约一个百分点，GDP增长约1.5个百分点，城镇化率每递增约1%，经济就增长约1.2%。郑州作为河南省会，独树一帜，城镇化率超其他地市，济源、鹤壁、焦作、洛阳、三门峡、平顶山、新乡、许昌、漯河、安阳10个地市城镇化率集中在50-60%之间，城市发展中等规模，其余7个地市城镇化率在50%以下，周口作为河南人口大市之一，城镇化率暂且处于末位。
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数据来源：统计年鉴
03
人口活力
从人口自然增长率来看，每个地市的节奏也不尽相同，郑州依然处于排头位置，济源和平顶山人口迭代水平贴近郑州，其余地市相差不大，在0.4%-0.6%之间排位，值得一提的是，南阳作为河南第一人口大市，户籍人口超过郑州的前提下，人口增速却处于全省末位。
同时人口总数虽然可以反映一个城市的规模，但是人口结构能反映一个城市现阶段的城市发展活力，在此我们把65岁以上老人，暂定为失去劳动力的人口，老年抚养系数表明每100名劳动年龄人口要负担多少名老年人，指标越大，反映出这个城市的劳动人口相对占比越小，经济发展能力越弱。鹤壁、郑州两个城市老年抚养系数均在15以下，人口活力充足，驻马店也成为了其中一个老年抚养系数超过20的城市。
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数据来源：统计年鉴
04
综合评分
以上指标均为单指标的对比分析，无法综合考量一个城市的人口发展系数，在此建立模型，给每个城市相对应的指标进行打分（上限为10分），并计算最终得分。
人口发展系数模型：
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数据来源：统计年鉴
结果呈现如下：
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数据来源：统计年鉴
郑州以较为明显的优势处于河南省排头位置，其次为商丘、新乡、洛阳、焦作四个城市，综合得分均在7分以上，人口发展健康度较好，开封、许昌两个环郑城市人口发展现状却不尽乐观。
- 贰-
十八地市商品房市场现状
01
新房市场规模
人口规模在房地产市场容量上存在一定的刺激性，在市场行为上来看会直接影响到供求关系，最终影响到价格。从2018年新房商品房市场成交情况来看，城市之间市场容量以及成交价格均存在极差，郑州首位度较为明显，除济源之外，其他城市相对均衡，量价并没有完全统一排位。
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数据来源：统计年鉴
02
二手房市场规模
外来人口导入以及原本城市人口规模上的调整也在一定程度上刺激二手房的成交情况，除郑州之外，洛阳、新乡、商丘等环郑城市，二手房市场表现较好，在量价上均排位靠前，同时济源二手房市场也处于末位。
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数据来源：统计年鉴
03
综合评分
同时对城市商品房市场分析指标建立模型，给每个城市相对应的指标进行打分（上限为10分），并计算最终得分。以下为城市商品房市场规模模型。
结果呈现如下：
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数据来源：统计年鉴
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数据来源：统计年鉴
- 叁 -
十八地市人口与商品房市场
关系探究
基于人口与商品房市场两个模型的探究，对输出的结果发现，18地市人口发展现状与商品房市场发展现状存在异动，除了郑州凭借强大的人口吸附能力，使房地产市场发展呈现较为强大优势之外（18地市中极差值唯一一个正数值，表明郑州房地产市场发展现状优于人口发展现状），其他城市均出现不同程度的负发展极差。其中开封人口发展现状得分处于末位，房地产市场得分在18地市中却相对乐观，也从侧面反映了开封目前房地产发展处于相对成熟的周期内，而鹤壁人口综合评分相对较好，房地产市场发展现状却存在不足，人口对于房地产的刺激尚未完全展现。
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数据来源：统计年鉴
以上为基于人口逻辑在城市房地产市场现状及影响的综合因素呈现，综上所述，房企可以优先选择极差值相对较小的郑州、开封、驻马店等城市进行布局。
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