2020年上半年荥阳房地产市场情况简析

2019年8月，郑州召开十一二届委员会，针对郑州城市功能布局提出了新的发展思路，那就是“东强”、“西美”、“南动”、“北静”、“中优”、“外联”，为郑州城市发展和建设明晰了方向。

荥阳作为“西美”的重要组成部分，将围绕这一目标，将荥阳打造成为生态、生活、生产融合，宜居宜业宜文宜游兼具的“三生融合、四宜兼具”郑州西花园。

自2016年万科“郑纺机”地王项目出世，使郑州房地产市场轮番上涨。荥阳作为郑州房地产市场外溢的主阵地之一，郑西高铁建成通车、地铁10号线一期审批通过、宜居健康城倾力打造，越来越多的利好条件，让荥阳片区逐渐受到更多房地产企业及购房者的关注。

目前，已进驻荥阳房地产市场的一线房企有：恒大、万科、远洋、东原、金科、金地、禹洲、雅居乐、融侨、碧桂园、融信等房企，本土房企有：永威、正商、瀚宇、绿都、鑫苑、建业、瀚海、清华园等。

但是受到疫情影响，荥阳市房地产市场究竟如何、房价是否下降，让我们用数据说话。

01

土地市场

荥阳上半年商住用地共供应约34幅，计容建面约为222.27万㎡，成交土地约49幅，计容建面约313.27万㎡，整体楼面价约为1190元/㎡，整体溢价率约为2.35%。

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图1：2017-2020上半年土地供销量对比图

（仅含商住用地）

从图表可看出，荥阳土地市场并未因疫情受到较大规模的冲击，整体土地市场仍处于供小于求的局面，企业仍保持购地热情。

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图2：2020年上半年商住用地供销情况汇总

02

新房市场

整体市场供求情况

荥阳商品住宅市场2020年上半年供应量约为85.32万㎡，同比下降约25%，成交量约为59.15万㎡，同比下降约37%，整体成交均价约为7698元/㎡，同比下降约4.8%。整体市场供应量、成交量、成交均价同比2019年上半年，均呈现下降趋势，新房市场受疫情影响较明显。

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图3：2017-2020上半年商品住宅

供销价走势图

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图4：2019年-2020年6月商品住宅

量价走势图

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图5：2019年-2020年6月商品住宅

存量及去化周期

2019年6月，商品住宅供应量达到峰值约45.76万㎡，2020年1月迎来供应量的第二个小高峰，但新房成交量波动较小，基本处于供大于求的状态。同时，荥阳的商品住宅库存仍处于高位，截止2020年6月，去化周期为约21个月（按照平均3个月去化量计算）。

客户成交情况

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图6：2020年上半年商品住宅

成交面积段、年龄段交叉分析

刚需市场情况下，建面约80-100㎡户型为主力成交量，20-30岁的刚需客户为主要购买力，占比约46%，其次30-40岁的改善客户较多，占比约30%（剔除无效数据）。

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图7：2020年上半年荥阳有效住宅

成交客户样本占比

2020年上半年采用的数据样本约为5053组客户（剔除无效数据），由上图可看出，成交客户以省内客户为主，成交占比约58.6%；郑州市区客户占比约34.9%，省外客户占比仅为约6.5%，非郑州购房者占据主力。

成交结构情况

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图8：2020年上半年商品住宅

成交面积段、总价段交叉分析

2020年上半年成交面积段以建面约80-110㎡产品为主，共占比约41%，其次为建面约110-130㎡产品，占比约37%；总价段以80万元及80-90万元为主；整体以建面约90-100㎡且总价80万元以下为主要成交范围。

03

二手房市场

据360地产研究院统计，2020年上半年荥阳二手房项目成交约973套，成交面积约11.52万㎡，成交均价约为5363元/㎡。比去年同期成交套数下降约12%，成交面积下降约40%，成交均价下降约39%，二手房市场受疫情影响，波动较大。

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图9：2017-2020上半年二手房成交走势图

综上所述，截止2020年6月，荥阳上半年房地产市场中，一级市场供销量受疫情影响较小，各种利好政策，促使一线开发商仍保持较高的拿地热情；在二级市场中，新房市场供销量在2、3月份受到较大影响，但在二季度已有小幅上涨现象，基本回归去年同期水平；二手房市场在上半年受影响较大，整体市场出现断崖式下降。

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