板块发展思维看许昌

2020年6月16日，许昌市区第三次土拍正常进行，在经历地王不断刷新到土地流拍不断涌现的房地产市场发展周期内，许昌现阶段市场一度不被开发商看好，然而当天的土拍市场，位于魏都区实验学校东邻的一宗住宅用地，最终以约617万/亩成交，斩获2020年许昌上半年地王，超过了2019年许昌地王（约615.76万元/亩），在当前的市场行情下，仿佛有点不合常理，却又不得不重新对许昌市场进行认知，以下从宏观背景、城市房地产市场运营以及城市内部现状格局对许昌进行分析。

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图一：许昌市储备新兴路以北、毓秀路以西

局部02号宗地成交信息

数据来源：CRIC栅格土地评估系统

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许昌发展宏观环境：

城市相对内生，人口规模制约城市房地产市场发展

经济基础：

许昌城市经济稳健增长，GDP总量位列省内第四，稳步于第二梯队。经济实力靠前，相对稳定且保持前列的经济基础为房地产市场发展提供了稳定有利的支撑条件。

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图二：2019年18地市GDP（亿元）横评

数据来源：各地市统计公报

细分经济结构，许昌属于工业经济支撑、二产主导的城市，知名企业瑞贝卡、许继等为城市发展做出贡献，同时坚持产业强市，在2019年推出的9大重点新兴产业欲打造6大千亿级产业集群，推动制造业转型升级，培育新的增长点。当下许昌正处于新旧动能转换的关键期，面临诸多机遇与挑战。

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图三：2019年18地市产业结构横评

数据来源：各地市统计公报

人口制约：

许昌是典型的内生型城市，人口规模不具优势，常驻人口规模处于第四梯队。长期处于人口外流状态，近期虽呈一定的人口回流迹象，但短期内仍持观望态度，加上郑州单核特征明显，郑许轻轨的交通便利性以及环郑距离的优势成为双刃剑，当前虹吸效应远大于辐射作用，一定程度上对紧邻的许昌形成较大的冲击，不利于楼市需求释放。

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图四：2019年18地市人口（万人）横评

数据来源：各地市统计公报

结合城市人口外流情况以及在校小学生数量，通过外生辐射和内生封闭城市评判模型给出以下四种定义。工业吸附：有一定外部吸附力，内生衰退型，传统工业型城市；外生吸附型：外部吸附强，内生支撑强；内生衰退型：人口外出型，内生衰退型；内生支撑型：人口外出型，内生支撑强。许昌属于明显的内生型城市，目前发展主要依靠自身资源。

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图五：外生辐射和内生封闭城市评判模型

数据来源：各地市统计公报

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许昌发展市场环境：

开发与需求并不匹配，促使城市内部结构分化

城市开发：

自2017年始，得益于全国市场高热以及许昌规划、政策等因素引导，城市轮动下许昌房地产市场需求提前释放，土地市场高烧，大量土地成交推动房地产开发投资规模，2019年许昌房地产开发投资规模排位全省第二，侧面预计后期许昌市场持续的商品住宅供应。

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图六：2019年18地市

房地产开发投资规模（亿元）横评

数据来源：各地市统计公报

城市需求：

数据层面来看，近五年许昌市区商品住宅呈现量价双涨的态势，但是在2019年之后，价格基本保持平稳，上涨空间缩小。2018年之前市区商品住宅年度需求基本维持在200万㎡之内，2019年在市场价格的刺激下，出现激增，从目前市场现状来看，在无新的政策刺激以及价格引导下，规模难以维持。

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图七：许昌市区商品住宅量价走势

（万㎡、元/㎡）

数据来源：CRIC投资决策系统

城市格局：

结合实际市场调研情况以及政府发展规划等因素主导，将城市房地产发展现状切割为7大板块。各板块间已形成明显差异，分化较大根据城市发展方向，未来重点规划区域为城东的东部新区板块和北部的建安区；中心区板块作为传统老城区，未来可发展空间小。

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图八：许昌市区板块格局

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许昌板块发展现状：

板块配套现状不支撑客户述求，或逆反客户占据重要区域心理

配套格局：

向北以永昌路为界，许昌重要区域配套聚焦，外围板块配套薄弱，且居民客户区域概念的认知强烈。虽然在规划以及政策的引导下，意欲逐步拉大城市框架，但是目前客户心理因素以及配套因素均不足以支撑，反而会逆向刺激客户，依托老城区工作以及生活。

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图九：许昌市区基建配套落位图

板块格局：

从分类配套设施分布来看，老城区和东部新区在总量和密集度上均有明显优势，并且属于重要教育及三甲医疗资源集中区域，建安区当前阶段主力设施位于芙蓉湖CBD以及区政府周围。

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图十：许昌市区各板块分类配套落位图

此次地王地块位于许昌老城区板块，配套因素以及客户倾向的因素支撑着地块的价格或者后期的售价，也因此激励了开发商的信心。综上所述，城市发展格局整体不乐观的情形下，对于城市内部市场格局的研判尤为重要，择优进驻、机会进驻，方可成为现阶段开发商储备地块的战略手段。

城市研究事业部

杨景瑞

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